Fra Laila-soverom til Ellen-soverom

Forfatteren er Siv.ark. MNAL. Innlegget har tidligere stått i Arkitektnytt 7/2017.

Arkitekter har det siste tiåret registrert en gradvis nedskalering av de minste blokkleilighetene. Både statlige og kommunale myndigheter praktiserte tidligere en nedre arealgrense på rundt 50-55 m2 for en torommer. Oslo kommune har nå satt den nedre arealgrensen på 35 m2 og igjen bygges det ettrommere ned mot 25 m2. For å få til dette må det «kreative» planløsninger til. En av nyvinningene er å plassere dobbeltsenga rett i endeveggen slik at man må gjennom to skyvedører og ut i stua for å komme fra den ene siden av senga og til den andre. Prinsippet har fått navnet «Laila-soverom».

De færreste husker vel bakgrunnshistorien. En gang for lenge siden godkjente avdelingsarkitekt Laila Rolfsjord i Husbanken denne løsningen for et konkret boligprosjekt, sikkert med tungt hjerte. Hennes faglige virke var godt forankret i Husbankens møbleringskrav, som igjen baserte seg på romdimensjonerende møbelmål utarbeidet av Norges Byggforskningsinstitutt.

Det hele er en skjebnens ironi. Rolfsjord begynte i Boligdirektoratet etter krigen og ble ansatt i Husbanken i 1965 der hun jobbet trofast i 20 år fram til hun gikk av med pensjon. I denne tiden var hun en ihuga forkjemper for god boligplanlegging ikke minst tilgjengelighet for funksjonshemmede, senere Universell Utforming. Et helt kvinneliv i boligsakens tjeneste. At denne dårlige løsningen skulle klebes til hennes navn er bare trist og helt ufortjent.

Løsningen har dessverre bitt seg fast, også i den formelle saksbehandlingen til Oslo kommune. Plan- og bygningsetaten utarbeidet i 2015 veiledningsheftet Kompaktboliger, Policy for kvalitet i små boliger. Veiledningen er utarbeidet samarbeid med Infill AS/Aspelin Ramm og Studentsamskipnaden i Oslo og Akershus (SiO) og beskriver hva som må ivaretas for at PBE skal kunne godkjenne leiligheter ned mot henholdsvis 35 m2 for ordinære boliger og 20 m2 for kategoriboliger/studentboliger. Veiledningen er et svar på politisk vedtak om å senke minstestandarden på en bolig ned til 35 m2.

Her presenteres «Lailaløsningen» som et brukbart alternativ (side 37). Jeg vil derfor foreslå at løsningen heretter heter «Ellensoverom» etter Ellen de Vibe, direktør i Plan og bygningsetaten. Det er de som har konfirmert løsningen og sørget for at den er blitt stuevarm, ikke Laila Rolfsjord.

 

Publisert i Arkitektur, Blogg, Bokvalitet og nærmiljø, Boligpolitikk, Debatt, Institusjonelle forhold, Nasjonal bypolitikk, Oslo, Virkemidler | Skriv en kommentar

Enfoldige spørsmål til politikere

I Bulls valgmøte 29. august ble de politiske partiene utfordret med spørsmål om hva de mener om boligkvalitet, boligmarked og boligforsyning.

Om boligkvalitet

Hvorfor skal vi svekke boligkvaliteten når alle andre forbruksvarer (f.eks. biler) blir stadig bedre og folks økonomi har vokst enormt?

Hvorfor skal vi bygge boliger uten livsløpsstandard når vi vet hva en sykehjemsplass koster samfunnet?

Hvorfor skal vi redusere oppbevaringsplassen i boligene når vi vet at manglende oppbevaringsplass er det folk klager mest på?

Hvorfor skal barns lekemuligheter utendørs forverres når vi vet at stillesitting og nettspill er en trussel mot barnas helse?

Hvorfor skal vi bygge så tett at det går på bekostning av boligkvalitet når framtiden er så uviss?

Om boligmarkedet

Hvorfor skal folk med lav inntekt bo mer utrygt og dårligere enn oss andre?

Hvorfor har vi ikke en seriøs og påregnelig leiesektor?

Hvorfor skal det å komme inn på eiermarkedet være nøkkelen til en «boligkarriere»?

Hvorfor skal boliginvestering være den beste måten å øke sin kapital på?

Om boligforsyningen

Hvorfor skal vi ødelegge velregulerte og gode boligområder ved fortetting av enkelttomter når vi vet at den store boliggevinsten ligger i utvikling av større områder?

Hvorfor griper ikke Staten inn med finansiering av infrastruktur for å få fortgang i utbyggingen?

Hvorfor skal enkelte tomteeiere i byomformingsområder kunne hindre fornuftig fremdrift og raskere utbygging?

Her er presentasjonen som ble benyttet til starten på debatten.

Velkommen med synspunkter og svar!

 

Publisert i Arkitektur, Bokvalitet og nærmiljø, Boligpolitikk, Boligpriser, Byomforming-transformasjon, Institusjonelle forhold, Lokalsamfunnsutvikling, Oslo, Virkemidler | Skriv en kommentar

Byene – og togets velsignelse        

Tidligere publisert i Aftenposten 15.8.2017

Aftenposten har de siste ukene meget prisverdig beskrevet ulike planer for jernbaneutbyggingen – InterCity – gjennom byer på Østlandet. Tog er en viktig samfunnsmessig og miljøpolitisk prioritering. Men hva vil skje når toget, med høyere hastighet, kapasitet og frekvens, møter etablert bybebyggelse og stasjonsområder?

Dette er planer som vil gi store konsekvenser for en rekke byer – Hamar, Moss, Fredrikstad, Sarpsborg, Hønefoss, Drammen, Tønsberg, Sandefjord, Larvik.. Hvordan vurderes byutviklingen – helheten og samfunnsnytten – i disse prosjektene?

By er mer enn tog

Bane Nor er gitt i oppdrag, med mandat formulert av Samferdselsdepartementet og grunnfestet i Stortinget, å utrede hvorledes nye traseer bør legges og stasjonsområder utvikles. Reisetiden skal kortes ned. Bane Nors utredninger viser at i alle byene er det flere alternativer, med svært ulike konsekvenser for byutvikling, og med svært ulike prislapper. Så forventes at departementet, ut fra Bane Nors anbefalinger og med høringssvar fra de berørte byene, treffer sine vedtak og gir klarsignal for  gjennomføring (forutsatt at byene vedtar egnede kommuneplaner). Problemet er at mandatet er en jernbanefaglig utredning, ikke en byplanfaglig. Det er et ganske enøyd sektorperspektiv: Hvilken løsning er best for rask og effektiv jernbanetransport i Østlandsområdet?

Problemet ligger ikke her i Bane Nor. De gjør trolig en kompetent utredningsjobb, med dyktige konsulentressurser. Problemet er at by er noe mer enn tog. Det vil være noe mer enn togsporenes og stasjonenes lokalisering og reisetid til Oslo som vil bestemme disse byenes livskvalitet og utviklingsmuligheter i årene fremover. Men hvem har mandat til å se på denne helheten?

Jeg tror det er særlig tre problemstillinger som bør tas på stort alvor.

  1. Inngrep i bystrukturen

De fordeler et forbedret togtilbud kan gi reisende til og fra byene kan mer enn oppveies gjennom ødeleggende miljømessige inngrep i bystrukturen. Ta eksemplet Hamar (som jeg kjenner best). Bane Nor foreslår en sporføring som vil bygge en kraftig visuell og fysisk barriere mellom bysentrum og Mjøsa, fylle igjen Hamarbukta og tette igjen med kraftig ny bebyggelse. Et nesten enstemmig kommunestyre (38-1) har i stedet gått inn for ny stasjon nærmere Vikingskipet i det østlige sentrum, begrunnet særlig med at kontakten til Mjøsa er byens historiske forutsetning og viktigste miljømessige fortrinn.

Det kan være et problem at bymessig kvalitet, landskapsverdi, kulturelt og sosialt liv er vanskeligere å tallfeste enn sporføringens stigningsgrad og svingradius. Her må det være snakk om en avveining som et lokalt kommunestyre er best skikket til å foreta.

2. Stasjonen trenger ikke ligge midt i sentrum

Stasjonsplassering har, historisk sett, i begrenset grad vært styrende for byenes utvikling. I Moss, Hønefoss, Larvik og Fredrikstad ligger stasjonen litt utenfor sentrumsbebyggelsen. Det har aldri vært påvist at dette har gitt noen betydelig ulempe, og det skal godt gjøres å påvise at en satsing på togtransport vil endre vesentlig på dette. Om stasjonen i Hamar flyttes 500 meter betyr ikke det at byen tappes for kraft, for byen er noe mer enn en pendlerby eller soveby for Osloregionen. I underkant av 13% av Hamars befolkning bruker stasjonen daglig. 85-90% av byens aktivitet, inkludert reiser mellom bolig, arbeid, handel og rekreasjon, berøres ikke av jernbanen. Kjøpesenteret CC Stadion har dobbelt så mange besøkende pr. dag som stasjonen.

Det er derfor grenser for hvor utslagsgivende gang/sykkelavstand til stasjonen vil være for disse byenes fortsatte attraktivitet, selv etter et ‘grønt skifte’. Alle de aktuelle Østlandsbyene betjener regioner med en bosettingsstruktur og en arbeidsplasslokalisering som fortsatt, i overskuelig tid, vil være avhengig av mer omfattende transporttjenester enn gang- og sykkelveg.

3. Byutviklingen kan styres

Byutvikling er fortsatt politisk styrbar. I flere av Bane Nors utredninger advares det mot at en relokalisering av stasjonen vil føre til oppvekst av en ny sentrumskjerne. I Fredrikstad skisseres kraftig utbygging rundt ny stasjon i Grønli, i Moss en voldsom utbygging på lokk, i Hamar advares mot et nytt bygningsmessig tyngdepunkt ved Åkersvika. Men her er det jo ingen naturlov som gjelder. Det er lite sentrumsbebyggelse eller press i dag ved stasjonene i Fredrikstad, Sarpsborg, Hønefoss og Larvik. Og det er ingen grunn til at kommunale planleggere og politikere skal åpne opp for en uønsket sentrumsutbygging ved en ny stasjon.

De alternative utredningene til Bane Nor viser hvilke konsekvenser det vil få for byene dersom rene jernbanetekniske kriterier for fart, kurvatur og flomvern skal legges ensidig til grunn. Det er et ønske om å kunne kjøre enkelte godstog med stor fart gjennom stasjonsområdene, på tross av at persontogene skal stoppe. Her tror jeg erfaringer fra andre europeiske land, f.eks. Frankrike, kan være nyttige. Nye lyntog raser gjennom franske landskap, men sakker farten betydelig inn mot byene, der de går over på eksisterende sporanlegg, innpasset i dagens bystruktur. Historiske franske byer ville ikke tåle noe annet.

Den store betenkeligheten ved den prosessen som Aftenposten nå har skissert er at vi ikke vet hvorledes de helhetlige avveiningene foretas, på hvilket faglig grunnlag. Hvem gjør de byplanfaglige vurderingene, der ny jernbane ses i forhold til andre betingelser for disse byenes utvikling? Konsekvensene av flere av jernbaneprosjektene vil være så store at det ikke er betryggende at ansvaret for dette nå legges litt usynlig i departementene.

 

 

 

 

 

Publisert i Blogg, Boligpolitikk, Byomforming-transformasjon, Debatt, Institusjonelle forhold, Kollektivtransport, Kulturminner og byforming, Lokalsamfunnsutvikling, Miljøvennlig transport, Nasjonal bypolitikk, Regional planlegging, Samferdselspolitikk, Samordnet areal- og transportpolitikk, Sentrumsutvikling, Virkemidler | 2 kommentarer

Økende interesse for bypolitikk

BULL arrangerte i august tre debattmøter på Eldorado med de politiske partiene som oppvarming til Stortingsvalget. Bred politisk deltakelse og ivrig debatt var det.

Men BULL er ikke alene om å utfordre de politiske partiene. Magasinet KOTE er et uavhengig tidsskrift drevet av studenter og nyutdannede arkitekter og planleggere. De har nylig utgitt en pamflett til årets stortingsvalg om infrastruktur-, arkitektur- og arealpolitikk. I samarbeid med Doga og Arkitektnytt har Kote stilt konkrete spørsmål til partiene, og samlet svarene i en pamflett som kan leses og lastes ned her.

Arkitektnytt gjengir en debatt Kote og Doga hadde med partiene nylig om byutvikling, arkitektur og planlegging. Les artikkelen «Dannet debatt på Doga«.

Doga arrangerte også en bypolitisk debatt under Arendalsuka, se «Tverrpolitisk ja til mer bypolitikk«.

Publisert i Blogg, Bokvalitet og nærmiljø, Boligpolitikk, Debatt, Handel, Lokalsamfunnsutvikling, Miljøvennlig transport, Nasjonal bypolitikk, Natur, klima og bærekraft, Samferdselspolitikk, Samordnet areal- og transportpolitikk, Sentrumsutvikling, Vei- og veitrafikk, Virkemidler | Skriv en kommentar

Boligprisene i Oslo-området – Om elefanten i rommet

Forfatteren er siv.ark. MNAL, medlem av OAF, SeniorgruppeInnlegget er lett oppdatert fra artikkel i Dagsavisen, 20.1. 2017.

I Oslo-området er det selgers marked. Avisene skriver side opp og ned om de stadig høyere boligprisene. Prisveksten for Oslos boliger i 2016 var på 23 prosent. I 2017 har den sterke veksten flatet ut. Likevel meldes det at august 2017 lå 3,2 prosent over samme måned året før.

Tilbudet av nye boliger er ekstremt lavt. Årlig er det bygget ca 3.000 boliger de siste 10 årene, mot 5.000 – 6.500 årlig på 1970-tallet. Selv om byens folketall har økt med 200.000 innbyggere siden den gang.

Hva er årsaken til prisveksten?

Utbyggerne hevder årsaken er en dramatisk mangel på byggeklare tomter, enda det er slått fast at byen har ferdig regulerte og byggeklare tomter for mellom 16.000 – 18.000 nye leiligheter. Mange av disse ligger imidlertid i såkalte «markedssvake områder».

Boligvekstutvalget hevder at det i Oslo må bygges mellom seks og syv tusen nye boliger i året for å mette etterspørselen. Utvalget anbefaler Byrådet i Oslo blant annet å øke og effektivisere saksbehandlingen av boligsaker og ikke minst senke kravene til sol og lysforhold, leilighetsstørrelse, uteareal og parkering!

Det er fastslått at lav rente og galopperende boligpriser gjør det svært attraktivt for folk med god økonomi å investere i utleieboliger. Det gir leieinntekter, forventet prisstigning og i tillegg store skattefradrag ved låneopptak. Dersom skatten på sekundærbolig, bolig nr. 3, nr. 4 eller nr. 7 ikke skjerpes vesentlig, vil prisgaloppen fortsette.

Meglerne melder at andelen kjøpere av sekundærboliger har økt betydelig de siste årene. For enkelte områder med «god beliggenhet» utgjør dette rundt 40 prosent, og for leiligheter under 60 kvadratmeter ble hele 44 prosent kjøpt som investeringsobjekt, viser en rapport fra Cicero Consulting.

En svært viktig drivkraft for boligbyggingen i Oslo-området er altså spekulantenes behov for å investere i utleieboliger. I tillegg har profesjonelle utleiebedrifter drevet et kraftig oppkjøp av boliger for utleie. For profesjonelle boliginvestorer vil innstrammingen i boliglånsforskriften for sekundærbolig antakelig ha en begrenset effekt.

Hva koster det å bygge en bolig – og hva selges den for?

Det er viktig å skille mellom endelig boligpris og byggekostnad. Boligprisene har skutt i været, mens byggekostnadene har hatt en mye lavere vekstkurve.

Å få tak i byggekostnader per kvadratmeter er ikke helt lett, det er nærmest forretningshemmeligheter. Men ved å innhente opplysninger fra arkitekter, samt å lete litt på nettet finnes en god del opplysninger, blant annet hos Bygganalyse, OBOS, Holte Consult og Hegnar.

Det ser ut som ca 30.000 kr/m2 er et rimelig anslag, inklusive finanskostnader. Da har alle involverte fått sitt: Konsulentene, arkitektene, ingeniørene, entreprenøren, elektikerne, rørleggerne og kommunen gjennom sine gebyrer. Det er likevel en variasjon mellom 25.000 og 35.000 kr/m2. Her er flere forhold som virker inn: Tomte- og grunnforhold, riggmuligheter, trapperoms-løsning eller altangangs-løsning, prefabrikerte våtromsløsninger, salgskostnader, osv.

Tomtekostnader inklusive utgifter til infrastruktur varierer også mye, i snitt er de ca 10.000 kr/m2. For såkalte «markedssvake områder» ligger de på ca 5.000 kr/m2 og ca 15.000 kr/m2 er nivået på Sørenga og Fornebu.

En ettrommer på 30 m2 på Fornebu koster antakelig (30.000 + 15.000) 45.000 kr/m2 å bygge inkludert tomt. Men den selges av OBOS for 3,3 millioner kroner, med andre ord 110.000 kr/m2. Neppe kjøpt av en ung førstegangskjøper, høyst sannsynlig av en investor.

En torommer på 46,5 m2 på Lillo Gård, Sandaker koster antakelig (30.000 + 10.000) 40.000 kr/m2 å bygge inkludert tomt. Den ble solgt i september for 3,75 millioner kroner, med andre ord 80.600 kr/m2. For en leilighet med «Laila-soverom», altangangshus og utsikt til lite, trekantet gårdsrom.

Hvorfor bygges det ikke mere med slike eventyrlige fortjenester?

Høsten 2016 advarte Handelsbanken mot en økning i utbyggingstempoet. Det ville kunne føre til synkende fortjeneste, og på Dagsrevyen 2.01.17 sa en representant fra Forbrukerrådet rett ut at boligutbyggerne ikke ønsker en økning av byggetakten da det vil kunne føre til fallende priser og redusert fortjeneste.

I Oslo har tre boligaktører ca 80 prosent av markedet. Det betyr at utbyggerne har stor markedsmakt til å regulere byggetempo og dermed påvirke prisutviklingen. Dette smaker av kartellvirksomhet.

Forbrukerrådet vil i tillegg undersøke utbyggeres påstand om at de ferdigregulerte tomtene i «markedssvake områder» mangler nødvendig infrastruktur og derfor er vanskelig å bygge ut.

Hva kan gjøres?

Erling Dokk Holm påpekte i Dagens Næringsliv 24.12.16 at en økt innsats fra kommunen og staten vil koste utrolig mye penger til tomtekjøp, infrastruktur, osv., men gi stor effekt. Byrådet i Oslo har ikke ubegrenset med penger og er derfor temmelig maktesløse.

På nasjonalt plan vil en Høyre-Frp-regjering gjerne at boligprisene skal normaliseres, men vil av ideologiske grunner ikke bruke de virkemidlene som duger. Svaret her er mer marked.

Ingvild Reymert, SV har foreslått et offentlig boligbyggingsselskap, eventuelt kommunalt, som kan bygge til såkalt «selvkost». Som OBOS og USBL til langt utpå 1980-tallet.

Sandnes kommune har opprettet et tomteselskap som kjøper grunn, regulerer og inviterer utbyggere til å bygge boliger til avtalt pris. Kjøper binder seg til å bo i boligen i tre år.

Det kan også opprettes ideelle boligstiftelser som leier ut rimelige boliger til unge for under markedspris. Både nasjonalt og internasjonalt finnes en rekke velfungerende eksempler.

Nå trengs det både organisasjoner og politikere som tør å tenke kreativt og alternativt for å få løst opp boligpolitikkens «gordiske knute», og da er det noen «hellige kyr» som må ofres.

Publisert i Arkitektur, Blogg, Bokvalitet og nærmiljø, Boligpolitikk, Boligpriser, Debatt, Institusjonelle forhold, Lokalsamfunnsutvikling, Virkemidler | 1 kommentar