Boligprisene i Oslo-området – Om elefanten i rommet

Forfatteren er siv.ark. MNAL, medlem av OAF, SeniorgruppeInnlegget er lett oppdatert fra artikkel i Dagsavisen, 20.1. 2017.

I Oslo-området er det selgers marked. Avisene skriver side opp og ned om de stadig høyere boligprisene. Prisveksten for Oslos boliger i 2016 var på 23 prosent. I 2017 har den sterke veksten flatet ut. Likevel meldes det at august 2017 lå 3,2 prosent over samme måned året før.

Tilbudet av nye boliger er ekstremt lavt. Årlig er det bygget ca 3.000 boliger de siste 10 årene, mot 5.000 – 6.500 årlig på 1970-tallet. Selv om byens folketall har økt med 200.000 innbyggere siden den gang.

Hva er årsaken til prisveksten?

Utbyggerne hevder årsaken er en dramatisk mangel på byggeklare tomter, enda det er slått fast at byen har ferdig regulerte og byggeklare tomter for mellom 16.000 – 18.000 nye leiligheter. Mange av disse ligger imidlertid i såkalte «markedssvake områder».

Boligvekstutvalget hevder at det i Oslo må bygges mellom seks og syv tusen nye boliger i året for å mette etterspørselen. Utvalget anbefaler Byrådet i Oslo blant annet å øke og effektivisere saksbehandlingen av boligsaker og ikke minst senke kravene til sol og lysforhold, leilighetsstørrelse, uteareal og parkering!

Det er fastslått at lav rente og galopperende boligpriser gjør det svært attraktivt for folk med god økonomi å investere i utleieboliger. Det gir leieinntekter, forventet prisstigning og i tillegg store skattefradrag ved låneopptak. Dersom skatten på sekundærbolig, bolig nr. 3, nr. 4 eller nr. 7 ikke skjerpes vesentlig, vil prisgaloppen fortsette.

Meglerne melder at andelen kjøpere av sekundærboliger har økt betydelig de siste årene. For enkelte områder med «god beliggenhet» utgjør dette rundt 40 prosent, og for leiligheter under 60 kvadratmeter ble hele 44 prosent kjøpt som investeringsobjekt, viser en rapport fra Cicero Consulting.

En svært viktig drivkraft for boligbyggingen i Oslo-området er altså spekulantenes behov for å investere i utleieboliger. I tillegg har profesjonelle utleiebedrifter drevet et kraftig oppkjøp av boliger for utleie. For profesjonelle boliginvestorer vil innstrammingen i boliglånsforskriften for sekundærbolig antakelig ha en begrenset effekt.

Hva koster det å bygge en bolig – og hva selges den for?

Det er viktig å skille mellom endelig boligpris og byggekostnad. Boligprisene har skutt i været, mens byggekostnadene har hatt en mye lavere vekstkurve.

Å få tak i byggekostnader per kvadratmeter er ikke helt lett, det er nærmest forretningshemmeligheter. Men ved å innhente opplysninger fra arkitekter, samt å lete litt på nettet finnes en god del opplysninger, blant annet hos Bygganalyse, OBOS, Holte Consult og Hegnar.

Det ser ut som ca 30.000 kr/m2 er et rimelig anslag, inklusive finanskostnader. Da har alle involverte fått sitt: Konsulentene, arkitektene, ingeniørene, entreprenøren, elektikerne, rørleggerne og kommunen gjennom sine gebyrer. Det er likevel en variasjon mellom 25.000 og 35.000 kr/m2. Her er flere forhold som virker inn: Tomte- og grunnforhold, riggmuligheter, trapperoms-løsning eller altangangs-løsning, prefabrikerte våtromsløsninger, salgskostnader, osv.

Tomtekostnader inklusive utgifter til infrastruktur varierer også mye, i snitt er de ca 10.000 kr/m2. For såkalte «markedssvake områder» ligger de på ca 5.000 kr/m2 og ca 15.000 kr/m2 er nivået på Sørenga og Fornebu.

En ettrommer på 30 m2 på Fornebu koster antakelig (30.000 + 15.000) 45.000 kr/m2 å bygge inkludert tomt. Men den selges av OBOS for 3,3 millioner kroner, med andre ord 110.000 kr/m2. Neppe kjøpt av en ung førstegangskjøper, høyst sannsynlig av en investor.

En torommer på 46,5 m2 på Lillo Gård, Sandaker koster antakelig (30.000 + 10.000) 40.000 kr/m2 å bygge inkludert tomt. Den ble solgt i september for 3,75 millioner kroner, med andre ord 80.600 kr/m2. For en leilighet med «Laila-soverom», altangangshus og utsikt til lite, trekantet gårdsrom.

Hvorfor bygges det ikke mere med slike eventyrlige fortjenester?

Høsten 2016 advarte Handelsbanken mot en økning i utbyggingstempoet. Det ville kunne føre til synkende fortjeneste, og på Dagsrevyen 2.01.17 sa en representant fra Forbrukerrådet rett ut at boligutbyggerne ikke ønsker en økning av byggetakten da det vil kunne føre til fallende priser og redusert fortjeneste.

I Oslo har tre boligaktører ca 80 prosent av markedet. Det betyr at utbyggerne har stor markedsmakt til å regulere byggetempo og dermed påvirke prisutviklingen. Dette smaker av kartellvirksomhet.

Forbrukerrådet vil i tillegg undersøke utbyggeres påstand om at de ferdigregulerte tomtene i «markedssvake områder» mangler nødvendig infrastruktur og derfor er vanskelig å bygge ut.

Hva kan gjøres?

Erling Dokk Holm påpekte i Dagens Næringsliv 24.12.16 at en økt innsats fra kommunen og staten vil koste utrolig mye penger til tomtekjøp, infrastruktur, osv., men gi stor effekt. Byrådet i Oslo har ikke ubegrenset med penger og er derfor temmelig maktesløse.

På nasjonalt plan vil en Høyre-Frp-regjering gjerne at boligprisene skal normaliseres, men vil av ideologiske grunner ikke bruke de virkemidlene som duger. Svaret her er mer marked.

Ingvild Reymert, SV har foreslått et offentlig boligbyggingsselskap, eventuelt kommunalt, som kan bygge til såkalt «selvkost». Som OBOS og USBL til langt utpå 1980-tallet.

Sandnes kommune har opprettet et tomteselskap som kjøper grunn, regulerer og inviterer utbyggere til å bygge boliger til avtalt pris. Kjøper binder seg til å bo i boligen i tre år.

Det kan også opprettes ideelle boligstiftelser som leier ut rimelige boliger til unge for under markedspris. Både nasjonalt og internasjonalt finnes en rekke velfungerende eksempler.

Nå trengs det både organisasjoner og politikere som tør å tenke kreativt og alternativt for å få løst opp boligpolitikkens «gordiske knute», og da er det noen «hellige kyr» som må ofres.

Dette innlegget ble publisert i Arkitektur, Blogg, Bokvalitet og nærmiljø, Boligpolitikk, Boligpriser, Debatt, Institusjonelle forhold, Lokalsamfunnsutvikling, Virkemidler. Bokmerk permalenken.

En kommentar til Boligprisene i Oslo-området – Om elefanten i rommet

  1. anne sæland haarberg sier:

    Beste takk for alt det BULL lar tilflyte denne observatør.
    Sprer alt videre efter beste evne til verdig trengende.
    Til info er jeg med i gruppen BeboeraksjonenOslo som representant for UHF – Utvalget
    for harmonisk fortetning i småhusområdene. Er også vara-repr i styret i Oslo Velforbund.

    Keep up the good work.
    Og stor takk for å kunne følge dere på BULLs nettsider og i mailer
    jeg får.

Legg igjen en kommentar

Send oss kommentarer og forslag