Regjeringens tiltak vil ikke gi bedre og billigere boliger

Les begrunnelsen i en kronikk i Klassekampen 14. oktober 2014: BEDRE OG BILLIGERE BOLIGER?

Av Johan-Ditlef Martens, sivilarkitekt, tidligere sjefsarkitekt i Husbanken, Ketil Moe, sivilarkitekt MNAL, tidligere president i Norske Arkitekters Landsforbund og Sven Erik Svendsen, arkitekt/professor(em).

Boligers kvalitet og pris opptar både Regjeringen, byggebransjen og «folk flest». Mange hevder at inngangsbilletten til eiet bolig i dag er alt for høy, mens mange fagfolk mener at kvaliteten i mye av det som bygges er alt for dårlig. Boligprodusenter med Selvaag Bolig og OBOS i spissen vil, for å komme ned i pris, redusere dagens standard. De har fått gehør; Oslo kommune har allerede gått med på at en selvstendig bolig kan være så liten som 35 m2, mens Regjeringen fremmer forslag til endring av byggeforskriftene, TEK-10.

Høringsfrist for forslagene var 1. september. Resultatet kan bli redusert boligstandard uten at prisene kommer til å gå ned. Regjeringen har grepet fatt i lettvinte løsninger som bare har marginale konsekvenser for boligenes pris, og det vil ikke bli lettere for ungdom å komme inn på boligmarkedet. Det tragikomiske i det hele er at det er de funksjonshemmede som blir de reelle taperne i dette spillet.

Regjeringens forslag

Forslagene handler i hovedsak om å redusere krav til universell utforming, og det foreslås to alternative endringer av tilgjengelighetskravene for boenheter i nye bygg: Ett unntak for halvparten av boenheter på 50 m² BRA eller mindre, og ett reduksjonsalternativ for alle boliger med krav om tilgjengelig boenhet. Her reduseres krav til snusirkel fra 1,5 m til 1,4 m, som nå skal gjelde i kun ett rom av hver funksjon. Dessuten er det foreslått å fjerne kravet til universell utforming i felles uteareal for større småhusområder der det ikke kreves heis. Videre foreslås det å redusere kravet til stigningsforhold for gangatkomst til bolig.

Vi er skeptisk til behovet for disse endringene, men går ikke inn på en nærmere drøfting av selve forslagene. Derimot har vi innvendinger til de overordnete premissene for forslaget, knyttet til boligens planløsning og pris.

Boligens planløsning

Boligproduksjonen representerer omfattende og store deler av vår samfunnsmessige innsats. Det er derfor viktig at det som produseres er av høy kvalitet. Nyproduksjon av boliger bør bidra til en generell heving av boligstandarden i landet, ikke en reduksjon. Hverken Husbanken eller myndighetene stiller lenger definerbare krav til en boligs planløsning. Resultatet er at det bygges en rekke småboliger ned mot 35 m2 som har en kvalitet langt under det Husbanken tidligere definerte som en minstestandard. Dette er sløsing med samfunnsmessige ressurser.

Departementet skriver selv i sitt høringsnotat at dagens forskrift ikke inneholder noe om møblering eller minimumskrav til brukelighet og planløsning, utover tilgjengelighet for rullestolbrukere. Seng, bord, stoler, kjøkkeninnredning og skap har ikke definerte mål. Da blir krav til rullestoltilgjengelighet helt meningsløst. Man kan komme fram med rullestol, men man kan risikere at det er også det eneste man kan. Vi vil foreslå at myndighetene får utarbeidet klare definerbare krav til innredning og planløsning av den enkelte bolig, inklusive tilgjengelighet.

Som utgangpunkt bør man knytte seg til Husbankens tidligere krav for en livsløpsbolig. Dette vil innebære at ingen boenheter for permanente boforhold (altså med unntak for midlertidige husvære som hybler og studentboliger, mm.) skal ha mindre enn to rom og være mindre enn 50m2. Det må defineres minimumsmål til seng/dobbeltseng, kjøkkenbenk, skap, spiseplass, sofagruppe og bod. Krav til rullestoltilgjengelighet skal sikre øvrig nødvendig gulvplass.

TEK-10 stiller i dag strenge krav til tilgjengelighet på utearealene, men ingen konkrete krav til størrelse på arealene, brukelighet eller sol på utearealene. Det bør stilles krav til utearealene tilsvarende boligers planløsning. Dette bør også utredes nærmere, men som et utgangspunkt kan man bruke et forslag fra Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune (som Byrådet ennå ikke har villet behandle), som handler om størrelse på utearealer, solbelysning og av avstand mellom bygninger.

Boligens pris

Departementet postulerer at endringer av dagens forskrifter vil medføre reduserte arealkrav, større fleksibilitet og derved reduserte byggekostnader og reduserte priser på boligene. Forslag til endringer kan nok føre til en mindre justering av byggekostnadene, men det er ikke dokumentert at dette vil føre til reduserte priser, og at det derved «vil gi flere muligheten til å kjøpe sitt eget hjem». Her har departementet ukritisk godtatt argumentene fra byggenæringen. Økonomer og fagmiljøet vet at det er en rekke andre forhold som styrer boligprisene og som totalt vil overskygge de små justeringene som departementet forslag vil medføre.

Dersom byggekostnadene muligens reduseres noe er det ingen garanti for at boligene blir billigere, bare litt mindre og dårligere. Utbyggere vil uansett ta det de kan få i markedet. Dette underbygges av at prisene på boliger har økt med 220 % fra år 2000 til 2012, mens byggekostnadene bare har økt med 160 % i følge SSB. Går vi lenger tilbake i tid er spriket mellom pris og kostnader betydelig større. Mye av dette spriket skyldes økte tomtekostnader og fortjeneste til boligselger. Det skyldes også at kommunene legger stadig større andel av infrastrukturkostnadene til veier, parker, mm. direkte på boligkjøperne.

Indeks 1993=100  Boligpris_Byggekostnad_Konsumpris_2000-2012

Utviklingen i boligpriser, byggekostnader og konsumpriser i Norge 1993-2007 og 2000-2012 (Kilde: Statistisk sentralbyrå).

Den viktigste grunnen til de høye boligprisene i Norge i dag er at nordmenn har så god råd, og mange unge i dag får hjelp av sine foreldre til å etablere seg. De færreste nyetablerere kjøper en nybygd bolig. Man starter gjerne med å kjøpe brukt. Departementet kan derfor ikke dokumentere at de forslagene de kommer med vil lette inngangsbilletten for nyetablerere.

Spriket mellom byggekostnader og markedspris viser at dagens frie marked ikke funger for store deler av befolkningen, nemlig de med lavere og midlere inntekt. Dersom Regjeringen er opptatt av rimeligere boliger for at flere (unge) kan komme inn på boligmarkedet, vil det mest effektive og raskeste tiltaket derfor være å opprette en ikkekommersielt og pris- og omsetningsregulert sektor for utleie- og lavkostboliger ved siden av det frie markedet.

Kommunene må føre en langt mer aktiv tomtepolitikk, etablere tomteselskap (som i Sandnes) og stille krav til boligenes standard og pris. Det overordnete målet må være at en person med en normal/lav fast inntekt skal kunne kjøpe seg en minimumsbolig med en standard beskrevet over.

Legg igjen en kommentar nedenfor

Dette innlegget ble publisert i Artikler, Blogg, Bokvalitet og nærmiljø, Boligpolitikk, Nasjonal bypolitikk, Virkemidler. Bokmerk permalenken.

Legg igjen en kommentar

Send oss kommentarer og forslag