Ny boligpolitikk i Oslo?

Artikkelen er også publisert i Plan 6/2015

Kommunevalget ga Oslo et nytt byråd med et ambisiøst program, også når det gjelder boligpolitikken. Med AP, SV og SP i regjering ble det i løpet av 8 år ikke fremmet forslag av betydning for å dempe markedskreftenes grep om boligsektoren, men den plattformen hovedstadens ledelse nå har utformet gir grunn til optimisme. I byrådserklæringen heter det blant annet at de vil «opparbeide en større planreserve og bruke strategiske tomtekjøp og salg for å skape byutvikling» og «Utrede muligheten til å bygge og etablere ikke-kommersielle utleieboliger». Nå forventer vi at målsettingene følges opp i praksis og at de ikke blir like luftige som den rødgrønne regjeringens løfter om en mer «sosial boligpolitikk».

I boligpolitikken er det viktig å skille mellom hva som er statens og hva som er kommunens ansvar. Siden 2013 er det politiske flertallet snudd på hodet; mens de borgerlige med Høyre og FrP har tatt styringen over de statlige virkemidlene har de nå blitt vippet av pinnen i Oslo. På statlig hold fortsetter de borgerlige der AP, SV og SP slapp; med Husbanken som en ren sosialhjelpsbank og med liten innflytelse på hva og hvordan det bygges. Kommunene har likevel en rekke virkemidler, dersom de ønsker å benytte seg av dem. Viktigst er kanskje Plan- og bygningsloven, men også andre tiltak kan brukes, for å påvirke både prisnivå og kvalitet.

Kommuneplanen i Oslo fram mot 2030 ble vedtatt i høst. Det forventes en befolkningsvekst på om lag 200.000 personer, og planen legger opp til at det skal bygges mellom 100- og 120.000 boliger innen 2030.

Disse tallene er basert på en arbeidskraftframskriving fra SSB, og tilsier en boligproduksjon på vel 7 000 enheter i året, noe som med dagens byggetempo på maksimum 3.000 boliger i året virker helt urealistisk.

Klasseskiller i byen opprettholdes

Arealstrategien i kommuneplanen legger opp til at klasseskillene i Oslo styrkes. Nesten all tung utbygging vil skje i Oslo Øst, der utnyttelsen er høyest fra før av. Potensielt er det i følge kommuneplanen plass til 147.000 boliger innenfor kommunegrensen. Av de områdene som plasserer seg eksplisitt etter det tradisjonelle øst-vest-skillet skal all tung utbygging skje i øst. Det legges opp til 27.000 boliger i Hovinbyen og 25.000 i Groruddalen. Vestkorridoren gir rom for bare 5.000 boliger, en tidel av «østkorridoren». Samtidig vil den nåværende Småhusplanen forhindre en arealeffektiv fortetting i det villadominerte Oslo Vest. ”Reguleringsbestemmelser for småhusområder i Oslo ytre by” setter et øvre tak for bebyggelsen som forutsetter eneboliger, rekkehus og annen bebyggelse som samsvarer med ”Nærområdets dominerende bebyggelsesstruktur” (§6). Sjelden ser vi en reguleringsplan som til de grader tar et klart klassestandpunkt. Her reguleres privilegier. De sentrumsnære områdene ved Majorstuen, Frøen, Vinderen burde for lengst vært åpnet for omfattende transformasjon med ny bebyggelse i form av bymessige karréer. Videre burde det fortettes langs Holmenkollbanen etter en samlet plan. Men reguleringsbestemmelsene for Holmenkollåsen er enda verre enn Småhusplanen. De tillater bare en maksimal tomteutnyttelse på BYA 18 %. Selvsagt burde utbygging langs de vestre T-banestrekningene også vært prioritert ut fra ledig kapasitet på T-banen; slik det er nå er den allerede er sprengt i de østlige retningene

Bakgrunnen for Småhusplanen var dårlige erfaringer med den fortettingen som hadde foregått. Manglende styring fra byplanmyndighetenes side førte ofte til skjemmende kontraster mellom eksisterende bebyggelse og nye blokker. Denne konflikten er reell, men i stedet for å sørge for en bedre planlegging, kastet kommunen ungen ut med badevannet. Med en styrket kommunal (område)planlegging vil det være fullt mulig å utvikle dagens villaområder til gode tette områder der det er tatt hensyn til både trafikk, utearealer og estetikk.

Arbeiderpartiet har signalisert at Småhusplanen bør revideres, ikke minst ved kollektivakser og knutepunkter. Plattformen til det nye byrådet antyder slike endringer i og med at den gir rom for kvalitetsmessig fortetting basert på egne planer, spesielt langs det eksisterende banenettet. Men hva så med de kulturminner som en del av villabebyggelsen representerer. Her kan fort borgerskapets diskré sjarm forsvinne. Et like særegent kulturmiljø hadde man også på Enerhaugen før denne ble revet på 50-tallet for å gi plass til høyblokkene. Men Enerhaugen er gjenoppstått på Bygdøy folkemuseum. Her kan man nå gå og mimre og se på hvordan man bodde i ”gamledager”. På samme måte foreslår vi at de fineste og viktigste villaene i Holmenkollåsen flyttes til Folkemuseet når riving blir aktuelt. Så kan neste generasjon gå og smile og tenke ”Så rart man bodde da. Dette kan da ikke ha vært mye miljøvennlig”.

Vertikalt klasseskille

Ikke nok med at østkanten fortsatt skal domineres av blokker og vestkanten av villaer, er kvaliteten på mange sentrumsnære boliger foruroligende dårlig når det gjelder utearealene, samtidig som størrelsen på minimumsleilighetene. Store flotte leiligheter plasseres i de øverste etasjene med sol og utsikt, mens rimelige småleiligheter plasseres i de nederste etasje der det nesten ikke er sol i det hele tatt. Vi har ikke bare et horisontalt klasseskille, også et vertikalt.

Den høye utnyttelsen og antall boliger blir begrunnet ut fra miljøhensyn, men har slik vi ser det, også vært et vikarierende argument for å få inn flest mulig boenheter og derved mest mulig fortjeneste i prosjektene. Ut fra disse erfaringene har Plan og bygningsetaten (PBE) utarbeidet retningslinjer for arealutnyttelse i boligområder. Forrige byråd lot den støve ned i en skuff. Vi forventer at det nye byrådet manner seg opp til å vedta forslaget. Målsettingen om behovet for 100 000 nye boliger brukes også som argument for høy utnyttelse. Vi bør snu på flisa og først sette noen krav til boligkvalitet for så i neste omgang se hvor mange boliger det er plass til.

Større forskjeller i boligstandard

Boligprisene er i dag så høye blant annet på grunn av at nordmenn generelt har meget god råd og at mange foreldre kan hjelpe barna sine inn på boligmarkedet. Folk med dårlig råd faller derved utenfor eller presses inn i dårlige boligforhold. Etter massivt press fra byggebransjen endret Oslo kommune godtagbar minstestandard fra 40 m2 til 35 m2. Det vil si at ettrommere igjen er blitt en akseptabel standard. Tidligere var to rom og kjøkken på minimum 50 m2 allment akseptert minstestandard for nye boliger, slik både Husbanken og kommunen definerte det. Det vil si at minstestandarden er redusert med 15 m2, uten at flere av den grunn har kunnet kjøpe seg sin første bolig. Trolig er det like vanskelig å få seg en bolig på 35 m2 i dag som det var å få seg en bolig på 50 m2 for 20 år siden. Hovedårsaken ligger i høye tomtepriser og meget god fortjeneste til utbyggerne, noe som også Forbrukerrådet har påpekt. Data fra Statistisk sentralbyrå viser at boligprisene i Oslo og Bærum har økt med 550 % fra 1992 til 2013, mens konsumprisindeksen bare har økt med 50 %. Byggekostnadene har bare økt litt mer enn konsumprisindeksen. Argumentene for en redusert arealstandard blir ofte begrunnet med hensynet til førstegangsetablerere, samtidig vet vi at de aller fleste skaffer seg den første boligen i den eksisterende boligmassen.

Dreiningen av boligbyggingen til blokkbebyggelse i indre by etter 2004 har ført til en økning i byggingen av 1–2 roms boliger, og de siste 5 årene har vel 34 % av boligbyggingen bestått av slike boliger. Boligbehovet i Oslo tilsier imidlertid ikke en slik utvikling. Ett- og torommere utgjør 37 % av alle boligene i Oslo i følge kommunes statistiske kontor. Små ett- og torommere fungerer ofte som gjennomgangsboliger, og folk flytter til noe større når de får barn eller bedre økonomi. Overvekt av småboliger fører derfor til ustabile sosiale miljøer. Vi trenger en variert boligsammensetning som muliggjør boligkarriærer som gir stabile sosiale miljøer. Ny boligbygging skal føre til økt boligstandard, ikke redusert – også på lang sikt.

Utleieboliger til besvær

Folk med solid familieøkonomi etablerer seg som selveiere. De andre henvises til utleiemarkedet. Ikke nok med at de formuende sikrer seg stabile og gode boforhold, de tar også kontroll over et leiemarkedet for folk med mindre ressurser. Kjøp av bolig nummer to, eventuelt flere, til utleie er blitt et vanlig investeringsobjekt. Ifølge Skatteetaten utgjør nå 20 % av boligene i Oslo denne kategorien, og samlet er nesten en tredjedel av boligene nå utleieboliger.

Ved siden av det åpenbare urettferdige i dette markedet fører det også til desimering av bomiljøene. Leieboere har ikke samme tilknytning til bostedet som selveiere. Det blir mer gjennomtrekk og bomiljøet kan fort miste nødvendig stabilitet. Det kollektive ansvaret som borettslagsmodellen legger opp til undermineres av sameieformen og utleie av boliger. Kombinasjonen av mange småboliger og framleie motarbeider muligheten til gode stabile bomiljøer. Nå innføres eiendomsskatt i Oslo. Den bør være progressiv i forhold til hvor mange boliger du eier. På samme måte som formuesskatten, bør eiendomsskatten være betydelig større for bolig nummer to og tre.

Fortsatt lavest standard?

Kommunen har en rekke utleieboliger som tilbys folk på sosiale kriterier. Standarden og vedlikeholdet på disse kritiseres stadig. Det er de med dårligst råd som tilbys de dårligste boligene, et eklatant uttrykk for klasseskillene i byen. Mange boliger trenger en betydelig oppussing og oppgradering.

Det utrolige er at kommunen tapper Boligbedriften for midler ved at deler av overskuddet overføres til kommunekassen, framfor at alt går til drift og vedlikehold av boligene. Det forrige byrådet har foreslått å overføre 390 millioner fra Boligbedriften til kommunekassen. Vi forventer at det nye byrådet bruker pengene der de hører hjemme, til å forbedre boligforholdene til mange som i dag står nederst på boligstigen.

Hva må gjøres?

Oppsummert kan vi hevde at:

  • Ingenting tyder på at presset på boligmarkedet i Oslo vil avta i overskuelig framtid. Forsert utbygging og høy utnyttelse vil derfor ikke påvirke boligprisene
  • Redusert standard påvirker i liten grad prisene.
  • Byggekostnadene er ikke problemet. De har bare økt litt mer enn konsumprisindeksen.
  • Tomteprisene er økende og representer en utfordring.

Markedet fungerer ikke i Oslo når det gjelder boliger for de med lave og midlere inntekter. Hva gjør vi da? Det finnes flere tiltak og virkemidler som kan bidra til å håndtere både pris- og bomiljøproblemene. For eksempel har Sandnes kommune etablert et eget tomteselskap som opererer aktivt på boligmarkedet. I motsetning til Oslo kommune som har hatt som politikk å selge unna mest mulig, kjøper kommunen der tomter og regulerer områdene. Kommunen får et bedre grep om hele regulerings- og byggeprosessen, med det resultat at prisene ligger 10‐20 % under det «ordinære» markedet. Kommunen stiller så krav til hvem som kan få kjøpe boligene og det legges en klausul på videresalg.

Et ytterligere skritt ville være at kommunen subsidierte tomtene for å oppnå sosialt forsvarlige priser. De bør bygge rimelige leie-, leie til eie- og selveierboliger. Da må boligene underlegges omsetningskontroll dersom ikke førstegangskjøper skal stikke av med subsidiene/gevinsten. Boligbyggingen må derfor organiseres som en stiftelse eller annen non-profit eller ikke-kommersiell organisasjon. Et slikt skjermet subsidiert marked skal ikke erstatte dagens frie marked, men fungere som et segment ved siden av. Dette vil være med på å lette presset på de nåværende kommunale boligene, redusere avhengigheten av private utleiere og bidra til at markedet generelt får et større tilfang av rimelige leiligheter og derved presse det generelle prisnivået ned. Byrådserklæringen sier lite konkret om en slik politikk.

Vi har store forventninger

Det nye byrådet i Oslo understreker at den største byutviklingsoppgaven er å sørge for nok boliger til en økende befolkning og samtidig redusere de sosiale ulikhetene i byen. De ønsker å sikre nødvendige tomtereserver ved strategiske oppkjøp og vil vurdere muligheten for å bygge ikke-kommersielle utleieboliger. Vi forventer en konkretisering i tråd med det som er beskrevet over. Vi ser også fram til at de vedtar forslaget fra Plan- og bygningsetaten om krav til utearealer. Samtidig må minstekravet for boliger heves til 40-50 m2 samtidig som man forbyr bygging av ettrommere.

Boligpolitikken har store konsekvenser for den langsiktige byutvikling og klasseskillene i byen. I dagens liberale boligmarked er det politikerne som har ansvaret for å styre utviklingen inn i riktig retning. Kan den nye byregjeringen bidra til å redusere arv og formue sin betydning for økte klasseskiller på boligsektoren, i tråd med Pikettys anbefalinger?

Johan‐Ditlef Martens er sivilarkitekt, tidligere sjefsarkitekt i Husbanken. Sven Erik Svendsen er arkitekt MNAL, professor (em). Begge er tilknyttet fagnettverket BULL

Legg igjen en kommentar nedenfor

Dette innlegget ble publisert i Arkitektur, Blogg, Bokvalitet og nærmiljø, Boligpolitikk, Institusjonelle forhold, Nasjonal bypolitikk, Oslo, Virkemidler. Bokmerk permalenken.

Legg igjen en kommentar

Send oss kommentarer og forslag