Solidarisk boligpolitikk – hvem vil ta grep?

Frem til midten av 1980-tallet førte Norge en bolig- og finanspolitikk som skapte trygghet og velstand for de fleste som var født på 1940-tallet. Men etter at denne generasjonen var vel etablert med egne boliger er inngangsporten til boligmarkedet blitt stadig trangere. De eldre boligeierne er blitt mangemillionærer, mens unge uten foreldre med stor formue i ryggen er taperne i et krevende boligmarked. Hvilke politikere vil ta de nødvendige grepene for å gjenskape en solidarisk boligpolitikk og bidra til at forskjellene mellom fattig og rik ikke fortsetter å øke, men reduseres?

Dagens politikk skaper økte forskjeller

Vi er, med rette, stolte av vår samfunnsmodell. Over de siste hundre årene har den sørget for at det i Norge er mindre forskjeller mellom høy og lav, rik og fattig enn i mange andre land.  Vi har rimelig likestilte muligheter til å skaffe oss utdannelse, og til å få kvalifisert helsehjelp. Men vi ser dessverre at konsekvensene av dagens boligpolitikk, eller mangel på sådan, som bidrar til at de økonomiske forskjellene igjen øker. Forskjellene øker både mellom by og land, mellom generasjonene, og mellom velstående og vanlige arbeidstakere.

Det er igjen blitt viktig hvilken familie du kommer fra. De som har foreldre eller besteforeldre som er vinnere i boligmarkedet har størst sjanse for selv å bli vinnere. Mange er avhengige av hjelp fra familien når de skal inn på boligmarkedet. Jo tidligere du kan skaffe deg din første bolig, jo større fordeler får du med dagens prisutvikling. Dette gjelder i hele landet, men  særlig i Oslo og de andre større byene. Forskjellene er i ferd med å bli mye større, og vi ser tydelige konturer av klasseskillene igjen.

Vellykket boligpolitikk for etterkrigsgenerasjonen – resten må klare seg selv

De aller fleste av oss som er godt voksne i dag, har akkumulert en betydelig boligformue. Det gjelder særlig de som bor i pressområdene i og rundt de store byene. En viktig årsak til dette er at det fram til om lag 1985 ble ført en solidarisk boligpolitikk. Både stat og kommune  tok sin del av ansvaret for boligforsyning og boligkvalitet. Dette førte til et solid løft i boligstandard, som delvis ble finansiert over skatteseddelen.  Vi hadde en kommunal tomtepolitikk, subsidiert Husbankfinansiering og skattefordeler som la til rette for at både  boligkooperasjonen og andre kunne bygge og selge til en rimelig kostnad.  Da markedet midt på 80-tallet ble deregulert, var det vi som allerede var boligeiere som satt igjen med gevinsten.

I Norge har vi i hele etterkrigstiden hatt en politikk for at flest mulig skal eie sin egen bolig. Bostedet, boligen og eierforholdene er en sterk identitetsmarkør.  Det er en enorm interesse for å kjøpe, pusse opp og forbedre sin bolig, bl.a. for å øke verdien ytterligere. En som bor til leie som førtiåring vil nok  bli satt i bås som mindre vellykket.  Før fantes det et kontrollert leiemarked og gode kommunale boliger for ganske vanlige folk.

I dag er det våre barn og barnebarn som skal finne en egnet boligløsning, i et marked som er styrt nesten utelukkende av utbyggere og tomteeiere. Det er veldig få offentlige instanser som bygger boliger. Private aktører er naturlig nok i markedet for å tjene penger, og  bygger bare der de kan få den sikreste fortjenesten.

Boligpolitikken skal helst fungere godt for hele landet, og for alle generasjonene, men slik er det ikke nå. Vi hadde en boligpolitikk som hjalp oss å bygge opp landet etter krigen, og denne gjaldt omtrent fram til vi som ble født i de store kullene rett etter krigen hadde rukket å etablere oss. Så ble boligpolitikken endret, sammen med tomtepolitikken i kommunene, og finansieringsreguleringer fjernet.

Det har gått en drøy generasjon siden etterkrigstidas solidariske boligpolitikk ble lagt om på 80-tallet, så det er vel på tide å se hva dette i realiteten har ført med seg.

Jeg vil bare presisere at jeg ikke lengter tilbake til gamle dager, og tror alt var bedre før. De fleste endringene var begrunnet i konkrete problemer der og da. Men summen av endringene har etter min oppfatning ført til mange uheldige utslag, som betinger at vi nå igjen bør se på helheten og foreta noen grunnleggende omlegginger.

De endringene vi ser er ikke et resultat av tilfeldigheter, men av villet politikk. Vi må se hva virkningene har vært over tid. Og vi må erkjenne at disse endringene fikk virkninger som for mange er uønsket, og som det det ikke ble planlagt for.

I prinsippet trakk vi opp stigen. La meg begrunne påstanden ved å se på de store endringene i de ulike kostnadene bak prisen for en nybygd bolig før 1985 i forhold til i dag:

Høyere tomtekostnader

I etterkrigsårene var tomter svært billige. Dels fordi kommunene kjøpte opp uregulert grunn, ofte jordbruksområder, og deretter regulerte til boliger Dernest fordi kommunen for eksempel i Oslo,  bygslet bort arealene svært rimelig til boligbyggelagene. Kommunene fikk ofte dette finansiert via særlige støtteordninger.

I dag er tomtekostnadene en vesentlig del av totalkostnadene for en bolig. Som regel kjøpes ferdig regulert grunn, og dette er mangelvare i pressområdene. Ofte har denne tomta skiftet eier flere ganger, eller utbyggere har betalt betydelige beløp i forkant for å ha opsjon, dvs. førsterett til å kjøpe når reguleringen er gjennomført. Markedsprisen blir derfor høy.

Felles kostnader for infrastruktur belastes utbyggere

I etterkrigstida betalte kommunen for opparbeiding av veg, vann og kloakk. De kunne eventuelt få rimelige lån i offentlige banker. Det vil si at alle skattebetalerne i fellesskap bidro til at det kom nye innbyggere til kommunen.

I dag er det utbyggeren som betaler for denne infrastrukturen. I tillegg er det vanlig å ha rekkefølgebestemmelser i reguleringsplanen, og/eller utbyggingsavtaler  som omfatter lokale veier,  støyskjermer mot for eksempel fylkesveier, større lekeområder, offentlig tilgjengelige rekreasjonsområder eller parker. Utbyggeren forskutterer dette, som til syvende og sist må betales av boligkjøperen. Mange oppfatter dette som en ekstraskatt.

Økte byggekostnader

Det koster naturligvis en hel del å bygge boliger.  Men fram til begynnelsen på 80-tallet slapp man å betale merverdiavgift. På slutten gikk ordningen over til et flatt arealtilskott. Det var en stor, indirekte subsidie fra samfunnet. Et forslag om å innføre en tilsvarende ordning i dag ville nok bli ansett som fullstendig urealistisk.

I mellomtiden har standarden øket, og kravene til energivennlig bygging og bedre tilgjengelighet blitt strengere.  Det koster også mye å ha god parkeringsdekning i tettbygde strøk. Noen utbyggere liker å framstille dette som en av de viktigste grunnene til prisstigningen, men virkeligheten er mye mer sammensatt.

Lønnsnivået for byggearbeidere har over tid steget raskere enn den generelle prisstigningen, slik den også har for nesten alle andre. Dessuten kreves det i dag en rekke andre spesialiteter og kvalifikasjoner fordi byggene er mer kompliserte.

Markedspriser og utbyggeres fortjeneste

I etterkrigstida skulle ikke boligbyggelagene tjene på utbyggingen, leilighetene skulle selges til såkalt selvkost. Dessuten ble veldig mye finansiert av Husbanken, som hadde strenge kostnadsrammer. Det var slett ikke alle som fikk husbanklån, men det var en så stor del av byggingen at det også påvirket hva private utbyggere kunne kreve.

I dag selges alt til markedspris, og utbyggerne kan kreve det boligkjøpere er villige til å betale. Boligbyggelagene prøver også å legge seg på markedspris, når de tilbyr nybygg til fastpris.

Aktørene i byggemarkedet i dag må ha en solid økonomisk ryggrad på grunn av den lange utviklingstiden i mange prosjekter, og alle utgiftene til infrastruktur som skal forskutteres.

Utbyggerne vil naturligvis ønske fortsatt sterk etterspørsel, og satser der de ser de kan få best fortjeneste. Men Konkurransetilsynet har i en rapport vist til at det er for lite konkurranse i byggemarkedet, og dette kan bidra til å holde prisene oppe.

Fordi det tross alt er mange som har god økonomi, eller greie foreldre/besteforeldre, holdes prisene oppe, så lenge det er så stor ubalanse mellom tilbud og etterspørsel. Det betyr at enkelte andre grupper da sakker stadig lengre akterut.

Uregulert utleiemarked

De som ikke kan kjøpe, er henvist til leiemarkedet. Tidligere tok kommunen et større ansvar for å framskaffe gode utleieboliger, slik blant annet Torshovutbyggingen i Oslo viser. I det øvrige leiemarkedet var det fram til 1999 husleieregulering på boliger bygget før krigen.  I Oslo og Trondheim ble dette først opphevet i 2010. Dette sikret at de som bodde til leie hadde muligheter til å spare opp til egenkapitalen på en eiet bolig.

I dag er det markedet som bestemmer nivået på husleia, og der er man jo også interessert i høy etterspørsel for å holde prisene oppe. Nå er det nesten umulig for folk med normale inntekter å spare opp til egenkapitalen. Noen av dem tyr til desperate tiltak, som å ta opp dyre forbrukslån for å skaffe pengene.

Prisutviklingen på boliger

Prisene på nye og brukte boliger følges ad, og når det er underskudd på begge deler, stiger prisene. Boligprisene i Norge er mer enn femdoblet  fra 1992 til 2015. Til sammenlikning har den generelle prisveksten i samme periode vært omtrent 58 prosent ifølge SSB. I Oslo og Bærum er boligprisen mer enn syvdoblet. Fra februar 2016 til februar 2017 steg boligprisene med 13 prosent på landsbasis, og hele 24 prosent i Oslo. Siden februar har det vært en liten korrigering på noen prosentpoeng.

Gjennomsnittlige boutgifter i Norge er fordoblet siden 1960-tallet. Til tross for vi har rekordlave renter utgjorde boutgiftene i 2012 32 prosent av alle husholdningenes utgifter (SSB).  Siden da har gjeldsbelastningen fortsatt å øke, og er i dag er meget høy sammenliknet med andre land.  16 prosent av husholdningene har en gjeld som er mer enn treganger samlet husholdningsinntekt. Dette gjør mange husholdninger svært sårbare for renteøkninger eller reduksjon i inntekten

Men det er enorme forskjeller mellom de ulike husholdningene. Noen har gjeld som tilsvarer mer enn en fem ganger inntekten. Når vi vet at mange har råd til å kjøpe bolig nr. 2 og nr. 3 for å plassere kapital og tjene på utleie, sier det sitt om de store forskjellene som allerede eksisterer.

OBOS har regnet på en 70 kvm bolig fra 1970-tallet, som den gangen kostet 102.000 kr. Den gangen var målet at utgiftene til en god bolig ikke skulle være mer enn 25 prosent av en gjennomsnittlig inntekt. En bolig bygget med den tidens standard og den samme finansieringa ville i dag koste 1,4 millioner kroner. Men på grunn av summen av de mange endringene jeg har listet opp ovenfor vil en leilighet på denne størrelsen i dag koste minst 4 millioner kroner i Oslo.

Det offentlige må engasjere seg mer

Hvis vi skal være stolte av de små forskjellene i vårt land i framtida, må vi gjøre noe med boligmarkedet. Det offentlige må engasjere seg mer.

En nasjonal eiendomsskatt har vært drøftet som et effektivt, men upopulært virkemiddel. Kanskje vi kan begynne med å begrense effekten av rentefradragene på boliglån? For eksempel å sette et tak på beløpet man kan trekke fra, gjerne differensiert etter kostnadsnivået regionalt?

Finansdepartementet har regnet ut at vi nå årlig bruker om lag femti milliarder kroner til slike subsidier. Mens summen av de ulike støtteordningene i Husbanken er om lag en sjuendedel av dette – syv milliarder. Her  er det mange muligheter hvis det finnes politikere som vil engasjere seg!

Per Fuggelli sier i en artikkel i Aftenposten hvor han priser den norske samfunnsmodellen:

”Er her fare nå? Vi blir flere rike og flere fattige. En ny underklasse kan komme. Solidaritet er ikke et grunnstoff som finnes i naturen. Det rettferdige samfunn må vi ville og velge.”  (9. august 2017)

 Det er verd å høre på slike ord fra en klok mann.

Legg igjen en kommentar nedenfor

Dette innlegget ble publisert i Blogg, Bokvalitet og nærmiljø, Boligpolitikk, Boligpriser, Debatt, Institusjonelle forhold, Nasjonal bypolitikk, Virkemidler. Bokmerk permalenken.

Legg igjen en kommentar

Send oss kommentarer og forslag