For å forberede framtiden må vi forstå fortiden
Hei alle medlemmer i Bullby og lesere av dette nettstedet!
Etter initiativ fra Lene Scmidt har Bullby nå satt i gang en underskriftsaksjon for å beholde kravet til solinnfall i nye boliger.
Underskriftsaksjonen finner du her
Målet nå er få flest mulig til å skrive under. Hvis dere er på Face book og dertil har «venner», vil det være fint som dere deler denne aksjonen med flest mulig. Send også mail til alle dere kjenner som kan ha interesse av saken!
Jon Guttu
Leder av Bullby
Du har nettopp kommet hjem fra en utenlandstur. Du sitter i koronakarantene i første etasje i en liten leilighet midt i byen med utsikt til leiligheten vis a vis, 8 m unna. Leiligheten vender mot nordøst. Sola når aldri inn til deg. Gjenskinnet fra vinduer lenger oppe, «fattigmannssola», er det eneste som lar deg ane at dagen går. Ikke rart om du går på veggen og istemmer sluttreplikken fra Ibsens «Gjengangere».
Men det skal bli verre! Fra første juli 2021 blir det lovlig å bygge boliger uten i det hele tatt å ta hensyn til solinnfall i leilighetene. Da trer en endring i kraft i Teknisk byggeforskrift (TEK). Nåværende paragraf 8.10, med et påbud om å vektlegge solforhold, blir fjernet, og dertil veiledningspunktet. Her står det at «Alle boenheter og felles uteareal bør være solbelyst minst fem timer hver dag ved vår- og høstjevndøgn» og at det ved plassering bør «tas hensyn til god utnyttelse av solinnstrålingen og gode dagslysforhold i rom for varig opphold.» Kravet om solinnfall i boliger vil dermed være historie.
Historisk finner vi, ikke overraskende, sykdom og epidemier som den viktigste bakgrunnen for krav om avstand, sol og lys i boliger. De første reformanleggene kom nemlig som direkte følge av koleraepidemien i Christiania i 1851. Vi fikk Arbeiderboligen 1851, et aksjeselskap med mål om å bygge sunne boliger for arbeiderbefolkningen.
Bygningene selskapet fikk realisert rundt om i byen, skiller seg positivt fra den markedsstyrte byggingen på samme tid og som stort sett var uoppnåelig for småfolk. Men det monnet ikke stort i havet av bolignød og hektisk bygging på slutten av 1800-tallet. Axel Holst, professor i hygiene og bakteriologi ved Universitetet i Oslo ledet en omfattende undersøkelse av trangboddhet i Kristiania i 1895. Den munnet ut i et minstekrav til romstørrelse på 15 m3 for å sikre et minimum av luft gjennom natten.
Den markedsbaserte leiegårdsbyggingen endte med et digert mageplask i 1899, et krakk som skremte private utbyggere bort fra boligsektoren i mer enn 30 år. I den kommunale utbyggingen som fulgte på begynnelsen av 1900-tallet, ble kravet om sol, lys og luft i nybyggingen fremført med økende kraft, ikke minst for å bekjempe tuberkulosen, den skumle folkesykdommen. Først ut var Kristiania Byggeselskap med arkitekt Kristen Rivertz, som i 1912 bygget 500 små leiligheter på Sagene: rekker av tre etasjes blokker med grønne områder mellom bygningene. Fortsatt med høy utnyttelse, men også med omtanke for et liv mellom husene. Og etter hvert som kommunen tok over byggingen, ledet av byplansjef Harald Hals, fikk vi de praktfulle områdene på Ila, Torshov og Søndre Åsen, kvartaler med store felles gårdsrom, nærmest for parker å regne.
I Bygningsloven av 1924 ble kravet til sol i boliger innført med formuleringen: « … der bør tas hensyn til at beboelsesleiligheter sikres tilstrekkelig sol». Med fremveksten av funksjonalismen i årene som fulgte, ble kravet til sol en del av det faglige programmet. Leilighetsplaner med stor fasadebredde og sammenhengende vindusbånd. Parallelle bygninger i nord-sørretning for å gi sol både morgen og kveld. Nå kan vi smile over den overdrevne tilliten til hygienetenkning og soldyrkelse. Sol, lys og luft ble betraktet som en udiskutabel forutsetning for sunne boliger mens høy tetthet ble sett som veien til slum.
Dette var den viktigste grunnen til at de omfattende planene om sanering av leiegårdsbebyggelsen ikke kunne gjennomføres under bolignøden etter krigen. Man ville jo miste et stort antall boliger ved å bygge nytt med større plass inne og ute. Svaret på spørsmålet om høy utnyttelse ble dermed høyhus, som sikret ønsket tetthet og nok sol. Ved saneringen av Enerhaugen måtte man overskride vedtatt utnyttelsesgrad for å realisere prosjektet. I drabantbyene, derimot, var tomtegrunnen så pass rimelig at kravet til sol, lys og luft kunne innarbeides i tre- og fireetasjes bebyggelse.
Solkravet forsvant ut av lovgivningen på 1960-tallet. Nå var det opp til Husbanken å sørge for tilstrekkelig sol og lys i boliger. Blant annet krevde banken at minst ett vindu i stua skulle vende mot sør eller vest og at ingen leilighet skulle vende ensidig mot nord-øst.
Men Husbanken forsvant og etter finanskrisen rundt 1990 ble tomteutviklingen overlatt til private utbyggere. Politikerne hadde gitt opp linja med å eie byens grunn. Dermed ga de også fra seg muligheten til å påvirke tomteprisen. Dette ble skjebnesvangert på flere måter. Den kanskje viktigste grunnen til de siste tiårenes vanvittige prisstigning har vært utviklingen av grunnrenten, eiendommenes verdistigning. Følgen av dette igjen har vært en markert økning av tettheten i de nybygde områdene og dermed et farvel til sola, alt med merkelappen «bærekraftig byutvikling».
Dette er altså historien om hvordan en naiv tro på sol, lys og luft endret seg til en forestilling om at tette og mørke boligområder vil gi billigere boliger og sørge for en bærekraftig by.
Et siste forsøk på å hente sola inn igjen ble gjort i forbindelse med TEK 10, revisjonen av byggeforskriftene i 2010. Etter mye offentlig kritikk slo kommunalminister Målfrid Meltveit Kleppa fast at «sola må me ha!» og fikk gjeninnført dagens formulering i TEK.
Men nå har regjeringen altså vedtatt å fjerne de forholdsvis moderate kravene. Det skjer under merkelapper som effektivisering og kostnadsreduksjon.
Tilbake til deg som sitter i karantene i din lille, mørke bolig: Se for deg en romslig leilighet i de øvre etasjene, badet i sol og lys og med utsikt over fjorden. Har dette med helse og livskvalitet å gjøre? Er svaret et «Ja», send gjerne et brev til Kommunal- og moderniseringsdepartementet med gjenpart til Helsedirektoratet!
Innlegget er tidligere publisert i Klassekampen.
Arkitektnytt lanserte 28. august en ny podcast om stedsutvikling i Norge, kalt «våre steder» Første episode er en gjennomgang av bolighistoriens idealer og visjoner fra andre verdenskrig og fram til i dag – og er en samtale med BULLBYs leder Jon Guttu. Deretter følger tre episoder som hver omhandler drabantbyen Lambertseter i Oslo, småhusbebyggelsen på Nesodden og til slutt Løren i Oslo. Det er byplanlegger Karoline Birkeli-Gauss og landskapsarkitekt Ragnhild Augustsen som står bak podkasten, melder OBOS-bladet i siste nummer.
Bull
by-medlemmene Johan-Ditlef Martens og Ketil Moe hadde et kort og greit innlegg om boligpriser i Klassekampen mandag 24. august. Ingen grunn til å gjøre dette mer komplisert enn det er: Det er tomtepriser og fortjeneste som skaper de høye boligprisene i det sentrale østlandsområdet. (Klikk på bildet, så kommer artikkelen opp i eget skjermbilde og kan forstørres til lesbart format).
Hvor skal rengjøringsassistenten, bussjåføren og sykepleieren bo i Oslo? Hun kommer til ny jobb, utenbys fra eller fra et annet land, har ikke arv og lite penger i banken. «Sykepleierindeksen» sier at en sykepleier med årsinntekt 500 000 kroner kan kjøpe maksimalt 3 prosent av boligene i Oslo. Hva da med bussjåføren som tjener 400 000 eller rengjøreren eller servitøren med 300 000 kroner i året?
Boligmarkedet i Oslo fungerer som en maskin for ulikhet. Stor arbeidsledighet som følge av korona-pandemien vil øke ulikheten. Mange familier mangler stabile steder å bo. I de siste fem årene har boligprisene steget ca 30 prosent i forhold til lønnsnivå. Mens stadig flere mangler bolig, har profitt- og finansdelen av boligprisen økt dramatisk. Dette gir på den andre siden muligheter for å utvikle rimeligere non-profittboliger.
Boligmarkedet styres av private aktører, eiendomsutviklere og utbyggere, og meglerkorpset står for omsettingen. Oslo har en minimal styring på kostnader i utvikling av nye boligområder. Med dagens regjering og privatiseringspolitikk er det lite sannsynlig at veldig mange rimeligere boliger vil bli kjøpt for offentlige midler i Oslomarkedet.
Fra 2015 til 2019 har byggekostnadene steget 12 prosent i henhold til Statistisk Sentralbyrås (SSBs) statistikk, mens boligprisene samtidig har økt 40-50 prosent – fra ca 65 000 til nær 100 000 per kvadratmeter. Fortjeneste som går til utvikler, finans, tomteeier og staten har økt fra ca 25 prosent av salgsprisen i 2015 til nærmere halvparten av salgsprisen i dag, fordi byggekostnadene utgjør en minkende andel. Dette skaper et «interessant marked» i Oslo med store profitter for internasjonale og lokale oppkjøpere av boliger og eplehagetomter. Dette illustreres i tabell 1 (trykk på lenken).
Denne utviklingen burde motivere til å utvikle utbyggingsmodeller for å skaffe folk rimeligere boliger. Boligbehovet er sterkt stigende, noe som normalt vil føre til fortsatt prisstigning. Alternativer vil kreve enten subsidiering eller bygging av rimeligere boliger. Kommunen har hittil prioritert innsats til folk uten inntekt eller med sosiale problemer. Servitøren og rengjøreren kommer verken inn på boligmarkedet eller får sosialbolig.
Tabell 2 viser at «sykepleieren» med årsinntekt 500 000 kroner i beste fall kan kjøpe en ny 2-roms 50 m2 leilighet til 50 – 60 000 kr/m2. En bolig bør ha minimum 50 kvadratmeter bruksareal, et tidligere minstearealkrav fra Husbanken.
Hva må til for å bygge rimeligere boliger i «Miljøbyen Oslo»? Byrådsleder Raymond Johansen etterlyser virkemidler. Oslo trenger rimeligere boliger. Byrådet ønsker en annen boligpolitikk og vil utvikle rimeligere boliger enn markedet: såkalt 3.-sektorboliger. Det er to strategier for å få prisen ned:
Disse to alternativene kan med hell kombineres. Kommunale subsidier vil alene neppe gi mange nye 3.-sektor-boliger i Oslo. Med en bolig for «sykepleieren» til ca 50 000 kroner per kvadratmeter blir differansen fra dette til markedspris opp mot 90 -100 000 kroner svært stor. Kommunen kan neppe bare subsidiere dette kostnadsgapet som tilsvarer fortjeneste og avgifter til utbygger og tomteeier. Alternativet er derfor å bidra med bygging på egne eller på prisregulerte tomter for boliger. Studiet av kostnadene i dagens boligmarked kan gi svar på hvordan boligbygging med anstendig standard for «sykepleieren», servitøren og bussjåføren er mulig.
Inntil 1970-tallet hadde Norge regulert boligproduksjon og tildeling gjennom boligbyggelag som sikret nesten alle boliger med anstendig boligstandard. Husbanken satte minimumsnorm for leiligheter der en 2-roms bolig skulle være minst 50 m2. Frisleppet på 80-tallet skjedde fra regulert boligbygging med subsidierte lån fra Husbanken, til dagens boligmarked. For å få boligprisen ned til ca 50 000 kroner kvadratmeteren. må tiltak som virket tidligere igjen tas i bruk i dagens Oslo . Altså:
A. Tiltak for å realisere boligbygging ned til 50 000 kr/m2
B. Med kvadratmeterpris under 50 000 kr/m2 må ytterligere tiltak tas i bruk
C. Sosialboliger for folk uten inntekter må subsidieres av stat og kommune
Dagens bygge/entreprisekostnader er ikke til hinder for rimeligere boliger. Man kan bygge boliger med et minstestandardnivå på 50 kvadratmeter, 2-roms med dagens byggekostnader for den single sykepleieren. Minstestandard for boliger til folk med lavere inntekt vil kreve tilskudd fra Husbanken som kompenserer for merverdiavgift som staten tar inn på byggekostnadene.
Hvorfor kan boligprisene stige så enormt i Oslo? Årsaken er flere: Markedet domineres av 4 – 5 utbyggere som «ruler» markedet. Det eksisterer ikke konkurranse om boligprisen som i de fleste andre varemarkeder. OBOS konkurrerer ikke med Selvaag på boligmessa på Lillestrøm om den rimeligste 3-roms leiligheten. Prisene dikteres i et utbyggermonopol ut fra etterspørsel, ikke ut fra byggekostnader eller behov. Hvor er Konkurransetilsynet?
Oslo ble lansert som miljøby i 2019. Ett av FNs bærekraftmål er å minske ulikhet. Politikerne i Oslo bærer pins som markerer dette kravet.
Rimeligere boliger er avgjørende for å minske ulikhet i Oslo, spesielt i disse koronatidene. Det trengs derfor boligutvikling gjennom non-profitt-selskaper i regi av kommunen, stiftelser eller boligbyggelag, og dette trengs raskt.
Myndighetene gjør dette i en situasjon hvor det stadig bygges tettere i byområdene. Fortsatt kan velstående kjøpe seg sol og utsikt i rommelige toppleiligheter, mens boligsøkende med mindre kapital må nøye seg med boliger i de nedre etasjene uten sol. Barna er henvist til å leke i skyggefulle gårdsrom. Til nå har Byggeforskriftene (§8-10) stilt krav om sol i boliger og dette har vært presisert i veiledningen. Nå har departementet vedtatt at dette skal falle bort fra 1. juli 2021.
Vi i Bullby (Byutviklingens lange linjer) vil advare sterkt mot denne forskriftsendringen. BULLBY består av 30 arkitekter, ingeniører, planleggere og forskere med erfaring fra boligprosjektering, byplanlegging og forskning, se www.bullby.net. Det er uforståelig at kravene til sol nå blir fjernet. Under koronakrisen sitter tusenvis av nordmenn innestengt i boligene sine, og vi erfarer på kroppen hva boligkvalitet, sol, dagslys og utsyn betyr for helse og trivsel. Statlige krav til sol i boliger og uterom bør styrkes, ikke kuttes.
Departementet uttaler at det nå er opp til kommunene å sikre solforholdene gjennom Plan- og bygningslovens allmenne formuleringer. All erfaring viser at kommunene ikke makter dette i dragkamp med sterke utbyggere. Kommunene må ha et lovverk i ryggen med tydelige bestemmelser når de skal forsvare kvalitetskrav i boliger.
Nye boliger i Harbitzallèen har ikke sol ved jevndøgn, og neppe heller midtsommers. Et eksempel på at krav til sol i boliger bør styrkes, ikke kuttes. Foto: Lene Schmidt 21.3.20 kl. 1200.
Dette er en pressemelding sendt til NTB og de større avisene.
Ensliges Landsforbund har vedtatt å legge ned virksomheten. Det er fulgt opp med artikler i pressen. Man sitter igjen med et bilde av en kanskje noe utdatert organisasjon. Det som ikke har kommet fram er at foreningen, med sin aktive leder Agnes Husbyn, var en meget viktig bidragsyter til at også enslige skulle få en forsvarlig og god bolig. Etter krigen var det knapphet på både boliger og byggematerialer. Husbanken bestemte at enslige ikke fikk tilgang til to rom og kjøkken, de kunne greie seg med ettrommere.
Midt på 1970-tallet ble arbeidet kronet med seier. Stortingets kommunal- og miljøvernkomité uttalte at ”to rom og kjøkken er et rimelig krav til bolig for voksne enslige, og (man) vil derfor be departementet å arbeide for en slik målsetting”. Husbanken fulgte opp med et rundskriv hvor det lød: «Det vil heretter bli krevet minst ett soverom i tillegg til oppholdsrommet i alle boliger for voksne enslige». I Stortingsmelding 12 (1981-82) heter det: «alle etablerte husstander – herunder voksne enslige – bør kunne ha en bolig på minst to rom og kjøkken». Husbanken definerte denne til å ligge mellom 50 og 55 m2. Oslo kommune hadde forbud mot bygging av ettrommere mellom 1985 og 2004.
Etter dette har vi sett en begredelig utvikling. De minste boligene er blitt stadig mindre og i dag bygges det ettrommere ned mot 30 m2. Det er ikke lenger stue med en kjøkkenkrok og kanskje en sovealkove, men ett rom der alt skal skje. Det eneste som får et eget rom er wc, så lenge det varer. Standardreduksjonen er begrunnet med de høye prisene, men byggebransjen vet godt at det er tomteprisene som har ført til denne utviklingen, ikke byggekostnadene. Standardreduksjonene har ikke ført til at det er blitt lettere å komme inn i boligmarkedet. I dag er det vanskeligere å etablere seg i en bolig på 30 kvadratmeter enn det var å etablere seg i en bolig på 50 kvadratmeter i 1980.
Over halvparten av husstandene i Oslo består av en person. Mer enn på lenge kan vi trenge en organisasjon som kan kjempe for en god boligstandard for «enslige». Peder Kjøs skriver i Aftenposten 10. mars at det er få som i dag assosierer seg som enslig, mens singel både er mer «trendy» og akseptabelt. Det har han sikkert rett i, så: Opp alle jordens single, kjemp for en god bolig til en akseptabel pris.
Johan-Ditlef Martens er sivilarkitekt MNAL og medlem av Bullby. En forkortet versjon av innlegget sto i Aftenposten 16. mars 2020.
En gammel sosialdemokrat som jeg gleder seg stadig over interessant faglig påfyll i Bullbys møter. Imidlertid – jeg undrer meg litt innimellom over fraværet av boligpolitikk som tema i Byutviklingens lange linjer. Som arkitekt og fysisk planlegger ville det glede meg å se dette som et hovedpunkt på et Bullby-møte. En tilnærming kunne eksempelvis ta utgangspunkt i noen konkrete spørsmål:
I min forståelse er boligpolitikk egentlig ikke viet noen oppmerksomhet i Bullby. Til tross for at Bullby har prisverdige fokus på boligkvalitet, på det normative/regelverk og på profesjonens evne til å håndtere krevende rollesamarbeid i gjennomføring – for all del! Dette er jo sentrale deler av våre fagfelt, men i mine øyne berører vi ikke fraværet av boligpolitikk.
Samtidig har jeg møtt kolleger her i Oslo som mener at snakket om boligpolitikk – og om at det er for dyrt å kjøpe bolig i Oslo – er en overdrivelse. «Bare se på prisene på Romsås. Folk er ikke klar over pris og kvalitet i det området.»
Temaet er sammensatt, og kanskje strategisk overordnet boligpolitikk egentlig ikke er et tema for arkitekter og planleggere med fysisk formgiving og planlegging som kompetanse? «En tredje sektor» er utredet av sittende byråd, men berører i mine øyne egentlig andre fag enn vårt når det gjelder nødvendig forståelse for politisk gjennomslag og praktisk gjennomføring.
Jeg bare spør – litt springende – men likevel.
Norske Arkitekters Landsforbund (NAL) har laget vedlagte tankevekkende lille videosnutt, Anbefales!!
http://www.arkitektur.no/hvermannsens-knuste-boligdrom
Dette innholdet er bare tilgjengelig for medlemmer.
Du kan registrere deg som medlem her: https://bullby.net/registrer-konto/
Eller om du allerede er medlem, logg deg inn her: https://bullby.net/login/
© 2024 Byutviklingens lange linjer – BULLBY
Tema av Anders Norén — Opp ↑
Siste kommentarer