Kategori: Oslo (Side 1 av 8)

Boligutbyggere må ta ansvar for områdeutvikling

Fragmenterte eiendomsinteresser og «gratispassasjerer» har vært et stort problem for områdeutviklingen i byområder. Resultatet blir negativt for boligkjøpere og kommunene.

Ensjø i Oslo har kommunen ervervet tomter til nødvendige barnehager og skoler sent i prosessen. Men prisen var høy siden det skjedde etter verdistigningen på tomtene som følge av tidligere privat bygging og offentlige investeringer. Dermed har finansieringen av kommunal og sosial infrastruktur hengt etter i området.

Bilde av Nikolai Astrup

Nikolai Astrup (Foto: Regjeringen)

Kommunal- og moderniseringsminister Nikolai Astrup foreslår nå endringer i plan- og bygningsloven som kan gi mer forutsigbar finansiering for både kommuner og utbyggere. De foreslåtte lovendringene skal etablere et finansieringssystem for parker, veier, vann og avløp, og annen infrastruktur som må på plass i nye boligområder. Forslaget skal ut på høring, opplyser departementet (KMD). (Jfr. Nyhetssak i Aftenposten/E24 den 1. juli)

BULLBYs gruppe for områdeutvikling har tidligere oppsummert erfaringer og kommet med råd til alle de politiske partiene på Stortinget i et eget Notat til politikerne fra Områdegruppa 1.12.2020. Det konkluderte slik: «Områdeutvikling gjennom offentlig og privat samhandling i byer og tettsteder må bli et felles satsningsområde for stat og kommuner i Norge! Staten må engasjere seg gjennom et forpliktende samarbeid og avtaler med kommuner både i planlegging og gjennomføring».

Organisering og områdeplanlegging for boligområder må starte med planlegging av infrastruktur under og over bakken. Uterom, offentlige rom, parker og vann, gang- sykkel- og skoleveier og idrettsanlegg samt sosial infrastruktur, må på plass før plassering/regulering av boligprosjekter i området. Konflikter mellom boligutvikling og eierinteresser må avklares før utbygging i området. At det nå kommer et nytt forslag om nytt finansieringssystem fra KMD er bra, selv om det gjenstår å se hva sluttresultatet blir.

Økonomien i områdeplan

Bygningslovens § 12.7 pkt 13 omhandler avtaler om fordeling av planskapte verdier.

Et finansieringssystem må bygge på verdiskapingen i området som følge av offentlige og private investeringer. Planskapte verdier som følge av en områdeutvikling må fordeles etter avtale slik at fordeling av investeringer i infrastruktur og områdekvaliteter inngår i avtalen. Ifølge den såkalte «Oslomodellen» skal finansiering av områdeutviklingen skje som følge av verdistigningen i området (verdiskapningen).

Finansiering må bygge på områdeplan og en finansieringsavtale. Avtalen må sikre områdets kvaliteter og fordele verdiskapingen i området, inklusiv offentlige og private investeringer, mellom de ulike aktører.

Vedtak om utvikling av et område bør inneholde en «hovedavtale» mellom offentlig og private aktører med prinsipper om fremtidig fordeling av områdekostnader ved start av områdeutvikling. Forventet verdistigning i områdeutviklingen må bygge på denne områdeavtalen mellom kommune og aktører. Avtalen mellom kommune/stat og private investorer vil bidra til:

  1. Kontantbidrag fra utbyggersiden til offentlig finansierte fellesanlegg blir satt ut fra den reelle verdi- og boligprisstigningen i løpet av utbyggingstiden for området.
  2. «Gratispassasjerer» elimineres.
Rimeligere boliger ved områdeplan

Plan og bygningsloven bør vurderes på nytt for å styrke sosial bærekraft, effektivitet og kvalitet i områdeutvikling og bredere deltakelse i avtaleforhandlinger. Bestemmelser om rimeligere boliger må også inn i boligreguleringen. Lovens § 17-3 om utbyggingsavtaler må sikre minst 20 prosent boliger til under markedspris.

Prisstigningen i Oslo de siste ti årene har kastet 30 – 40 prosent av Oslos husstander ut av boligmarkedet. Selv om et nytt finansieringssystem neppe vil gi rimeligere boliger i Oslo, kan utbyggere pålegges realytelser med en andel boliger under markedspris, for eksempel for sosialboliger.

Statens rolle

Staten kan bistå kommunene økonomisk og gjennom faglig veiledning og finansieringstiltak til teknisk og sosial infrastruktur. Vi trenger også et statlig byutviklingsfond som kan gi kreditter eller tilskudd til viktig infrastruktur som kommunen ikke kan løse. Staten må tilby gunstige finansieringsordninger, slik at offentlig felles infrastruktur kan gjennomføres rimeligere ved start av områdeutviklingen.

Kommunene har ikke økonomi til å gjennomføre nødvendige tiltak som sikrer urban og grønn kvalitet over tid i områdeutviklingen. Ved start av større områdeplaner vil det kreve tidlig økonomisk sikring av områdekvaliteter, for eksempel rimeligere boliger, urban og grønn infrastruktur, som ellers ikke sikres av markedet.

Motorisering av gangtrafikken – en trafikkpolitisk test

Bullby har levert en høringsuttalelse til Bymiljøetatens utkast til regelverk for hvordan Oslo kommune skal møte flommen av elsparkesykler som fyller opp byens gater og plasser – og belaster legevakten og helsebudsjettene med stadig flere alvorlige skader.

Vi sier “Nei til motorisering av gående.” Trygg fremkommelighet for eldre og funksjonshemmede på fortau og gangveier må ikke ofres for et knefall for internasjonale selskapers misbruk av byenes fellesarealer på bekostning av folkehelsen og miljøet. Selv om de nye reglene  er skritt i riktig retning, er forslaget ikke tilstrekkelig til å få en sunn og bærekraftig utvikling av byens trafikksystem.

Bullby mener saken må settes inn i en bredere trafikkpolitisk sammenheng enn det politikerne hittil har vært opptatt av. Vedtakene som landets politikere i Stortinget, regjeringen og kommunene gjør i 2021 vil vise hvilken reell plass helse- og miljøhensyn har i samferdselspolitikken, og hvilke grupper i befolkningen som blir prioritert.

Les hele uttalelsen fra Bullby her.

Felles godsterminaler

Logistikken kan moderniseres ved at flere transportører og speditører slår sammen terminalfunksjonene og benytter felles løsninger med hensyn til Software, infrastruktur og transportmateriell.

I dag er det vanlig at systemene ikke snakker sammen eller kan driftes under samme tak. I byer med stor arealknapphet vil det tvinge seg frem såkalte cityhubs som betjener flere aktører.

Felles godsterminaler kan effektivisere logistikken. Foto: Charles Galaasen.

Dedikerte terminaler for den enkelte speditør og transportør betyr i mange tilfeller høyere terminalkostnader. Nøytrale terminaler kan føre til mindre tomkjøring og bedre terminaleffektivitet. Ved å samordne logistikkoperasjonene til flere speditører i færre terminaler vil man også frigjøre store arealer til byutvikling. Østlandet har flere terminalområder hvor speditører og transportører har egne terminaler som legger beslag på store arealer. Alnabru/Groruddalen har terminalanlegg for flere store og mellomstore aktører der de hver for seg har for liten plass og dårlig infrastruktur tilknyttet terminalen, men hvor jernbanetilknytningen «binder» de til stedet. Antagelig vil det være fornuftig å gjennomføre en ny terminalanalyse for Alnabru med sikte på å effektivisere jernbane- og terminalområdet inklusiv tilknytning til veinettet. Området trenger en moderniseringsplan for å kunne fremstå som et effektivt terminalområde. I den forbindelse må det være tillatt å se på om man kan slå sammen terminalene til aktørene og danne et felles terminalselskap som tilbyr terminaltjenester til alle brukere under felles ledelse.

Initiativet til en ny struktur kan like gjerne komme fra stat og kommune som fra aktørene selv. Et nytt tankesett vil også åpne muligheter for mindre aktører til å få tjenester fra et felles terminalselskap. For logistikk- og transportindustrien vil veien mot en felles stor-terminal for Oslo kunne utløse innovasjon og ny næringsutvikling. Bransjen trenger en stor-terminal også som et kompetanseløft for regionen. En aktuell utfordring er at deler av dagens Alnabruterminal ligger på kvikkleire. Etter kvikkleireraset i Gjerdrum er det også av den grunn behov for å avklare hvordan man skal utvikle Alnabru og Groruddalen. Man bør ikke vente på et nytt kvikkleireras før man gjør noe med terminalområdene.

Dersom svaret er at dette også kan frigjøre arealer til by- og terminalutvikling, så bør staten kjenne sin besøkelsestid og lage en statlig reguleringsplan, slik man en gang gjorde for Gardermoen. Verken kommunen eller de ulike aktørene vil hver for seg finne sammen etter 40 år med diskusjon om hva Alnabru skal være i fremtiden. Bransjen har heller ikke den endringsvillighet som skal til for å løse dette på egen hånd. Konkurransen mellom aktørene er også i veien for at de klarer å se utfordringene sammen, handle sammen og lære hvordan man skal utvikle bransjen sammen.

 

 

Ta vare på de gående – de er byens viktigste trafikanter

Gående må få trygge fortauer.  Samferdselsmyndighetenes  revisjon av regelverket må bidra til bedre fremkommelighet og trygghet for fotgjengerne. El-sparkesykler og annen mikromobilitet må vike for gående i trafikksystemet.

For å oppnå dette, må også syklister og andre lette individuelle kjøretøyer få bedre plass i trafikksystemet og et mer helhetlig regelverk.

Rammebetingelsene for lette kjøretøyer og ny teknologi må fremme samfunnets mål for helse, klima, lokalmiljø og samfunnsøkonomi. Byenes offentlige rom må ikke bli en arena for uregulert kamp mellom store internasjonale utleieaktører.

Dette er hovedpoeng i Bullbys høringsuttalelse om nye regler for små elektriske kjøretøyer som Statens vegvesen og Samferdselsdepartementet arbeider med.

Her kan du lese Bullbys faglige grunnlag med innspill til regelverket som kan gi en ny og forsterket transportpolitikk til fordel for de mest miljøvennlige og samfunnsnyttige, myke trafikantene i byområdene.

Vi håper myndighetene og Samferdselsminister Knut Arild Hareide benytter anledning til å rydde opp og sette transportpolitikken på rett kurs. Støtt saken ved å melde dine/deres synspunkter på Vegvesenets høringsside.

Møte med departementet om solkrav

Lene Schmidt og Jon Guttu hadde tirsdag 19.januar et digitalt møte med KRD, representert ved Heidi Nakken, statssekretæren som også deltok i innslaget på Dagsnytt 18, og to saksbehandlere. Vi forsøkte først å oppnå enighet om saksinnholdet, nemlig at endringene i TEK 17 vil fjerne solkravet fra byggeforskriften og at dette kravet ikke finnes noe annet sted i lovverket. Vi følte vel at vi fikk enighet om dette. Vi var også enige om at nåværende krav at “det skal tas hensyn til solforhold”, er vagt og generelt. Dessuten at veiledningen ikke betyr mye i konfliktsituasjoner. Vi hevdet at dette burde tilsi at solkravet styrkes, ikke svekkes. Konstruktive innspill ble etterlyst og Lene nevnte forslaget om å knytte lys- og solforhold sammen. Nakken sa hun ville “ta det med videre” og åpnet også for flere innspill fra oss i Bullby. Oppsummert: et konstruktivt møte. Arbeidet med alternativ formulering av solkravet er alt i gang! Kanskje vi også vil invitere KRD til en befaring?

Bør nasjonen selge sine hus?

Peter Butenschøn har i dag (9.12.20) en kronikk i Aftenposten som gir en ny og byutviklingsmessig vinkel på det omstridte spørsmål om staten skal selge sine eiendommer.

Kronikken (bak betalingsmur) finner du her

Men vi har den også i vår egen artikkelsamling: Bør nasjonen selge sine hus

Ny podcast om byutvikling

Arkitektnytt lanserte 28. august en ny podcast om stedsutvikling i Norge, kalt “våre steder” Første episode er en gjennomgang av bolighistoriens idealer og visjoner fra andre verdenskrig og fram til i dag – og er en samtale med BULLBYs leder Jon Guttu. Deretter følger tre episoder som hver omhandler drabantbyen Lambertseter i Oslo, småhusbebyggelsen på Nesodden og til slutt Løren i Oslo. Det er byplanlegger Karoline Birkeli-Gauss og landskapsarkitekt Ragnhild Augustsen som står bak podkasten, melder OBOS-bladet i siste nummer.

Podcasten finner du her.

Gi innspill til Oslos nye gatenormal

Oslo kommune skriver: ” Det er få veiledere i byplanlegging som er så viktig som en gatenormal. Den viser krav og prinsipper for utforming av gater og skal brukes av alle som skal planlegge, bygge og vedlikeholde en gate.

I dag bygges ikke lenger gatene primært som transportårer for biler. I en moderne og grønn by skal gatene ivareta behovene til mange ulike trafikanter og ha viktige funksjoner utover transport. Gatene er også byrom og møteplasser som innbyr til opphold og sosiale funksjoner. Behovene er mange og sammensatte. Dette krever en ny tilnærming til planlegging.

Kommunens visjon er at Oslo skal bli “en grønnere, varmere og mer skapende by med plass for alle”. Vi skal utvikle byen på en måte som reduserer bilavhengighet, sikrer kollektivtilbudet og gjør det tryggere og enklere å ferdes for myke trafikanter. Konsekvensene av klimaendringene krever store endringer i måten vi planlegger, bygger og drifter byen. Det viktigste tiltaket for bedre klimatilpasning ved planlegging av gater er bedre overvannshåndtering.”

Den nye gatenormalen er ute på høring, med 7. juni 2020 som kommentarfrist. Les mer og benytt sjansen til påvirke innholdet!

Regjeringen fjerner krav til sol i nye boliger

Myndighetene gjør dette i en situasjon hvor det stadig bygges tettere i byområdene.  Fortsatt kan velstående kjøpe seg sol og utsikt i rommelige toppleiligheter, mens boligsøkende med mindre kapital må nøye seg med boliger i de nedre etasjene uten sol. Barna er henvist til å leke i skyggefulle gårdsrom. Til nå har Byggeforskriftene (§8-10) stilt krav om sol i boliger og dette har vært presisert i veiledningen. Nå har departementet vedtatt at dette skal falle bort fra 1. juli 2021.

Vi i Bullby (Byutviklingens lange linjer) vil advare sterkt mot denne forskriftsendringen. BULLBY består av 30 arkitekter, ingeniører, planleggere og forskere med erfaring fra boligprosjektering, byplanlegging og forskning, se www.bullby.net. Det er uforståelig at kravene til sol nå blir fjernet. Under koronakrisen sitter tusenvis av nordmenn innestengt i boligene sine, og vi erfarer på kroppen hva boligkvalitet, sol, dagslys og utsyn betyr for helse og trivsel. Statlige krav til sol i boliger og uterom bør styrkes, ikke kuttes.

Departementet uttaler at det nå er opp til kommunene å sikre solforholdene gjennom Plan- og bygningslovens allmenne formuleringer.  All erfaring viser at kommunene ikke makter dette i dragkamp med sterke utbyggere. Kommunene må ha et lovverk i ryggen med tydelige bestemmelser når de skal forsvare kvalitetskrav i boliger.

Nye boliger i Harbitzallèen har ikke sol ved jevndøgn, og neppe heller midtsommers. Et eksempel på at krav til sol i boliger bør styrkes, ikke kuttes. Foto: Lene Schmidt 21.3.20 kl. 1200.

 

 

Dette er en pressemelding sendt til NTB og de større avisene.

Mye å lære av Lørenbyen og evalueringsrapporten

Selvaag Bygg har fått laget en meget leseverdig rapport som utbyggere, planleggere og kommunen bør studere og lære av. Både med tanke på utbygging av nye boligområder og bydeler, og som støtte for analyser av ulike områders kvaliteter, både fysisk og sosialt.

Rapporten er omtalt i kommunens utmerkede Byplanmagasin, og kan der lastes ned for nærmere lesning.  Det er lenge siden jeg har sett en bedre uttenkt og presentert områdeanalyse.  Den gir en rekke innspill til hvordan Lørenbyen kan utvikles videre, men er også nyttig som dokumentasjon av en metode for analyse av kvaliteter i eksisterende byområder. Rapporten inneholder en interessant sammenlikning mellom utvalgte deler av Lørenbyen og Grünerløkka og deres ulike  urbane og grønne kvaliteter, tetthet, funksjonsblanding og så videre.

Planleggere og politikere anbefales å lese rapporten og se om metodikken også bør tas i bruk for analyser av andre områder i Oslo – og alle andre byer. Ros til forfatterne, som er sosiolog Kenneth Dahlgren og miljøpsykolog Aga Skorupka fra Rodeo arkitekter, samt statsviter og professor i by- og regionforskning, Gro Sandkjær Hanssen fra NIBR-Oslo Met.

 

« Eldre innlegg