For å forberede framtiden må vi forstå fortiden

Kategori: Boligkvalitet og nærmiljø (Side 1 av 8)

Kan Oslos småhusplan sikre en miljøvennlig småhusbebyggelse?

Oslo kommunes småhusplan ble vedtatt 27. september i år. 17. oktober var planen tema på Bullbys medlemsmøte. Sissel Belgen Jakobsen fra Plan- og bygningsetaten innledet om arbeidet og Bullbys Jon Guttu presenterte en del alternative måter å tenke på.

Småhusplanen er Oslos største reguleringsplan og omfatter store deler av byens eksisterende småhusområder. Den omfatter 24 000 dekar og 28 000 eiendommer. Det er forventet at planen skal åpne for ca 300 nye boliger i året innenfor småhusbebyggelsen.

Sissel Belgen Jakobsen hold en poengtert innledning om småhusplanen og prosessen som ligger til grunn for den. (Foto: Bullby/LK)

Oslo bestemte allerede i 1995 at småhusområdene måtte ta unna en del av den forventede boligveksten. Erfaringene har vist at måten dette gjøres på lett kan føre til resultater som går ut over både miljøverdier og andre kvaliteter i småhusbebyggelsen. Bestillingen for denne nye planen var derfor at

«Småhusområdene må i større grad skjermes for ytterligere fortetting, og utbygginger bør skje med sterkere vern av de grønne verdier i områdene.

Planrevisjonen må samtidig, innenfor rammene for nevnte føring, søke å forenkle og klargjøre aktuelle reguleringsbestemmelser med sikte på at byggesaksbehandlingen kan gjennomføres enklere og billigere.»

Plan- og bygningsetaten har i hovedsak endret de skriftlige bestemmelsene i planen. Viktige punkt i denne sammenhengen er at:

  • Tillatt bebygd areal (BYA) på tomten reduseres fra 24 % til 18 %.
    • (På tomter langs sjøer og vassdrag reduseres tillatt BYA fra 18 % til 16 %.).
  • Det blir en ny parkeringsnorm. Fra å være et krav om minimum 2 p-plasser per tomt er det nå bare tillatt med maksimum 2 p-plasser.
  • Minste tomtestørrelse per boenhet er 600 kvm for eneboliger og 400 kvm for flermannsboliger. Største antall boligenheter per tomt er fire. (Men til hver boligenhet kan det legges en mindre utleiebolig på 50 kvm. Teoretisk kan det derfor være 8 boenheter på en 1600 kvm tomt).
  • 50 % av tomta skal holdes fri for terrenginngrep.
    • Men det legges opp til noe større fleksibilitet der du kan gjøre terrengendringer
  • 60 % av tomta skal være grøntarealer.
  • Det er lagt begrensning av bebyggelse og anlegg under bakken i dybde og utstrekning
    • Det tillates kun under bebygd areal og med maks én etasje.
  • Visuelle kvaliteter av bebyggelse styres gjennom plan- og bygningslovens § 29-2 (skjønnhetsparagrafen).
    • …, men krav til formingsfaktorer er tatt ut (Unntak er takform og takterrasser.)
  • Det stilles krav til plassering av bebyggelse.
    • En skal følge enhetlig bebyggelsesstruktur
    • Det er avstandskrav til vernet bebyggelse
  • «Tre-bestemmelsen» er styrket.
    • Mer entydig ordlyd som understreker vernet og spesifiserer at trevernet gjelder utenom byggesak.
    • Unntak fra trevernet i tilfeller der trær er til hinder for å oppnå en utnyttelse på 18 %-BYA.
  • Det er mulig å ta initiativ til omreguleringer ut av småhusplanen.

Bestemmelsene gir et potensial for mellom 2800 og 10700 nye boliger innenfor planområdet, men forsamlingen var nok noe i tvil om dette er tilstrekkelig til å sikre en mer miljøvennlig og trivelig småhusbebyggelse. Årsaken til at en regulerer gjennom bestemmelser er manglende kapasitet hos PBE til å lage fysiske planer for alle disse delområdene som planen består av. Planen har dessuten vært gjennom en lengre politisk prosess med sikte på å få en bred politisk forankring av planen, noe som neppe har gjort den skarpere i kantene. Sissel Belgen Jacobsens innlegg kan lastes ned fra våre sider.

Bildet viser hvordan fortetting fort kan gå ut overvegetasjonen i et område. Til venstre i bildet får vi et inntrykk av hvordan det var. (Foto: Jon Guttu)

NVE har levert innsigelse fordi de mener flom- og rassikring ikke er tilstrekkelig ivaretatt. Dermed er det midlertidig forbud mot tiltak i planområdet inntil Kommunal- og distriktsdepartementet har tatt sin avgjørelse.

Jon Guttu viste i sitt innlegg bade eksempler på hvor ille det kunne bli med uregulert fortetting, meng gikk også gjennom noen planeksempler på hvordan det kunne gjøres på måter som bevarte vegetasjon og utsyn i størst mulig grad. Her anbefaler jeg å laste ned Jon Guttus innlegg.

Det ble en livlig debatt etter innleggene.  Det er klart at mindre områder med god regulering vil kreve adskillig mer plankapasitet enn større områder med generelle krav, slik småhusplanen legger opp til.  Tanken om kollektivt ansvar for et område svekkes. Kunne det være en mulighet at første utbygger i et område pålegges å legge fram helhetsløsninger? Skjønnhet vil stå svakt når planen i hovedsak bli juss.  Det finnes en skjønnhetsparagraf (pgf 29-2 i Plan- og bygningsloven (PBL)), men den er krevende å utøve. PBL er en «ja-lov», så lenge bestemmelser følges skal det tillates – og med begrenset plan- og kontrollkapasitet må en basere seg på tillit til at bestemmelsene følges.

Jons oppsummering av fire viktige hindre for god småhusbebyggelse kan stå som en god oppsummering:

  1. Manglende plankapasitet som gjør det nødvendig med samme generelle plan for all småhusbebyggelse.
  2. Angsten for å bestemme.
  3. Ingen krav til overgripende grønne strukturer.
  4. Manglende propaganda for nye boliger som tilbygg til eksisterende eller for «tomtespleis» – (der to nabohus blir enige om at det kan komme et nytt mellom dem og ikke to foran hver av dem.)

 

Groruddalens infrastruktur – en viktig del av arealdelen i Oslos kommuneplan

Infrastrukturen for transport, grønnstruktur, vannhåndtering og energibruk er avgjørende for Oslos utvikling. Nå som Kommuneplanens arealdel er ute på høring er det viktig at planen  hjelper politikerne med å fastlegge en gjennomførbar strategi for byens infrastruktur. Det siste året har Bullby jobbet mye med å studere Groruddalens utviklingsmuligheter, og det er ønskelig å gi noen svar på kommunens invitasjon til høringsinnspill.

Jeg oppfordrer derfor til debatt om dette på Bullbys nettsted. Som en start, minner jeg om mitt innlegg fra desember i fjor:

Bærekraftig byutvikling krever tilpasset infrastruktur og samferdselspolitikk!

Det er veldig fint om noen i Bullby, eller andre, vil kommentere dette, slik at eventuelle motforestillinger og suppleringer kan tas inn i en eventuell felles uttalelse fra Bullby. Siden presentasjonen ble laget, har jeg notert to viktige kommentarer og innvendinger mot min argumentasjon og løsningsforslag i denne presentasjonen:

  1. Flere mener at lokalklima og luftkvalitet, og eksisterende jernbaneanlegg, veier og bebyggelse i bunnen av Groruddalen, tilsier at dette skal fortsatt behandles som et næringsområde for virksomheter som ikke passer sammen med boligfunksjoner. Jeg er uenig i en slik forlengelse av Groruddalens «bakgårdspreg» og den transportkrevende sonedelingen fra 1960-tallets generalplan. Luftkvaliteten blir stadig bedre som  følge av elektrifiseringen av all veitrafikken og rensing av øvrige utslipp til luft. Lokalklimaet i Oslo, selv i midten av Groruddalen, er langt bedre enn i store deler av Norge hvor folk bor og trives utmerket. Dessuten kan god utforming av ny bebyggelse og utearealer i området bidra til å forbedre situasjonen gjennom transformasjon av de store og «grå» arealene. Tør jegminne om hvor mye som måtte investeres i miljøopprydding etter flyplassen før Fornebu var klargjort for byutvikling? I et regionalt perspektiv er, etter mitt syn, midtre del av Groruddalen landets mest sentrale, dårlig utnyttede ressurs for langsiktig bymessig utvikling med en blanding av boliger, næring, institusjoner, parker og friområder, slik kommunens politikere for lengst har beskrevet i sine visjoner for Hovinbyen.
  2. Det er ikke lenger så sikkert at Alnabru i midten av landets største og mest tettbygde byområde, og ca 8 km fra Østlandets største godshavn på Sjursøya, er det beste stedet for videre utvikling av landets viktigste knutepunkt for miljøprioritert godstransport. Mye peker nå i retning av at en mer desentralisert terminalstruktur i det sentrale Østlandsområdet vil være vel så gunstig, slik den stadig mer dominerende lastebilnæringen (med bedre miljøegenskaper) er i ferd med å legge opp til. Hvis jernbane- og sjøtransporten skal holde følge med dette, er det neppe smart å konsentrere investeringer om en enda større og tyngre terminal på Alnabru. Jeg mener det må etterlyses en samlet strategi og konkret, langsiktig ruteplan for jernbanens godstransport og Østlandets godsterminaler.

Mitt innlegg gjelder først og fremst utviklingen av den tunge infrastrukturen. Men det er en viktig premiss at løsningene skal legge til rette for å løse både Oslo-områdets boligbehov og den helt nødvendige klimatilpassede omstillingen av den samlede byregionen. Uten å ta i bruk nye store naturområder, og heller rehabilitere mer av det som industrialismen og oljealderen har ødelagt.

Kjør debatt!

NRKs Bolig- og byplanprogrammer en skattkiste.

Kanskje ikke alle husker det, men NRK hadde flere spennende bolig- og byplanprogrammer i 1972 (50 år siden) og 1973, med forfatter og journalist Bjørn Nilsen som drivkraft sammen med Ellen Aanesen og Eva Brustad. For oss som er opptatt av de lange linjene burde dette være midt i blinken. Problemene som drøftes kunne like gjerne vært tatt opp i dag. Programmene fra 1973 har ligget en stund på nettet, men de fra 1972 er kommet inn først nå. Tittelen på programmene er:

1972:

  • Hvem tjener på bolignøden
  • Vaterland – Historien om en byggesak
  • Sanering – Grünerløkka

1973:

  • Boligproblemene – Hva har hendt siden sist?
  • Må vi alltid ha bolignød?
  • Hvorfor blir hus så dyre
  • Herre i eget hus?
  • Når tålmodigheten tar slutt
  • Ruseløkkveien 60

Her er alt fra Gerhardsen til byplansjef Erik Rolfsen og en rekke fagpersoner og politikere intervjuet. For de som er opptatt av bytransformasjon og Vaterland er det mye spennende i det programmet. Undertegnede dukker opp i programmet om Grünerløkka, hvor byplansjef Rolfsen gir han rett i at Oslo ikke kan bygge seg ut av bolignøden. Vet ikke om vi skal være stolt eller trist av å kunne forutsi de lange linjene så presist.

Gå inn på NRK-TV/Søk, skriv Boliger i søkefeltet, eller direkte

https://tv.nrk.no/serie/boliger

 

 

Lavt og tett, kolonihager, hytter og mikrohus

Arkitekt og byplanlegger Niels Torp var i januar i «Drivkraft» i NRKs P2. Hans drivkraft var å få en human by. En by hvor de i husene kan ha øyekontakt med de utenfor, ikke for høye hus. Han sa at lavt og tett gav like god utnyttelse som høye hus. Han var for menneskelige dimensjoner også av gater.

Sol, grønn bakkekontakt, egeninnsats og selv- og medbestemmelse ble vektlagt i Oslo  i mellomkrigstiden og i perioden 1945-1970.  Det ble tildelt hyttetomter på sosiale kriterier på øyene Bleikøya, Lindøya og Nakholmen i robåtavstand fra Grønland og Gamlebyen. Vi fikk kolonihager i gangavstand fra boligblokker og hytter ble bygd på Nordstandplatået av arbeidsfolk som bodde i sentrum.

I dag gjøres det motsatte, høye hus med leiligheter uten bakkekontakt, uten sol, uten egeninnsats og uten selvbestemmelse både i Oslo sentrum, Sandvika, Asker, Jessheim, Lillestrøm, Ski og Ås. De seks siste som drabantbyer for å avlaste Oslo.  Det er dyrt og dårlig både for samfunnet og for beboere, med store fortjenester til utbyggere og spekulanter.  Store CO2 utslipp med tunneler og nybygg hvor sementen gir like mange tonn CO2 som tonn sementen. Boliger uten bakkekontakt, liten egen aktivitet. Selv om noen reiser «langt vekk i stand», er de fleste reiser kortere enn mellom to jernbanestasjoner og til steder der tog ikke stopper. På grunn av satsingen på bane er det ikke bygget ut et bussnett som er dekkende både med hensyn på  sted og hyppighet.  Bare et mer dekkende bussnett kan gi et reelt alternativ til avhengighet av egen bil eller personer med bil. Fordi Oslo ikke vil ha busser inn i byen fylles den nå opp av el-biler, bilsalget større enn på mange år, derfor milliarder til nye veier og parkering i hus og på tidligere grøntområder.  En politikk som øker forskjellen mellom folk, forskjeller som gir et mindre trivelig samfunn.

Sosialt og overkommelig for de fleste ved at  det legges opp til muligheter for små egne hus på små egne tomter hvor en kan bo hele året. De minste av slike hus kalles i dag mikro hus. De som bestemmer er ofte imot slike hus da de tror det vil skape slum. Men det motsatte blir tilfelle viser erfaringene med kolonihager og hytter i ro-avstand og sykkel-avstand fra Oslo sentrum. Slik kompakt småhusutbygging bør skje på de beste tomtene for eksempel på skåningene ned mot Bunnefjorden i el-sykkelavstand og hyppig bussforbindelse både til Oslo og til bussterminal i krysset mellom E6 og E18 på Vinterbro 2 mil syd for Oslo sentrum.

Løsning er den motsatte av småhuspolitikken i Bærum, Asker, Nordre Follo, Ullensaker (Jessheim) og Ås. Fem kommuner med jernbanestasjoner som skal avlaste veksten i Oslo. De har alle fem en minste tomtestørrelse for å få lov til å bygge eget hus.  Det vil si at det bare er de med kapital som har råd til å kjøpe store nok tomter til å bygge eget hus. Eget hus for de fleste, ville vært mulig dersom en som i Lillestrøm tettsted setter krav til tomteutnyttelsen, slik at en på mindre tomter selv kan bygge mindre hus til en pris som en kan få lån til med en vanlig inntekt. Da får vi også flere boliger uten at mer areal brukes. Det gir mulighet for større egeninnsats og selvbestemmelse i hus og hage for den enkelte. Mindre tomter fører til en større andel til matproduksjon på bekostning av prestisje plener. Det gir både mer selvberging og flere som passer på naturen.  Mer frihet og ansvar til flere.

Å bygge en by med sollyset

Fra og med 1. juli 2021 opphever regjeringen et krav i Teknisk forskrift, TEK17, slik at det vil være lovlig å bygge boliger uten at det blir tatt hensyn til solinnfall i leiligheter. (Jfr.  flere tidligere innlegg i denne spalte).Hvorfor kommer denne endringen nå, som ingen har bedt om det?

Lenger sør, hvor det er et varmere klima, bygges husene tettere sammen for å danne skygge som vil gi luften i rommet mellom husene behageligere temperatur. Her kan det også være en kvalitet å ha leiligheter mot nord hvor det er skygge. Klimaet mellom husene er til å ta og føle på som noe positivt og på bakkeplan er det godt å være med på aktiviteter.

Men det må være feil i Norge å videreføre dette «å bygge by», tett og høyt, uten å ta konsekvensene av at klimaet på våre breddegrader hvor solen har lys og varme på en helt annen måte. Rommet mellom de tette boligblokkgruppene hos oss er lite brukelig med det regnfulle, forblåste og kalde klima vårt. Og uteområdene egner seg dårlig til opphold for beboerne.

For «å bygge by» på våre breddegrader må vi forme boligstrukturene slik at vi utnytter det klimaet vi har, ved at alle leiligheter får uteplass og god takhøyde for å slippe inn luft, lys og sol fra sør/vest noen timer i løpet av dagen og med utsyn til det store landskapet omkring.

Det er spesielt viktig at boenhetene blir gode å leve i med sol og utsikt når beboerne har dårlig mobilitet og lite sosial kontakt, og av den grunn lever sine liv mye i leiligheten sin. I dag snakker også politikerne om at det er ønskelig at eldre blir boende i sin leilighet lengst mulig, ved å øke hjemmehjelpsordninger for å utsette flytting til sykehjem. Unge beboere som bor i leiligheter med mangel på sol og utsikt har et mindre problem, da de er mobile og har hele byen som sitt «hjem».

I dag er det innført en Eierskapslov som ikke sier noe om bomiljø, men er kun laget for at leiligheter enkelt kan brukes til investeringsobjekter til utleie, av folk som selv ikke bor i boligprosjektet. På samme måte er det mer lønnsomt for utbygger å bygge mange små leiligheter fremfor å bygge større familieleiligheter. Ved også å slippe krav om lys, sol og utsikt til boenhetene vil fortjenesten bli enda høyere.

Ved Lagunen i Bergen er det bygget et nytt «å bygge by» prosjekt som etter min mening ikke burde vært bygget da det er altfor dårlig tilgang til sol og utsikt i leilighetene. Prosjektet kunne passet bedre på sørligere breddegrader hvor etablering av skygge er en kvalitet.

Det er et paradoks at de som vedtar endringer i Teknisk forskrift, ved å ta vekk bokvaliteter med solinnfall og utsikt til leiligheter, og de som for eksempel har godkjent prosjekt på Lagunen, selv har leiligheter/hus hvor det er en selvfølge med sol, lys og utsikt.

Istedenfor å svekke bokvaliteter i Byggeforskriftene må kvaliteten økes med sterke krav om at nye boenheter skal ha god takhøyde for å få inn lys, sol og utsikt på lik linje med andre påbudte krav i Teknisk forskrift, som krav til, varmegjenvinning, mekanisk ventilasjon, antall luftskiftninger, støyisolering, utførelse av vegger og tak og påbudt lekeplasser for barn med noen soltimer.

Nye leiligheter må i dag bygges for å være gode boliger som skal fungere flere generasjoner fremover og ikke bygges for kortsiktige fortjeneste til investorer og utbyggere.

bertram.brochmann@gmail.com

(Innlegget sto i Klassekampen 26.1.2021)

Ta vare på de gående – de er byens viktigste trafikanter

Gående må få trygge fortauer.  Samferdselsmyndighetenes  revisjon av regelverket må bidra til bedre fremkommelighet og trygghet for fotgjengerne. El-sparkesykler og annen mikromobilitet må vike for gående i trafikksystemet.

For å oppnå dette, må også syklister og andre lette individuelle kjøretøyer få bedre plass i trafikksystemet og et mer helhetlig regelverk.

Rammebetingelsene for lette kjøretøyer og ny teknologi må fremme samfunnets mål for helse, klima, lokalmiljø og samfunnsøkonomi. Byenes offentlige rom må ikke bli en arena for uregulert kamp mellom store internasjonale utleieaktører.

Dette er hovedpoeng i Bullbys høringsuttalelse om nye regler for små elektriske kjøretøyer som Statens vegvesen og Samferdselsdepartementet arbeider med.

Her kan du lese Bullbys faglige grunnlag med innspill til regelverket som kan gi en ny og forsterket transportpolitikk til fordel for de mest miljøvennlige og samfunnsnyttige, myke trafikantene i byområdene.

Vi håper myndighetene og Samferdselsminister Knut Arild Hareide benytter anledning til å rydde opp og sette transportpolitikken på rett kurs. Støtt saken ved å melde dine/deres synspunkter på Vegvesenets høringsside.

Fire boligpolitiske forslag

Johan-Ditlef Martens (Bullby)  og Stein Stugu (rådgiver i De Facto) fikk mandag 7.12.20 inn en kronikk i Klassekampen med tittel  «Fire boligpolitiske forslag». Kronikken bygger i det alt vesentlige på et tidligere innlegg her på nettsidene, så jeg benytter anledningen til å legge en lenke til dette. I tilfelle noen ikke har fått det med seg.

Solkrav ble diskutert i Dagsnytt 18 den 3.12!

Underskriftskampanjen har nå 4443 underskrifter (3.12. kl 23:30).  Det øker forhåpentligvis ytterligere etter at saken var opp i Dagsnytt 18 på NRK1 torsdag 3.12. og Lene Schmidt og Magnhild Meltveit Kleppa argumenterte mot å fjerne de tekniske forskriftene om sollys i boliger, mot statssekretær Heidi Karin Nakken.

Lenke til Dagsnytt 18-sendingen er HER. (Innslaget begynner etter 31 min 55 sek.)

Har du ikke underskrevet ennå? Gjør det HER

 

Områdeutvikling må bli politisk satsingsområde

BULLBY faggruppe for områdeutvikling*) sendte 1. desember en henvendelse til alle de politiske partiene på Stortinget der de argumenterer for nytenking innen arbeidet med områdeplanleggingen.

Behovet for å få til en mer miljøvennlig utbyggingspolitikk krever nye planformer og måter å arbeide på som kan forene overordnede statlige hensyn, kommunal råderett og privat medvirkning fra næringsinteresser og befolkning.

Stat og kommune må se på områdeutvikling som en mulighet til å fremme mer sirkulær økonomi og redusere ressurs- og energibruk, og dermed klimagassutslipp. Befolkningen vil gjennom å delta aktivt i områdeutvikling kunne fremme klimamål og forebyggende helsearbeid. Dette er et meget undervurdert arbeidsområde i offentlig politikk, fastslår områdegruppa.

Områdegruppa i BULLBY foreslår derfor at områdeutvikling gjennom offentlig og privat samhandling i byer og tettsteder må bli et felles satsningsområde for stat og kommuner i Norge. Staten må engasjere seg i et forpliktende samarbeid gjennom avtaler med kommuner både om planlegging og gjennomføring.

Les hele Notat til politikerne fra Områdegruppa  av 1.12.2020  som de har sendt partiene på Stortinget.

*)Henvendelsen er underskrevet av Christian Joys, Hans Kristian Lingsom , Kjell Spigseth , Rolf H. JensenMagnus Boysen , og Sverre Narvestad

Hvorfor bygges det høye bygg?

I alle større byer er det utbyggere som ønsker å bygge høye bygg. Ofte brukes mål om fortetting av byen som et hovedargument for å sprenge høydebegrensninger og karakteren av den eksisterende bebyggelsen i området. Men politikere bør ikke falle for misforståelsen om at høyere bebyggelse er nødvendig for å oppnå god tetthet av folk og aktiviteter.

Bullby i Stavanger har laget en liten rapport som minner om noen enkle fakta om ulike byggeformer, deres arealutnyttelse og virkninger for bymiljøet.  Rapporten viser et aktuelt eksempel fra Stavanger, men er relevant for diskusjoner om bymessig fortetting i mange andre byer. Den kan lastes ned her.

« Eldre innlegg