Tetthet og bebyggelsesform i fremtidens by

Hvilke bebyggelsesformer og hvor høy tetthet bør vi satse på i fremtidens byer? En lesverdig diskusjon foregår i Stavanger Aftenblad med utgangspunkt i planer for Forus Øst i bybåndet mellom Stavanger og Sandnes sentrum.

Innlegget er tidligere publisert i papirutgaven av Stavanger Aftenblad 5.2. 2016.

Forus er ikke Manhattan

Dette er tittelen på Kristin Bade Veires innlegg på Aftenbladets debattsider 29.01. i år. Hun er urolig over at eiendomsutviklere i Forus Øst skal lykkes i å presse politikere til å skru opp tomteutnyttelsen i den områdeplanen som de har til behandling. Hun mener utnyttelsen slik den er foreslått i planen allerede er altfor for høy. Hun mener videre at det er en åpenbar relasjon mellom tetthet og folks mulighet for å utvikle tilhørighet og trivsel. Jeg er enig i mye av det hun skriver og vil gjerne belegge hennes synspunkter med noen enkle fakta.

Kommuneplanen setter grense for tomteutnyttelse

Da Stavanger i sin kommuneplan i 1995 åpnet for byomforming blant annet i Urban Sjøfront og Jåttåvågen ble det gjort en studie av tetthet i boligområder. Den konkluderer med atFigur 3. Det og bygge høyhus er ikke særlig arealbesparende. Ved en tomteutnyttelse (TU) på 100% vil en ved å bygge to etasjer frigjøre halve tomtearealet. Deretter avtar effekten fort. Og er knapt å regne med om etasjetallet økes utover 5-6 etasjer. Slagskyggen av bebyggelsen øker imidlertid med byggehøyden og vil skyggelegge stadig mer av det ubebygde arealet.  det i rene boligområder ikke bør tillates større tomteutnyttelse (grad av utnyttelse) enn 100 prosent. Tenker vi oss boligstørrelser på i snitt 100 m2, vil det da være plass til vel 10 boliger pr dekar.

Økes tettheten ytterligere er det stor risiko for at boligmiljøet vil tape. Gjeldende kommuneplan fastsetter derfor i en juridisk bestemmelse følgende:  Grad av utnytting for nye boligprosjekter skal være mellom 80 og 100 prosent BRA. Bebyggelsen i boligprosjektene skal ha maksimalt fem etasjer.” Dersom det bygges for blandede funksjoner tillates høyer tomteutnyttelse, helt opp til 220 prosent, når det dreier seg om et rent næringsbygg. Tatt  i betraktning denne bestemmelsen er det oppsiktsvekkende at det i Paradis og nå i Forus Øst legges til rette for utnyttelse langt over det kommuneplanen bestemmer.

Gruppering av boliger

Vi sjarmeres av vår gamle trehusbebyggelse, lave hus på knøttsmå tomter, gjerne vegg i vegg som i Gamle Stavanger. Der er det 6,5 boliger pr dekar, med en snittstørrelse på 100 m2 og en tomteutnyttelse på hele 90 prosent. Gruppering som i Gamle Stavanger kaller vi ”tett lav”. En utbyggingsform som gir samme tetthet som lav blokkbebyggelse, se figur 1. Fordelene med ”tett lav” er at folk har bakkekontakt, lune uterom og mulighet for en hageflekk.  I flere ti-år fra 1960 og utover bygde vi i Stavanger en stor andel boliger som ”tett lav”, oftest rekkehus.

Grimnes-feb16-fig1Figur 1. Vi kan stable boliger sammen til blokker, eller vi kan grupper dem som en tett lav struktur, som i Gamle Stavanger. Da dannes det lune, varierte  gaterom, mens vi med blokkbebyggelse lett ender opp med relativt store, vindutsatte uterom og til tider sjenerende slagskygger.

Hvorledes best disponere tomten

Når tomteutnyttelsen er gitt, har det stor betydning hvorledes tomten disponeres. Hensikten med å bygge høye hus er at fotavtrykket blir lite og en stor del av tomten kan fristilles. Arealet pr etasje blir selvsagt tilsvarende lite. Velges blokkbebyggelse er utbyggingspotensialet 3 ganger større, se figur 2. Det optimale er imidlertid karrébebyggelse. Potensialet pr etasje er da 5 ganger større enn om en bygger et punkthus. I tillegg er høye hus kostbare å bygge, de gir et vindfullt nærmiljø (turbulens) og kaster lange skygger. Høyhus er uegnet for boliger til barnefamilier, forskning har vist at barn som bor over 3. etasje sjeldent leiker med andre barn i nærmiljøet.

Grimnes-feb16-fig2.pngFigur 2. I Stavanger opererer vi med tomteutnyttelser som lett kan oppnås uten å bygge i høyden. Blokkbebyggelse og særlig karrèbebyggelse er langt mer effektiv og bedre egnet for å etablere trivelige bymiljø på bakkeplan.

Høyhus

Forus er så visst ikke Manhattan! Det opereres der med tomteutnyttelser som er hinsides det som er relevant hos oss. Høyhus tvinger seg da fram. Vi må legge til grunn de tomteutnyttelser som kommuneplanen bestemmer. En utbredt oppfatning er at en ved å bygge høyt frigjør grunnareal. Effekten avtar imidlertid raskt med etasjetallet. Tenker vi oss en tomteutnyttelse på 100 prosent frigjør vi halve tomtearealet ved å bygge i 2 etasjer. Bygger vi tre etasjer frigis ytterligere 16,7 prosent. Deretter faller effekten raskt, 8,5 prosent ved å gå opp i 4 etasjer og bare 5 prosent ved å gå opp til 5 etasjer, se figur 3. Dette er årsaken til at det i europeiske byer sjeldent bygges høyere enn 5-6 etasjer i boligområder og det velges som regel å bygge i karré fordi byggepotensialet pr etasje da er maksimalt.

Grimnes-feb16-fig3Figur 3. Det og bygge høyhus er ikke særlig arealbesparende. Ved en tomteutnyttelse (TU) på 100% vil en ved å bygge to etasjer frigjøre halve tomtearealet. Deretter avtar effekten fort. Og er knapt å regne med om etasjetallet økes utover 5-6 etasjer. Slagskyggen av bebyggelsen øker imidlertid med byggehøyden og vil skyggelegge stadig mer av det ubebygde arealet.

Spekulasjon

Et forhold som bidrar sterkt til å fordyre byggeriet i Stavanger er eiendomsspekulasjon. Utbyggingsområder omsettes ofte både to og tre ganger før det bygges. Virkelige store kupp kan gjøres om det lykkes å øke tomteutnyttelsen utover det som tidligere har vært forventet. Press fra grunneiere i Forus Øst om økt tomteutnyttelse og reduserte grøntområder bærer preg av dette.

En grundigere faglig analyse av emnet finnes i rapporten Tetthet i boligområder fra Stavanger kommune i 1995 .

Dette innlegget ble publisert i Arkitektur, Blogg, Bokvalitet og nærmiljø, Byomforming-transformasjon, Miljøvennlig transport, Natur, klima og bærekraft, Samordnet areal- og transportpolitikk, Stavanger-Sandnes. Bokmerk permalenken.

Legg igjen en kommentar

Send oss kommentarer og forslag