Kategori: Ukategorisert (Side 1 av 8)

Første program var 1.12 kl 1003, neste kommer torsdag 4.12. Det blir flere timesprogrammer i EKKO under betegnelsen «Min bolighistorie», men foreløpig ikke et ord om den tredje boligsektoren. Det ble nevnt at en kunne hente inspirasjon fra Europa, men ikke et ord om danske almene boliger. Mens jernet er varmt, bør EKKO informeres om bl.a. artikkelen «En tredje boligsektor er mulig – Sosial boligbygging i Norden» av Johan  Ditlef Martens 13.10.25 og fra møtene i BULLBY 28.10.25 og 19.11.2025.

Vi kan få en mer sosial boligsektor i Norge med en dansk løsning.

I Danmark bor nesten én million mennesker i såkalte almene boliger – ikke-kommersielle leieboliger som bygges med offentlig støtte og drives etter prinsipper om beboer demokrati og sosialt ansvar. Modellen har bred politisk støtte og regnes som en bærebjelke i den danske velferdsstaten.

I 1930-årene, 1940-årene og 1950-årene tok bygningen av allmenne boliger fart alvor fart i Danmark. Mange av de allmenne boligene fra den tiden er karakteristiske mursteinsbygninger i de større byene. (Foto: RihnoMind/Creative Commons BY-SA 4.0)

Modellen gir stabilitet og trygghet. Leiekontraktene er ikke tidsbegrenset, og når lånene er nedbetalt, går leieinntektene inn i et nasjonal fond som finansierer vedlikehold og nye boliger.

Økonomisk bygger den danske modellen på:

•  Realkreditlån som dekker 86–90 % av byggekostnadene. Staten gir støtte til renter og avdrag
• Kommunal grunnkapital utgjør 8–12 %, avhengig av boligtype og størrelse.
•  Beboer innskudd på 2 % betales av leietakerne.
• Kommunal garanti sikrer lån utover 60 % av eiendommens verdi.

Kommunens kostnad er  relativt lav, og kommunen får rett til å disponere rundt 25 % av boligene – gunstig for dekning av sosialt boligbehov og for å kunne holde bolig- og utleiepriser nede.

Eskild Andersen og Britt Nemmøe har en artikkel i Arkitektur 25.10.25 dom utdyper dette:  «Tid-for-en-ny-boligmodell-med-plass-til-alle».

Nedenfor følger et sitat fra mitt notat av 1.12.25:  «LIKEVERD, T ILLIT, MEDBESTEMMELSE, SELVRÅDERETT, BEREDSKAP, SOSIALT OG FYSISK MILJØ»

«I Norge har det offentlige tatt mindre og mindre ansvar etter 1970.  Avregulering og større frihet for elite og kapital har ført til at boligprisene har steget mer enn lønnsveksten og byggepriser. Det har skjedd ved sterk økning i gevinster for boligutviklere og spekulanter. Eiendomsselskap gir i dag mer enn 10% fast rente per år, deres høye utbytte gir økte forskjeller og dyre boliger. Norges boligpolitikk øker de sosiale forskjellene, svake grupper av leietakere rammes særlig hard ved mangel på regulering. Derfor nedsatte Regjerningen i 2023 et utvalg som i 2024 kom med NOU 2024:19 Ny boligleielov. Den ble i 2025 lagt på is av Regjeringen etter kraftfull motstand fra utleiere.

Forslag i NOU 2024:19:

• Økt minstetid for tidsbestemt utleieavtale.
•  Rett til forlengelse av leieavtale.
•  Lovfestet oppsigelse med rett for leietaker.
•  Klart og brukervennlig regelverk.

Jeg foreslår at:

• Som et strakstiltak bør Norge innføre samme regelverk for utleie av boliger som i Danmark og Sverige og/eller som i England, Frankrike eller Østerrike. Alle motvirker store forskjeller og utenforskap.»
• «Øvre grense for hytte og bolig gir med de samme samfunns ressurser; flere boliger, mindre energi til oppvarming per hus, mindre prispress, mindre bebygd areal, mer medbestemmelse, egeninnsats og likeverd.»
• «Gratis info om husbygging (som yr.no) gjør det rimeligere å få bygget, økt egeninnsats og lettere å følge opp byggeforskriften (TEK17). Dagens høye pris på info gir fordel til de useriøse som ikke bryr seg om byggeforskrifter. Det kan gi dårlig kvalitet og mer behov for offentlig kontroll.    I dag koster informasjon det samme for store og små bedrifter, det vil si billigere per ansatt i de store. Det bidrar til sentralisering, et dårligere fungerende marked, høyere priser og inflasjon.  Samfunnet kan tjene det mange dobbelte av det det koster ved å investere i gratis informasjon.»
• «Offentlig bygningskontroll med erfarne håndverkere som kontrollerer og lærer opp håndverkere i praktisk arbeid på byggeplasser, bør gjeninnføres. Offentlig praktisk kontroll istedenfor dagnes mer teoretiske private kontroll, vil øke kompetanse hos utøvere og redusere kostbare feil før de gjøres eller er vanskelige å rette opp.»

Befaringen på Rykkinn rettet søkelyset mot prinsipper for å planlegge nye boligområder. Forut for befaringen ble det stilt spørsmål om ikke det hadde vært best om bussholdeplassen burde vært plassert midt i området og ikke på «sidelinjen». Da ville gangavstanden blitt akseptabel for alle. Da ville det også vært naturlig  å legge hele senteret midt i området, med butikker kafeer, ungdomsklubb og annen kommersiell og offentlig service.

Rykkinn er en kvadratkilometer, det samme som gamle middelalderbyer. Da blir det 500 meter fra ytterkanten av området og til sentrum, en akkurat passe gangavstand. Det ville styrket det sosiale miljøet på Rykkinn og kanskje ungdommen hadde funnet seg bedre til rette og ivaretatt, noe som igjen kunne ha redusert de «ungdomsproblemene» bydelen til tider har slitt med.

Denne planmodellen kunne også vært overført til Fornebu. Hele planen er bygget opp om en park i sentrum, framfor et klassisk bysentrum, med de tilbud et sentrum skal inneholde. Også her ble «sentrum» plasser ut på sidelinjen. Ganske dumt, etter min vurdering. Kort oppsummert: Skal vi plassere en park eller et torg i sentrum?

Johan-Ditlef Martens

Oslo Elveforum og de mange venneforeningene av Oslos 10 store vassdrag har gjort en formidabel innsats når det gjelder å kjempe for vern og åpning av vassdragene – og propagandere for de store natur- og rekreasjonsverdiene som knytter seg til dem. Men det lurer «gjedder i sivet» i form av utbyggere og dispensasjonsmuligheter som hindrer videre utvikling, og også kan true seire som er oppnådd. Oslo Elveforum hadde derfor tatt initiativ til et åpent møte om vern av by-vassdragene på Årvoll gård den 8. september.

By-vassdragene med grønne kantsoner, parkområder og skogbevokste elve- og bekkedaler er ikke bare viktige friluftsområder, de er også biologisk viktige, men alle er under press på grunn av byggeprosjekter, slitasje og hageavfall. Hvordan vi kan oppnå et bedre vern var hovedspørsmålet for møtet.

Møtet samlet mange interesserte fra de ulike venneforeningene og lederne fra Asker, Bærum og Oslo Elveforum: Møtet hadde også solide innledere fra Statsforvalteren, Bymiljøetaten og Naturvernforbundet. Møtet ble avsluttet med at lederne for elveforumene oppsummerte hvordan de kunne følge opp i det videre arbeidet.

Maja Sørheim fra Stasforvalteren innledet om verneprosessen knyttet til by-vassdragene (Foto: BullBY/LK)

Marja Sørheim, seniorrådgiver hos Statsforvalteren innledet med å snakke om rammeverket knyttet til vern av byvassdrag. Røttene til dagens regime ble etablert i 60-årene da de første nasjonalparkene ble etablert. I 80-årene kom Stortingsmeldingen «Vern av norsk natur» og i 90-årene ble det lagt opp til et myndighetsstyrt verneregime. Dette skapte konflikter, blant annet med skogbruksinteressene. På 2000- tallet ble det frivillige vern av skog innført og dagens regime er en kombinasjon av det frivillige skogvernet og myndighetsstyrt vern av for eksempel vassdrag. Problemet da er at straks en når elvebredden, og det er skog der, blir vernet frivillig.

Verneprosessen er typisk slik at

1. Først foretas det en kartlegging av behovet for vern.
2. Deretter meldes det om oppstart av en verneprosess, som igjen åpner for innspill fre berørte parter.
3. På bakgrunn av dette utformes et verneforslag med forskrifter
4. Dette sendes så ut på høring
5. Etter høringen sendes en tilråding til Miljødirektoratet
6. Vernevedtak foretas så av Kongen i statsråd.

Av de myndighetsstyrte vernetiltakene er naturreservat det strengeste, men dette er sjelden aktuelt for by-vassdragene. Disse er lett tilgjengelige og allerede mye i bruk og preget av tidligere inngrep. Ulike vernetiltak og forskrifter kan dermed være aktuelt for ulike deler av vassdragene. Akkurat nå arbeides det med vern av Lysakerelva og målet er å få fram høringsforslag i løpet av september i år.

Maja Sørheims innlegg:  Om vern av by-vassdrag

Terje Laskemoen fra Bymiljøetaten (BYM) snakket om hvordan Oslos vassdrag var vernet i dag. Lovgrunnlaget er Vannressursloven som åpner for forbud mot tiltak i vassdrag, Laks- og innlandsfiskeloven og Plan- og bygningsloven. I forbindelse med den siste oppstår det ofte konflikter knyttet til byggeforbudet nærmere enn 20 m fra hovedvassdrag og 12 m fra bi-vassdrag. Her har det blitt gitt mange uheldige dispensasjoner.

Reguleringsplaner kan spille en viktig rolle, men dispensasjonssøknader kommer ofte inn i etterkant av vedtatte planer – her er det viktig å følge med! Ikke minst når det gjelder Akerselva burde nok være nok nå når det gjelder dispensasjoner.

Laskemoen pekte i diskusjonen etter foredraget blant annet på at elveforeningene står friere i forhold til den politiske påvirkningen en de kommunale etatene og var viktige aktører i arbeidet med vern og kritiske prosesser i samband med dispensasjoner.

I diskusjonen ble det også påpekt at det at forsikringsselskapene nå har fått øynene opp for farene for vannskader kanskje kan gjøre dispensasjonssøknader vanskeligere. Det er lov å håpe.

Sigmund Hågvar (Foto: BullBy/LKR)

Prof. Emeritus Sigmund Hågvar fra NMBU og medlem av Naturvernforbundet i Oslo og Akershus (NOA),  holdt et innlegg om «Hvordan verne biomangfoldet i elvedalene».

Han pekte på at, tross mye fortjenstfullt arbeid fra Oslo Elveforum og Oslo kommune, så er ingen av elvedalene i Oslo er vernet etter Naturmangfoldsloven. Dette er noe elvedalgruppa i NOA arbeider med. Verneforslag er sendt inn for Ljanselva og Mærradalen og det jobbes med verneforslag for Alnaelva.

Hågvar pekte på viktige verktøy i arbeidet som www.artskart.artsdatabanken.no hvor en lett kan finne oversikt over artsfunn i aktuelle områder  og www.kart.naturbase.no som gir oversikt over arealbruk, kulturminner etc.

Han oppsummerte sine og NOAS krav i tre punkter:

1. Byrådet bør be Bymiljøetaten utarbeide en samlet verneplan for alle de 10 elvedalene. (Selv om kartleggingen av arter etc. bør kunne være bedre er det ikke nødvendig å vente på dette.)
2. Alle hele, gjenværende grønne belter må ivaretas dersom artsmangfoldet skal bestå. (Krymper arealene vil arter forsvinne og levedyktigheten til gjenværende arter svekkes.
3. Artsmangfold og naturvern er viktige argumenter i seg selv, men det ligger viktig argumentasjon i det at nær-naturen i bymiljøene har meget stor rekreasjonsverdi. Kommunen må ta et overordnet grep også for å sikre triveselverdiene for byens innbyggere.

Terje Bøhler(Bærum Elveforum), Helén Svensson (Oslo Elveforum) og Unn Orstein (Asker Elveforum) var med og oppsummerte møtet sammen med publikum. (Foto: BullBy/LK)

I paneldiskusjonen etterpå, hvor også publikum slapp til, deltok Unn Orstein fra Asker Elveforum, Terje Bøhler fra Bærum Elveforum og Helén Svensson fra Oslo Elveforum.

Diskusjonen etterpå kom mye inn på dispensasjonspresset fra arkitekter og utbyggere. Utbyggerne forholder seg ikke alltid til regelverket og en godkjent reguleringsplan gir ikke grunn til å slappe av. Dispensasjonssøknadene kommer som oftest i etterkant av godkjenningsvedtakene. For eksempel kom det 10 dispensasjonssøknader i samband med utbyggingen av Rikshospitalet. «Nydals-tårnet» er et eksempel på dispensasjonen fra kommunedelplanen om Akerselva miljøpark og Kulturetaten har søkt dispensasjon for å åpne nedre del av Alnaelva mot middelalderparken. Forrige byråd lovet å gjøre 20- og 12-metersregelen bindene, men rakk det ikke. Ønskene om å få fart i boligbyggingen og forenkle byggesaksbehandlingen kan gjøre vassdragene mer utsatte. Klagesaker etter Naturmangfoldsloven og Vannressursloven blir ofte illusoriske fordi Stasforvalteren for ofte bare forholder seg til Plan- og bygningsloven.

Helén Svensson fra Oslo Elveforum understreket derfor avslutningsvis behovet for kontinuerlig å følge med og få et enda bedre  samarbeid mellom aktørene for å få en mer samlet prosess  overfor kommunene og Bymiljøetaten.

BullBy’ere fortsetter å publisere. Peter Butenschøns bok, «Megalopolis», kom på norsk i februar 2024. I august publiserte det danske Arkitektenes forlag den også på engelsk. 

I boka  vender Butenschøn seg mot fremtiden og storbyene verden over. Hvordan kan byveksten bli brukt til beste for menneskeheten, både i sør og i nord, og hvordan skaper vi levelige storbymiljøer også i fremtiden? Boka presenterte han også fra på BullBy-møtet 14. september 2023. Vi refererte fra møtet i en artikkel «Alt dette visste vi ikke om verdens byer».

Den norske utgaven er til salgs hos bokhandlerne. Foreløpig må man, såvidt vi vet,  den engelske kjøpes fra forlaget, men kommer sikkert i mer vanlig handel etter hvert. Her er det danske forlagets lanseringsnotat :PressRelease_Megalopolis.

3. september kl 18 lanseres BullBy-medlem Magnus  Boysens boka «Boligmarked – et hjem for alle?» på «Skatten» v/Tøyen Torg (Hagegata 22). Boka har vært omtalt tidligere på disse sidene. Lanseringen vil by på innlegg av forfatteren selv, men også interessante bidrag fra andre. Se programmet nedenfor.

Program

• Lansering av boka v./forfatteren Magnus Boysen
• Boliger i tredje sektor v/ Tøyen Boligbyggelag
  • Ole Y Pedersen og Charlie Dina Dickhausen)
• Rettferdig boligpolitikk mulig i dagens Oslomarked?   Diskusjon og spørsmål. 
  • Innledning v/ Nora Ulrikke Andersen

Møteleder: Bård Isdahl

Høstens befaring går til Rykkinn den 23. september, med innledende møter og lunsj i Kunnskapssenteret i Sandvika. Både Bærums ordfører Lisbeth Hammer Krog, og Otto Berg fra kommunen vil innlede i tillegg til Hans Kristian Lingsom og Inge Willumsen fra BullBy.

Fullstendig program finner du via menypunket BullBy medlemsinformasjon. Medlemmer av Oslo Arkitektsforenings seniorgruppe er spesielt invitert til å være med på befaringen, men også andre interesserte blant abonnentene på dette nyhetsbrevet kan melde seg på. Påmelding må skje innen 16. september gjennom betaling av kr 275,- (for lunsj og møtelokale) til kto 6580 19 93278.

Oversiktskart ov er Rykkinn-området. (Klikk på bildet for å få en større versjon.

I et forenklet bilde utgjør arealplanen for Rykkinn et «storkvartal» på 1000 da – med hver side på ca 1 km. Kvartalet – eller «bussringen» – rommer i alt 2100 boliger – ca 3 boliger pr dekar. Samtidig med boligene ble det bygget to skoler, idrettsanlegg og etter hvert en svømmehall. I tillegg ble det også bygget barnehager og sykehjem (i ett tilfelle som del av en boligblokk).  KI-senteret – eller Kjøpmannsinstituttet, ble Rykkinns kjøpesenter i områdets syd-østre hjørne. Selvaagbygg og Entreprenørselskapet Ragnar Evensen gjennomførte detaljplanleggingen og utbyggingen av rekkehusene og boligblokkene.

Midtpunktet i området ligger ca 5 km nord for Sandvika sentrum og ca 2 km fra Kolsås T-banestasjon. Forlengelse av T-banen til Rykkinn har vært utredet, men så langt ikke blitt vedtatt.

Det er nå over 50 år siden utbyggingen ble gjennomført der ca 80% av boligene ble finansiert med lån i Husbanken. Husbankens heving i 1969 av arealgrense for boliger på ett plan til 95 kvm og boliger på mer enn ett plan til 100 kvm, sammenfalt i tid med Rykkinnutbyggingen. I flere av delfeltene med blanding av rekkehus- og blokkbebyggelse er hoveddelen av parkering lagt i kjellere i blokkene. Dette er et viktig bidrag til områdets grønne karakter.

I tillegg til boliger i lavblokker og rekkehus inngår ca 30 atriumshus og i underkant av 200 eneboliger. Eneboligområdene disponerer nærmere 1/4 av det totale planområdet.

Rykkinn kan i dag beskrives som en grønn bydel – dominert av et finmasket gangveinett og store sammenhengende grøntområder – dels med kratt og skog og dels med store velpleide fellesareal i tilknytning til borettslag, huseierforeninger og private hager.

Tirsdag 10. juni hadde Bullby og Interkulturelt museum et vellykket og godt besøkt møte om «Kampen om Grønland – hvem vinner – hvem taper»? Et grundigere referat fra dette møtet vil komme om ikke lenge.  Boligpolitikken sto sentralt i mange av innleggene og blir utvilsomt  en viktig faktor også i «Kampen om Grønland».  Det vil gjelde enten man deltar i den som en som vil eie eller en som vil leie sin bolig.

Mens vi venter på referatet fra møtet om Grønland er det derfor hyggelig, i mellomtiden, å kunne lansere enda en bok fra en BullBy’er: nemlig Magnus Boysens «Boligmarked – eller hjem for alle?» Boka er utgitt med støtte av Husbanken, Tøyen Boligbyggelag og Norsk forfatter- og oversetterforening (NFFO). Magnus Boysen er hovedforfatter, men boka har også bidrag fra andre. Boka har følgende tema:

• En annen boligpolitikk?
  Staten, Husbanken og nye lover er nødvendig for å sikre boliger for folk flest. AP- regjeringen lover 130 000 nye boliger: For hvem? Hvordan?
• Utbyggerfesten har stanset opp.
  Bransjen varsler krise, men har ingen løsninger. Markedsaktørene har hatt hegemoni i 40 år.                                 
• Hva er tredje boligsektor?
  Boligtilbud for halvparten av alle husstander i Oslo. Behovet for en slik tredje sektor er enormt, og det er mange forbilder i andre europeiske land.
• Boliger for alle!
  Situasjonen for titusener i Osloområdet er krevende. Utviklingen går feil vei. Husleiene stiger; dyrere å leie enn å betale boliglån.

Boka kan bestilles fra Kolofons hjemmeside, eller kjøpes/bestilles fra alle bokhandlere.

Samtidig som vi minner om BullBys og Interkulturelt Museums åpne møte om Grønland den 10. juni, som vi nettopp har annonsert på disse sidene, må vi også kreditere Oslo Urban Week for å ha laget en fin oversikt over innlegg i ulike aviser om Grønlands framtid de siste månedene. Klikk på lenken nedenfor og du får en fin oversikt over og lenker til de mange innleggene.  Vi kan ikke garantere for at alle innlegg er kommet med, men dette virker som et hederlig forsøk på å få ulike sider av debatten representert, og gir en enkel tilgang til innleggene:

GRONLANDSDEBATTEN PÅ Oslo Urban Week’s sider