Kategori: Byutviklingshistorie (Side 1 av 2)

Bør nasjonen selge sine hus?

Peter Butenschøn har i dag (9.12.20) en kronikk i Aftenposten som gir en ny og byutviklingsmessig vinkel på det omstridte spørsmål om staten skal selge sine eiendommer.

Kronikken (bak betalingsmur) finner du her

Men vi har den også i vår egen artikkelsamling: Bør nasjonen selge sine hus

Hvem har skylden for bilbruken i Stavanger?

Ifølge den ferske boken “Et land på fire hjul” av Ulrik Eriksen, er det ingen steder dansen rundt gullkalven på fire hjul har vært sterkere enn på Nord-Jæren. I boka pekes tidligere byplansjef i Stavanger Per Andersson ut som en hovedansvarlig. Dette bildet må nyanseres.

( Dette innlegget sto først  i Stavanger Aftenblad 30.11.2020)
Fornyet sentrum

Stavanger var på 50 og 60-tallet en sovende by, hermetikkindustrien var på hell, framtidsutsiktene var dystre. Det fantes ingen regional visjon eller samordnet plan for utvikling av byområdene på Nord-Jæren, heller ikke noen forståelse av urbane verdier knyttet til den allerede utbygde byen. Andersson målbar et nytt, realistisk og fremtidsrettet perspektiv for videre byutvikling som også inkluderte den allerede etablerte byen. For Stavanger sentrum gjaldt en plan fra 1946 som forutsatte total sanering. Bare Domkirken, Kongsgård, Valbergtårnet og Skagen 18 inngikk i planen. Nye gateløp skulle opparbeides. Planen tok ikke hensyn til eksisterende eiendomsforhold, ei byens svake økonomi og lammet i praksis enhver utvikling.

Byplansjefen tok tak i dette og presenterte et opplegg for en langt mindre omfattende og mer gjennomførbar sanering, konsentrert om etablering av gateløpene til Haakon den VII gate og Klubbgata. Grepet skapte en tiltrengt fornying i sentrum. Parallelt ble det forberedt et omfattende gågatenett, basert på de historiske gateløpene.

Byen ble best i klassen

Stavanger fikk med dette en «best i klassen» posisjon blant norske byer. Sett i ettertid danner Per Anderssons sentrumsplan fra 1960 et lite, men første skritt i retning av å ta vare på det historiske bygningsmiljøet i sentrum.

Allerede på 1960 tallet var det klart at byutviklingen på Nord -Jæren måtte sees i sammenheng. Nord -Jæren interkommunale samarbeidsnemnd ble etablert og et institutt for samfunnsplanlegging ble engasjert. Oppgaven var å skissere hensiktsmessige rammer for framtidig byvekst.

Allerede i første planrapport ble Båndbyen introdusert. Der leser vi: «Det kan i dag registreres en tendens til konsentrasjon både av befolkning og industri i en nord/sør-akse langs riksvei 40 og jernbanen. Ved å stimulere til konsentrert ekspansjon nord/sør og holde de rike jordbruksarealene intakte, særlig i de vestlige områdene, vil man oppnå en fordelaktig bystruktur som gir trivselsmessige, funksjonelle og økonomiske fordeler.» Per Andersson sto helt sentralt i dette arbeidet.

Båndbyen fremtidsrettet

Båndbyen slo raskt rot og gjelder fortsatt i dag, etter 60 år, som et overordnet regionalt konsept. Men som Ulrik Eriksen påpeker, har det skjedd «overtramp» mot grunnideen, ved at førsteklasse landbruksområder er bygd ned med eneboliger, til dels langt utenfor bybåndet. Men jeg protesterer høylytt når skylda for dette vippes over på Per Andersson. Jeg protesterer også når Ulrik Eriksen utpeker Per Andersson som en «hovedagent» for uhemmet bilbruk. Bildet er langt mer nyansert og må selvsagt også sees i lys av samtiden. Mye fortonte seg annerledes for vel 50 år siden.

Mye å lære av Lørenbyen og evalueringsrapporten

Selvaag Bygg har fått laget en meget leseverdig rapport som utbyggere, planleggere og kommunen bør studere og lære av. Både med tanke på utbygging av nye boligområder og bydeler, og som støtte for analyser av ulike områders kvaliteter, både fysisk og sosialt.

Rapporten er omtalt i kommunens utmerkede Byplanmagasin, og kan der lastes ned for nærmere lesning.  Det er lenge siden jeg har sett en bedre uttenkt og presentert områdeanalyse.  Den gir en rekke innspill til hvordan Lørenbyen kan utvikles videre, men er også nyttig som dokumentasjon av en metode for analyse av kvaliteter i eksisterende byområder. Rapporten inneholder en interessant sammenlikning mellom utvalgte deler av Lørenbyen og Grünerløkka og deres ulike  urbane og grønne kvaliteter, tetthet, funksjonsblanding og så videre.

Planleggere og politikere anbefales å lese rapporten og se om metodikken også bør tas i bruk for analyser av andre områder i Oslo – og alle andre byer. Ros til forfatterne, som er sosiolog Kenneth Dahlgren og miljøpsykolog Aga Skorupka fra Rodeo arkitekter, samt statsviter og professor i by- og regionforskning, Gro Sandkjær Hanssen fra NIBR-Oslo Met.

 

Opp alle jordens single

Ensliges Landsforbund har vedtatt å legge ned virksomheten. Det er fulgt opp med artikler i pressen. Man sitter igjen med et bilde av en kanskje noe utdatert organisasjon. Det som ikke har kommet fram er at foreningen, med sin aktive leder Agnes Husbyn, var en meget viktig bidragsyter til at også enslige skulle få en forsvarlig og god bolig. Etter krigen var det knapphet på både boliger og byggematerialer. Husbanken bestemte at enslige ikke fikk tilgang til to rom og kjøkken, de kunne greie seg med ettrommere.

Midt på 1970-tallet ble arbeidet kronet med seier. Stortingets kommunal- og miljøvernkomité uttalte at ”to rom og kjøkken er et rimelig krav til bolig for voksne enslige, og (man) vil derfor be departementet å arbeide for en slik målsetting”. Husbanken fulgte opp med et rundskriv hvor det lød: «Det vil heretter bli krevet minst ett soverom i tillegg til oppholdsrommet i alle boliger for voksne enslige».  I Stortingsmelding 12 (1981-82) heter det: «alle etablerte husstander – herunder voksne enslige – bør kunne ha en bolig på minst to rom og kjøkken». Husbanken definerte denne til å ligge mellom 50 og 55 m2. Oslo kommune hadde forbud mot bygging av ettrommere mellom 1985 og 2004.

Etter dette har vi sett en begredelig utvikling. De minste boligene er blitt stadig mindre og i dag bygges det ettrommere ned mot 30 m2. Det er ikke lenger stue med en kjøkkenkrok og kanskje en sovealkove, men ett rom der alt skal skje. Det eneste som får et eget rom er wc, så lenge det varer. Standardreduksjonen er begrunnet med de høye prisene, men byggebransjen vet godt at det er tomteprisene som har ført til denne utviklingen, ikke byggekostnadene. Standardreduksjonene har ikke ført til at det er blitt lettere å komme inn i boligmarkedet. I dag er det vanskeligere å etablere seg i en bolig på 30 kvadratmeter enn det var å etablere seg i en bolig på 50 kvadratmeter i 1980.

Over halvparten av husstandene i Oslo består av en person. Mer enn på lenge kan vi trenge en organisasjon som kan kjempe for en god boligstandard for «enslige». Peder Kjøs skriver i Aftenposten 10. mars at det er få som i dag assosierer seg som enslig, mens singel både er mer «trendy» og akseptabelt. Det har han sikkert rett i, så: Opp alle jordens single, kjemp for en god bolig til en akseptabel pris.

Johan-Ditlef Martens er sivilarkitekt MNAL og medlem av Bullby. En forkortet versjon av innlegget sto i Aftenposten 16. mars 2020.

Bymiljø i Miljøbyen

I Bullbys frokostmøte på Litteraturhuset 3. april 2019 innledet Peter Butenschøn til samtale om fortetting og utvikling av lokale sentra . Han trakk frem lange linjer i byutviklingen med skiftende syn på hva byen skal være og stilte spørsmål til Oslo-politikere om hvilke virkemidler de vil benytte for å skape gode lokalsentre når byen fortettes.

Se presentasjonen hans her.

Fornebus utvikling 1992-2018 – Erfaringsseminar

Hva kan vi lære av arbeidet med etterbruken av Fornebu?

I 1992 besluttet Stortinget å flytte hovedflyplassen for Oslo-området fra Fornebu i Bærum til Gardermoen i Ullensaker kommune. Det ble starten på en viktig og interessant utvikling av en ny bydel på Fornebu i Bærum, like utenfor Oslos bygrense. Bullby arrangerte 3. mai 2018 et seminar for å formidle og diskutere kunnskap, erfaringer og lærdommer fra plan- og beslutningsprosessen på Fornebu. Her er en rapportering fra seminaret, med programmet og lenker til innledernes presentasjoner.

Arrangementet foregikk i OBOS’ møtelokale på Fornebu, med deltakelse av ca 45 fagfolk. Mange av disse har medvirket til Fornebus utvikling gjennom ulike etater og aktører. Seminaret ble i hovedsak planlagt og ledet av to av Bullbys medlemmer som deltok aktivt i utviklingen av Fornebu; Hans Kristian Lingsom og Rolf H. Jensen.

Under alle syv hovedtema i seminaret fikk vi en livlig og interessant diskusjon, som kan fortsette her på vår nettside. Vi ønsker debatt om erfaringer og lærdommer fra Fornebu som kan være til nytte for fremtidig byutvikling, både på Fornebu og for andre store byutviklingsprosjekter.

Velkommen med kommentarer og innlegg. Mer stoff kan komme i senere innlegg på Bullby.net. Registrer deg som abonnent, så får du melding når det kommer noe nytt.

1.     Seminarets mål og hensikt

1.1   Innlegg ved Hans Kristian Lingsom

  • Plansjef for Etterbruk av Fornebu, Bærum kommune 1994-2001
  • Direktør for samfunnsutvikling, Bærum kommune 2001-2013
  • Konstituert rådmann, Bærum kommune 2013-2014

1.2   Innlegg ved Rolf H. Jensen

  • Kommunaldirektør for byutvikling og næring/kultur, Oslo kommune 1989-96
  • Prosjektleder, Statsbygg som innleid senior konsulent fra Asplan-Viak 1996-2000

2.     Partenes interesser og rammebetingelser for planleggingen

2.1   Innlegg ved Hans Kristian Lingsom

2.2   Innlegg ved Sverre Nagell Bjordal

  • Avdelingsdirektør plan og utvikling Statsbygg 1994 -1997
  • Adm. dir. IT Fornebu Eiendom AS 2001-2007

2.3   Innlegg ved Ove Ellingsen

  • Prosjektleder for eiendomsutvikling på Fornebu, Oslo kommune 1996-2001

2.4   Innlegg ved Hans Kristian Lingsom

2.5   Innlegg ved Rolf H. Jensen

3.     De viktigste faser i planprosessen

3.1   Innlegg ved Hans Kristian Lingsom

3.2   Innlegg ved Sverre Nagell Bjordal

3.3   Innlegg ved Hans Kristian Lingsom

3.4   Innlegg ved Rolf H. Jensen

4.     Arealutnyttelse og krav til teknisk og sosial infrastruktur

4.1   Innlegg ved Hans Kristian Lingsom

5.     Miljøkrav, infrastruktur og krav til boligbyggingen

5.1   Innlegg ved Hans Kristian Lingsom

5.2   Innlegg ved Beate Folkestad Habhab

  • Miljøansvarlig for Fornebuprosjektet, Statsbygg 1998-2001
  • Prosjektsjef for Etterbruk av Fornebu, Statsbygg 2001-2005

5.3   Innlegg ved Pedro Ardila

  • Spesialrådgiver for Etterbruk av Fornebu, Bærum kommune 1995-

5.4   Innlegg ved Karen Gunleiksrud

  • Overarkitekt, Bærum kommune

5.5   Innlegg ved Rolf H. Jensen

5.6   Innlegg ved Odd Berner Malme

  • Fornebulandet Vel

6.     Vegtransport, kollektivløsninger og parkeringsrestriksjoner

6.1   Innlegg ved Thomas Tvedt

  • Fylkesdirektør Samferdsel, Akershus fylkeskommune

6.2   Innlegg ved Nils Helleland

  • Rådgiver, Nordconsult

6.3   Innlegg ved Trond Bjørgan

  • Tidligere Sporveisdirektør

6.4   Innlegg ved Rolf H. Jensen

6.5   Ny Snarøyvei – brosjyre

7.     Næringsutvikling

7.1   Innlegg ved Sverre Nagel Bjordal

7.2   Innlegg ved Hans Kristian Lingsom

7.3   Innlegg ved Rolf H. Jensen

 

Hva er en god bolig? Boligens utvikling i Norge fra 1650 til 2017

En bok med denne tittelen er nylig utgitt av Universitetsforlaget. Den er skrevet av sivilarkitektene MNAL Ketil Moe og Johan-Ditlef Martens, som er medlemmer av Bullby. Gjennom beskrivelser av boligens utvikling i Norge fra 1650 til 2017 settes de store linjene i norsk boligplanlegging og boligpolitikk inn i dagens debatt.

Hva har bragt oss hit vi er i dag og hva er de viktigste milepælene? Boken viser tidstypiske eksempler både for fattig og rik og setter boligen inn i en samfunnsmessig sammenheng, både økonomisk og politisk.

Arkitekter frustreres i stigende grad over svakheter i dagens boligplanlegging, ikke minst over tendensen mot å bygge mindre og dårlige småboliger som ville vært utenkelig for 10 – 20 år siden. Ett-rommeren er på full fart inn i boligmarkedet. Arealutnyttelsen i mange byboligprosjekter ligger langt over det forskere og fagfolk har anbefalt, med mørke og triste utearealer som resultat. Boligmarked har erstattet boligsak.

Hva har skjedd med all vår opparbeidete fagkunnskap?  Og hva skal være vår rolle og ansvar som fagpersoner i dette nye bildet?

Svaret på spørsmålet i tittelen burde være enkelt: En vakker, holdbar og funksjonell bolig, passe stor, til en pris man kan rå med og plassert i omgivelser man trives i. Så enkelt, men likevel så vanskelig!

Boken viser at de største boligene for samfunnseliten over tid har holdt seg på rundt 6-800 m2, med stor vekt på selskapelighet og representative funksjoner. Slik var det for Jernverkseieren rundt år 1700, og slik er det med dagens matadorerpå Tjuvholmen eller villaer i strandkanten på Lysaker og Nesøya. Det var i disse store boligene man først skilte mellom stue, kjøkken og spisestue, der dobbeltsenga ble flyttet ut av stua og barna fikk eget rom. Tjenerfløyen og pikeværelsene er nå erstattet med «praktikanthybel» og aupairer fra Filippinene.

Boliger for arbeidsfolk har hatt et annet forløp. Sakte men sikkert har utviklingen gått fra overbefolkede, trangbodde to-rommere fram mot 1980-tallet da den sosialdemokratiske boligpolitikken kulminerte, for deretter å bryte sammen.

Målsettingen etter krigen var tre rom og kjøkken på 75 m2 for en familie på fire personer der far arbeidet og mor var hjemme. Boutgiftene skulle ikke overstige 20 prosent av husfars inntekt. Gradvis økte boligstandarden og Stortinget slo fast at enslige skulle kunne disponere en bolig på to rom og kjøkken, en bolig Husbanken definerte til å være på rundt 50 m2. Nå er vi nede i det halve. Boken forfølger utviklingen fram mot dagens forsøk med bofellesskap.

Høy utnyttelse og stort innslag av småboliger begrunnes med miljøargumenter. Det er miljøvennlig å bygge tett rundt akser for kollektivtransporten. Det er forfatterne ikke uenige i, men hvor tett og hvor smått? De mener at miljøargumentene ofte misbrukes og at arkitekter og planleggere kan være farlige ideologiskapere. Skal vi ta miljøproblemene på alvor må fokus flyttes fra å krympe småboligene til bygging av store eneboliger som forutsetter bruk av privatbil.

På begynnelsen av 1950-tallet var det forbud mot å bygge eneboliger i byene og boligene fikk ikke være større enn 100 m2. Det var materialmangel og krise, men er dagens miljøproblemer en mindre krise? Forfatterne tror ikke det, og mener at myndighetene bør definere både en minimums-størrelse og begynne å drøfte hvor stort vi skal bygge.

Arkitektstanden har stolte tradisjoner i utvikling av gode boliger for «folk flest», helt fra begynnelsen av 1900-tallet. Internasjonalt sto CIAM i første rekke med lederskikkelser som Ernst May i Frankfurt, Bruno Taut i Berlin, Le Corbusier i Frankrike, Edvard Heiberg i Danmark og Gunnar Asplund i Sverige. I Norge har vi pionerer som Kristen Rivertz, Harald Hals, Jacob Christie Kielland og Frode Rinnan, personer som klart innså at boligproblemet ikke kunne løses uten en aktiv innsats fra det offentlige. Det ble en viktig allianse mellom arkitekter og politikere som ga gode faglige resultater, tradisjoner og erfaringer vi kan bygge videre på.

Boken Hva er en god bolig? Boligens utvikling i Norge fra 1650 til 2017 er nå å få kjøpt i de store bokhandlene og kan også bestilles direkte fra Universitetsforlaget.

Fra Laila-soverom til Ellen-soverom

Arkitekter har det siste tiåret registrert en gradvis nedskalering av de minste blokkleilighetene. Både statlige og kommunale myndigheter praktiserte tidligere en nedre arealgrense på rundt 50-55 m2 for en torommer. Oslo kommune har nå satt den nedre arealgrensen på 35 m2 og igjen bygges det ettrommere ned mot 25 m2. For å få til dette må det «kreative» planløsninger til. En av nyvinningene er å plassere dobbeltsenga rett i endeveggen slik at man må gjennom to skyvedører og ut i stua for å komme fra den ene siden av senga og til den andre. Prinsippet har fått navnet «Laila-soverom».

De færreste husker vel bakgrunnshistorien. En gang for lenge siden godkjente avdelingsarkitekt Laila Rolfsjord i Husbanken denne løsningen for et konkret boligprosjekt, sikkert med tungt hjerte. Hennes faglige virke var godt forankret i Husbankens møbleringskrav, som igjen baserte seg på romdimensjonerende møbelmål utarbeidet av Norges Byggforskningsinstitutt.

Det hele er en skjebnens ironi. Rolfsjord begynte i Boligdirektoratet etter krigen og ble ansatt i Husbanken i 1965 der hun jobbet trofast i 20 år fram til hun gikk av med pensjon. I denne tiden var hun en ihuga forkjemper for god boligplanlegging ikke minst tilgjengelighet for funksjonshemmede, senere Universell Utforming. Et helt kvinneliv i boligsakens tjeneste. At denne dårlige løsningen skulle klebes til hennes navn er bare trist og helt ufortjent.

Løsningen har dessverre bitt seg fast, også i den formelle saksbehandlingen til Oslo kommune. Plan- og bygningsetaten utarbeidet i 2015 veiledningsheftet Kompaktboliger, Policy for kvalitet i små boliger. Veiledningen er utarbeidet samarbeid med Infill AS/Aspelin Ramm og Studentsamskipnaden i Oslo og Akershus (SiO) og beskriver hva som må ivaretas for at PBE skal kunne godkjenne leiligheter ned mot henholdsvis 35 m2 for ordinære boliger og 20 m2 for kategoriboliger/studentboliger. Veiledningen er et svar på politisk vedtak om å senke minstestandarden på en bolig ned til 35 m2.

Her presenteres «Lailaløsningen» som et brukbart alternativ (side 37). Jeg vil derfor foreslå at løsningen heretter heter «Ellensoverom» etter Ellen de Vibe, direktør i Plan og bygningsetaten. Det er de som har konfirmert løsningen og sørget for at den er blitt stuevarm, ikke Laila Rolfsjord.

Forfatteren er siv.ark. MNAL. Innlegget har tidligere stått i Arkitektnytt 7/2017.

Solidarisk boligpolitikk – hvem vil ta grep?

Frem til midten av 1980-tallet førte Norge en bolig- og finanspolitikk som skapte trygghet og velstand for de fleste som var født på 1940-tallet. Men etter at denne generasjonen var vel etablert med egne boliger er inngangsporten til boligmarkedet blitt stadig trangere. De eldre boligeierne er blitt mangemillionærer, mens unge uten foreldre med stor formue i ryggen er taperne i et krevende boligmarked. Hvilke politikere vil ta de nødvendige grepene for å gjenskape en solidarisk boligpolitikk og bidra til at forskjellene mellom fattig og rik ikke fortsetter å øke, men reduseres?

Dagens politikk skaper økte forskjeller

Vi er, med rette, stolte av vår samfunnsmodell. Over de siste hundre årene har den sørget for at det i Norge er mindre forskjeller mellom høy og lav, rik og fattig enn i mange andre land.  Vi har rimelig likestilte muligheter til å skaffe oss utdannelse, og til å få kvalifisert helsehjelp. Men vi ser dessverre at konsekvensene av dagens boligpolitikk, eller mangel på sådan, som bidrar til at de økonomiske forskjellene igjen øker. Forskjellene øker både mellom by og land, mellom generasjonene, og mellom velstående og vanlige arbeidstakere.

Det er igjen blitt viktig hvilken familie du kommer fra. De som har foreldre eller besteforeldre som er vinnere i boligmarkedet har størst sjanse for selv å bli vinnere. Mange er avhengige av hjelp fra familien når de skal inn på boligmarkedet. Jo tidligere du kan skaffe deg din første bolig, jo større fordeler får du med dagens prisutvikling. Dette gjelder i hele landet, men  særlig i Oslo og de andre større byene. Forskjellene er i ferd med å bli mye større, og vi ser tydelige konturer av klasseskillene igjen.

Vellykket boligpolitikk for etterkrigsgenerasjonen – resten må klare seg selv

De aller fleste av oss som er godt voksne i dag, har akkumulert en betydelig boligformue. Det gjelder særlig de som bor i pressområdene i og rundt de store byene. En viktig årsak til dette er at det fram til om lag 1985 ble ført en solidarisk boligpolitikk. Både stat og kommune  tok sin del av ansvaret for boligforsyning og boligkvalitet. Dette førte til et solid løft i boligstandard, som delvis ble finansiert over skatteseddelen.  Vi hadde en kommunal tomtepolitikk, subsidiert Husbankfinansiering og skattefordeler som la til rette for at både  boligkooperasjonen og andre kunne bygge og selge til en rimelig kostnad.  Da markedet midt på 80-tallet ble deregulert, var det vi som allerede var boligeiere som satt igjen med gevinsten.

I Norge har vi i hele etterkrigstiden hatt en politikk for at flest mulig skal eie sin egen bolig. Bostedet, boligen og eierforholdene er en sterk identitetsmarkør.  Det er en enorm interesse for å kjøpe, pusse opp og forbedre sin bolig, bl.a. for å øke verdien ytterligere. En som bor til leie som førtiåring vil nok  bli satt i bås som mindre vellykket.  Før fantes det et kontrollert leiemarked og gode kommunale boliger for ganske vanlige folk.

I dag er det våre barn og barnebarn som skal finne en egnet boligløsning, i et marked som er styrt nesten utelukkende av utbyggere og tomteeiere. Det er veldig få offentlige instanser som bygger boliger. Private aktører er naturlig nok i markedet for å tjene penger, og  bygger bare der de kan få den sikreste fortjenesten.

Boligpolitikken skal helst fungere godt for hele landet, og for alle generasjonene, men slik er det ikke nå. Vi hadde en boligpolitikk som hjalp oss å bygge opp landet etter krigen, og denne gjaldt omtrent fram til vi som ble født i de store kullene rett etter krigen hadde rukket å etablere oss. Så ble boligpolitikken endret, sammen med tomtepolitikken i kommunene, og finansieringsreguleringer fjernet.

Det har gått en drøy generasjon siden etterkrigstidas solidariske boligpolitikk ble lagt om på 80-tallet, så det er vel på tide å se hva dette i realiteten har ført med seg.

Jeg vil bare presisere at jeg ikke lengter tilbake til gamle dager, og tror alt var bedre før. De fleste endringene var begrunnet i konkrete problemer der og da. Men summen av endringene har etter min oppfatning ført til mange uheldige utslag, som betinger at vi nå igjen bør se på helheten og foreta noen grunnleggende omlegginger.

De endringene vi ser er ikke et resultat av tilfeldigheter, men av villet politikk. Vi må se hva virkningene har vært over tid. Og vi må erkjenne at disse endringene fikk virkninger som for mange er uønsket, og som det det ikke ble planlagt for.

I prinsippet trakk vi opp stigen. La meg begrunne påstanden ved å se på de store endringene i de ulike kostnadene bak prisen for en nybygd bolig før 1985 i forhold til i dag:

Høyere tomtekostnader

I etterkrigsårene var tomter svært billige. Dels fordi kommunene kjøpte opp uregulert grunn, ofte jordbruksområder, og deretter regulerte til boliger Dernest fordi kommunen for eksempel i Oslo,  bygslet bort arealene svært rimelig til boligbyggelagene. Kommunene fikk ofte dette finansiert via særlige støtteordninger.

I dag er tomtekostnadene en vesentlig del av totalkostnadene for en bolig. Som regel kjøpes ferdig regulert grunn, og dette er mangelvare i pressområdene. Ofte har denne tomta skiftet eier flere ganger, eller utbyggere har betalt betydelige beløp i forkant for å ha opsjon, dvs. førsterett til å kjøpe når reguleringen er gjennomført. Markedsprisen blir derfor høy.

Felles kostnader for infrastruktur belastes utbyggere

I etterkrigstida betalte kommunen for opparbeiding av veg, vann og kloakk. De kunne eventuelt få rimelige lån i offentlige banker. Det vil si at alle skattebetalerne i fellesskap bidro til at det kom nye innbyggere til kommunen.

I dag er det utbyggeren som betaler for denne infrastrukturen. I tillegg er det vanlig å ha rekkefølgebestemmelser i reguleringsplanen, og/eller utbyggingsavtaler  som omfatter lokale veier,  støyskjermer mot for eksempel fylkesveier, større lekeområder, offentlig tilgjengelige rekreasjonsområder eller parker. Utbyggeren forskutterer dette, som til syvende og sist må betales av boligkjøperen. Mange oppfatter dette som en ekstraskatt.

Økte byggekostnader

Det koster naturligvis en hel del å bygge boliger.  Men fram til begynnelsen på 80-tallet slapp man å betale merverdiavgift. På slutten gikk ordningen over til et flatt arealtilskott. Det var en stor, indirekte subsidie fra samfunnet. Et forslag om å innføre en tilsvarende ordning i dag ville nok bli ansett som fullstendig urealistisk.

I mellomtiden har standarden øket, og kravene til energivennlig bygging og bedre tilgjengelighet blitt strengere.  Det koster også mye å ha god parkeringsdekning i tettbygde strøk. Noen utbyggere liker å framstille dette som en av de viktigste grunnene til prisstigningen, men virkeligheten er mye mer sammensatt.

Lønnsnivået for byggearbeidere har over tid steget raskere enn den generelle prisstigningen, slik den også har for nesten alle andre. Dessuten kreves det i dag en rekke andre spesialiteter og kvalifikasjoner fordi byggene er mer kompliserte.

Markedspriser og utbyggeres fortjeneste

I etterkrigstida skulle ikke boligbyggelagene tjene på utbyggingen, leilighetene skulle selges til såkalt selvkost. Dessuten ble veldig mye finansiert av Husbanken, som hadde strenge kostnadsrammer. Det var slett ikke alle som fikk husbanklån, men det var en så stor del av byggingen at det også påvirket hva private utbyggere kunne kreve.

I dag selges alt til markedspris, og utbyggerne kan kreve det boligkjøpere er villige til å betale. Boligbyggelagene prøver også å legge seg på markedspris, når de tilbyr nybygg til fastpris.

Aktørene i byggemarkedet i dag må ha en solid økonomisk ryggrad på grunn av den lange utviklingstiden i mange prosjekter, og alle utgiftene til infrastruktur som skal forskutteres.

Utbyggerne vil naturligvis ønske fortsatt sterk etterspørsel, og satser der de ser de kan få best fortjeneste. Men Konkurransetilsynet har i en rapport vist til at det er for lite konkurranse i byggemarkedet, og dette kan bidra til å holde prisene oppe.

Fordi det tross alt er mange som har god økonomi, eller greie foreldre/besteforeldre, holdes prisene oppe, så lenge det er så stor ubalanse mellom tilbud og etterspørsel. Det betyr at enkelte andre grupper da sakker stadig lengre akterut.

Uregulert utleiemarked

De som ikke kan kjøpe, er henvist til leiemarkedet. Tidligere tok kommunen et større ansvar for å framskaffe gode utleieboliger, slik blant annet Torshovutbyggingen i Oslo viser. I det øvrige leiemarkedet var det fram til 1999 husleieregulering på boliger bygget før krigen.  I Oslo og Trondheim ble dette først opphevet i 2010. Dette sikret at de som bodde til leie hadde muligheter til å spare opp til egenkapitalen på en eiet bolig.

I dag er det markedet som bestemmer nivået på husleia, og der er man jo også interessert i høy etterspørsel for å holde prisene oppe. Nå er det nesten umulig for folk med normale inntekter å spare opp til egenkapitalen. Noen av dem tyr til desperate tiltak, som å ta opp dyre forbrukslån for å skaffe pengene.

Prisutviklingen på boliger

Prisene på nye og brukte boliger følges ad, og når det er underskudd på begge deler, stiger prisene. Boligprisene i Norge er mer enn femdoblet  fra 1992 til 2015. Til sammenlikning har den generelle prisveksten i samme periode vært omtrent 58 prosent ifølge SSB. I Oslo og Bærum er boligprisen mer enn syvdoblet. Fra februar 2016 til februar 2017 steg boligprisene med 13 prosent på landsbasis, og hele 24 prosent i Oslo. Siden februar har det vært en liten korrigering på noen prosentpoeng.

Gjennomsnittlige boutgifter i Norge er fordoblet siden 1960-tallet. Til tross for vi har rekordlave renter utgjorde boutgiftene i 2012 32 prosent av alle husholdningenes utgifter (SSB).  Siden da har gjeldsbelastningen fortsatt å øke, og er i dag er meget høy sammenliknet med andre land.  16 prosent av husholdningene har en gjeld som er mer enn treganger samlet husholdningsinntekt. Dette gjør mange husholdninger svært sårbare for renteøkninger eller reduksjon i inntekten

Men det er enorme forskjeller mellom de ulike husholdningene. Noen har gjeld som tilsvarer mer enn en fem ganger inntekten. Når vi vet at mange har råd til å kjøpe bolig nr. 2 og nr. 3 for å plassere kapital og tjene på utleie, sier det sitt om de store forskjellene som allerede eksisterer.

OBOS har regnet på en 70 kvm bolig fra 1970-tallet, som den gangen kostet 102.000 kr. Den gangen var målet at utgiftene til en god bolig ikke skulle være mer enn 25 prosent av en gjennomsnittlig inntekt. En bolig bygget med den tidens standard og den samme finansieringa ville i dag koste 1,4 millioner kroner. Men på grunn av summen av de mange endringene jeg har listet opp ovenfor vil en leilighet på denne størrelsen i dag koste minst 4 millioner kroner i Oslo.

Det offentlige må engasjere seg mer

Hvis vi skal være stolte av de små forskjellene i vårt land i framtida, må vi gjøre noe med boligmarkedet. Det offentlige må engasjere seg mer.

En nasjonal eiendomsskatt har vært drøftet som et effektivt, men upopulært virkemiddel. Kanskje vi kan begynne med å begrense effekten av rentefradragene på boliglån? For eksempel å sette et tak på beløpet man kan trekke fra, gjerne differensiert etter kostnadsnivået regionalt?

Finansdepartementet har regnet ut at vi nå årlig bruker om lag femti milliarder kroner til slike subsidier. Mens summen av de ulike støtteordningene i Husbanken er om lag en sjuendedel av dette – syv milliarder. Her  er det mange muligheter hvis det finnes politikere som vil engasjere seg!

Per Fuggelli sier i en artikkel i Aftenposten hvor han priser den norske samfunnsmodellen:

”Er her fare nå? Vi blir flere rike og flere fattige. En ny underklasse kan komme. Solidaritet er ikke et grunnstoff som finnes i naturen. Det rettferdige samfunn må vi ville og velge.”  (9. august 2017)

 Det er verd å høre på slike ord fra en klok mann.

Lange linjer i Oslos byutvikling og boligpolitikk

Bullby-seminar i Oslo 25.-26. april 2016

Bullby arrangerte i april 2016 et to dagers seminar om byutviklingens lange linjer i Oslo-regionen med om lag 50 deltakere og innledere fra Bullby og inviterte etater og fagmiljøer. I tillegg til foredragene var det flere gode debattrunder mellom innleggene, og en befaring til Ensjø-Hovinbyen i Oslo og Fornebu i Bærum på slutten av første dag.

Foredragene. Innleggene fra seminaret er her tilgjengelige for alle som er interessert i fagområdet og Oslo-regionens utvikling.

Kjell Spigseth, Bullby Oslo innledet første dags møte i lokalene vi fikk disponere av HAV Eiendom i Dronning Eufemias gate 16 i Bjørvika. Han minnet om en del av forhistorien til den store byutviklingen i Bjørvika, gjennom Miljøbyen Gamle Oslo.

Rolf H. Jensen, Bullby Oslo fortalte om og viste utsnitt av Oslos byplaner og de ulike plantema som har preget ulike perioder fra Harald Hals til i dag, med vekt på endringer i byplanleggernes rolle og styringssystemet i Oslo.

Terje Wessel, professor ved Institutt for sosiologi og samfunnsgeografi, Universitetet i Oslo beskrev aktuelle ulikheter og segregasjon i Osloområdet, årsaksforhold knyttet til næringsstruktur og innvandring, samt segregasjonens utfordringer til styringssystemet.

Gustav Nielsen, Bullby Oslo beskrev enkelte hovedtrekk i byutviklingen i regionen og omtalte hvordan byutviklingen har vært koblet til kollektivtransportens utbygging, med kommentarer til fremtidig organisering av feltet.

Hans Kristian Lingsom, Bullby Oslo omtalte forsøkene på regional planlegging av areal og transport i Oslo og Akershus.

På dag 2 foregikk seminaret i Litteraturhuset med etterfølgende deltakelse i tidsskriftet Plans 50 års jubileumsarrangement samme sted og kveld.

Johan-Ditlef Martens, Bullby Oslo beskrev boligpolitikkens og boligkvalitetenes utvikling fra ca 1920 og frem til i dag, med en drøfting av drivkrefter og virkemidler.

Anders Holmlund, Regiondirektør, Veidekke Eiendom AS fortalte om byggekostnadene for bolig i Osloområdet, hva som bestemmer kostnadene og hva dette betyr i dagens boligmarked.

Erlend Hanssen Sjåvik, Akershus fylkeskommune presenterte “Sandnes-modellen” for kommunal bolig- og arealpolitikk og drøftet dens relevans for utfordringene i Oslos boligmarked.

Peter Butenschön, Bullby Oslo omtalte visjoner for den gode, urbane boligbyen, og stilte spørsmål om Hovinbyens potensial for urbanitet.

Morten Wasstøl, Plan- og bygningsetaten, Oslo kommune fortalte om kommunens forslag til plan og utviklingsstrategi for Hovinbyen, med tilhørende utfordringer.

Magnus Boysen, Bullby Oslo kommenterte mulighetene for praktisk/økonomisk realisering av ambisjonene for Hovinbyens utvikling.

Hans Kristian Lingsom, Bullby Oslo beskrev erfaringer fra utviklingen av Fornebu og kommenterte byplanens utviklingsmuligheter.

Publikasjon. Den høye kvaliteten på innleggene og diskusjonene i seminaret har inspirert til videreføring. Bullby Oslo er i gang med et prosjekt som skal utnytte og supplere stoffet fra seminaret til en analyserende og debattfremmende publikasjon om Oslos byutvikling opp til i dag, med innspill om mulige lærdommer for politikken fram mot en bærekraftig, klimavennlig by i 2050. Utkast til tekster og kapitler skal legges ut til diskusjon på bullby.net etter hvert som de foreligger. Følg med oss videre!

 

« Eldre innlegg