Byutviklingens lange linjer - BULLBY

For å forberede framtiden må vi forstå fortiden

Kategori: Boligkvalitet og nærmiljø (Side 1 av 8)

På sporet av den tapte tid

04/11/2024 / Lars Krogh / 1 kommentar

Bullbys møte 22. oktober ble det man kan kalle et «gildt møte». Det gir en egen indre jubel å kunne oppsummere det man faktisk fikk til i sin tid. Men hvorfor får man det ikke til i dag?

Kjell Spigseth startet møtet med en beretning om hvordan samarbeidet om utviklingen av det som i sin tid ble kalt «Miljøbyen gamle Oslo»(MGO) startet og ble drevet. Utgangspunktet i begynnelsen av 1990-tallet var ikke bra: Biltrafikken på E18 og E6 – lang tid gjennom bydelen, skapte et helvete av støy, forurensning og utrygghet. Bispevika og Bjørvika var en ørken av trafikkanlegg, jernbaneskinner og containere. Det vare e totalt nedslitt bydel, og fysisk forfall. Gamlebyen skole ble nedlagt.

Samtidig skjedde det positive ting både lokalt, nasjonalt og globalt. Det var stor folkelig motstand mot forslumming, trafikkstøy og forsøk på rivning av gamle miljøer. Lokalt var det organisering i velforeninger på Vålerenga, Gamlebyen og Grønland. Bydelen Gamle Oslo engasjerte seg også i fysisk forbedring. Nasjonalt ble det organisert nærmiljøforsøk, samarbeid om mer miljøvennlig bytransport og Gustav Nielsen gav ut heftet «Miljøbyen 2005» i 1990. Det var første gang miljøbybegrepet ble brukt i Norge. Internasjonalt styrket betydningen av miljø og bærekraft seg gjennom blant annet Brundtland-kommisjonens arbeid.

Arbeidsmåten i MGO var også spesiell, og ny for sin tid. Man bygget på visjoner framsatt på måter som befolkning og politikere kunne forstå, det ble organisert et ganske unikt samarbeid i form av «Miljøbyavtaler» mellom statlig nivå, kommunalt nivå og prosjektsamarbeid med fagfolk som samarbeidet tett med lokale krefter. Prosjektet MGO disponerte egne pengemidler som kunne brukes i spleiselag med andre offentlige organer – og gjennom dette blant annet utnytte sysselsettingsmidler som ble stilt til disposisjon på grunn av arbeidsløsheten i 90-årene.

Robert Lorange (t.v.) og Kjell Spigseth utveksler gamle minner fra arbeidet med «Miljøbyen Gamle Oslo» (Foto: Bullby)

Det er vel verdt å lese mer om hvordan grunnlaget for både oppstart og gjennomføring av prosjektet «Miljøbyen gamle Oslo» ble lagt i Kjell Spigseths foredragsnotat til møtet.

Robert Lorange fra Enerhaugen arkitektkontor hadde vært aktiv i aksjonsgruppa på Kampen som kjempet mot rivning i 70-åra – og langt på vei vant fram i bystyret i 1982. Mange av disse gruppene eksisterte også i 90-åra og kunne bidra med innspill, og ikke minst – mange av deltakerne var blitt fagfolk som bekledte viktige stillinger i kommunal og statlig forvaltning. Robert var for eksempel plankonsulent i bydel Gamle Oslo fra 1990, og fra 1993 faglig sekretær i MGO med særlig arbeid med nærmiljø, fram til og med 1996. Han ga oss innsikt i arbeidsmåter og

Robert Loranges håndtegnede visjon for Sørli plass på Tøyen. Ikke langt unna slik det er blitt, og fontenen ble funnet brukt på et lager.

mange av prosjekter som ble gjennomført som en del av MGO. Innlegget hans blir formidlet her gjennom bildene han viste tilsatt noe av teksten fra foredraget.

Det var morsomt å få innblikk i prosessene fra den gang – og å se at mye av dette står i dag, og har dannet grunnmuren for det forbedringsarbeidet som fortsatt skjer i bydel gamle Oslo.

Gustav Nielsens foredrag om Trafikkomleggingen i Gamle Oslo  viste utviklingen fra byens mest trafikkbelastede område, med de problemene dette skapte med hensyn til trafikkulykker og mistrivsel, og ga en framstilling av  forbedringstiltak som ble gjennomført – og noen som ikke ble gjennomført. En titt på foredraget anbefales. (Bruk lenken over)

Innlegget fylte ut Kjell Spigseths bilde av MGO som et resultat av både internasjonale, nasjonale og lokale tendenser og supplerte Lorang med ytterligere eksempler på forbedringstiltak.

Utgangspunktet var en USA-inspirert planlegging for biltrafikken som hadde regjert langt inn i 70-åra, der en gikk så langt som til tanker om nedlegging av Oslo-trikken. Stagnasjon, oljekrise og politisk oppvåkning var med å skapte perioden fra 70-årene til langt inn i 80-årene med miljø- og levekårsopprør, gatebruksplaner, trafikksaneringer og byfornyelse. Oslo valgte en transportpolitisk linje: Baneby med trafikkavgifter, trafikksikkerhet og miljø framfor nye hovedveier. Mot Statens vegvesens og høyrepartienes ønsker. Tuneller for tog og T-bane ble bygget, Vålerenga-tunellen ble realisert, seinere Opera-tunellen og Ekeberg-tunellen.

Men, innleggene om alle forbedrings- og miljøtiltakene  betyr dessverre  ikke at alt er perfekt i Gamle Oslo bydel.

Ingar Brattbakk fra Senter for bolig og velferdsforskning (BOVEL) og Arbeidsforsknings-instituttet (AFI) ved OsloMet oppsummerte i sin innledning mange bekymringsfulle trekk ved utviklingen: Økende forskjeller, størst andel av private utleiere, omsetning av stoffer og utfordringer i enkelte innvandrergrupper. 2 av 3 barn lever i familier med inntekt under fattigdomsgrensen (EU-60 definisjon) Bydelen har omfattende utfordringer med gatekriminalitet og dopsalg der barn og unge rekrutteres, bomiljøet i kommunale gårder og i flere sameier og borettslag (50-70 % av borettslagsleilighetene leies ut!). Det er manglende fritidstilbud til barn og unge og utfordringer med fysisk – vedlikehold, søppel, belysning.

Ingar Brattbakk fra OsloMet orienterte om dagens situasjon i bydel Gamle Oslo (Foto: Bullby)

Med en så mangfoldig og polarisert befolkning og stor gjennomtrekk kan det være utfordrende å skape et «vi» og få til et sosialt lim som binder folk sammen på tvers av skillelinjer. Derfor trenger Grønland mer enn mange andre steder fortsatt felles møteplasser både inne og ute, bedre vedlikehold og oppgradering av uteområder. Det er stort behov for å styrke offentlig innsats, særlig overfor barn og unge. Dessuten et stort behov for, men ikke alltid så lett, å mobilisere frivillig engasjement. Driften av bydelens uterom blir en utfordring og det er vanskelig å mobilisere til «lokalsamfunnsvilje» i en befolkning med store økonomiske og etniske ulikheter.

Samtidig gav han oss eksempler på ulike metoder for å bidra til at innbyggere fikk bidra i utformingen av bygg og omgivelser gjennom ulike kvalitative og kvantitative metoder. Lenker til en del av de rapportene han viste til finner du her. En av ulikhetene fra MBOs tid er vel at befolkningen blir respondenter på andres undersøkelser og ikke aktive deltakere gjennom egne organisasjoner.

Debatten viste at bydelene er blitt en svakere aktør i utviklingsprosessene. De sliter med sektorinteresser og mangler gjennomføringsevne. Det er blitt en maktforskyvning i byutviklingen der utbyggerinteressene styrkes i forhold til Plan- og bygningsetaten og de overordnede reguleringsplaner.

Det står ikke til å nekte at mange av deltakerne på møtet, der flere hadde vært med på «pionertiden» under MBOs glanstid, satt og lurte på hva som var gått tapt. Hvordan skal vi komme tilbake til en tid da aktørene i de besluttende organer var befolket av personer som la vanlige folks interesser til grunn for sine analyser og vedtak? Enten det var den sosiale boligbyggingens tid i etterkrigstiden, eller i 80-90 åra, der vi gjennom foredragene til Spigseth og Lorange hadde fått sett hvordan en slags «norsk modell» i planleggingen fikk utfolde seg: Med et reelt og tillitsbasert samarbeid mellom offentlige myndigheter, utbyggingsinteresser og en mer organisert befolkning.

Bilde av møtedeltakerne

Svært mange av de fornøyde møtedeltakerne på dette bildet har deltatt og deltar fortsatt i arbeidet med utviklingen av bydel Gamle Oslo. Tross dagens mange utfordringer var det interessant å høre om fortidens resultater og dagens arbeid med å utvikle bydelen.

Derfor tittelen på dette referatet. Møtet satte oss på sporet av den tapte tid. Det blir ikke lett å finne den igjen. Beboerorganiseringen i dag er svak. Leieboerforeningen er forundret over hvor få medlemmer de har, fortalte de på Boligkonferansen 2024 og Brattbakk hadde nettopp gitt oss et innblikk i de dårlige forutsetningen for å mobilisere «lokalsamfunnsvilje» i bydelen.

Vi kom ikke dit at vi fikk utviklet en strategi for den framtidige utviklingen av gamle Oslo. Men det er jo likevel viktig å minne seg om at ting faktisk har vært mulig. Og vel bør kunne bli det igjen?

Nytt tidsskrift: NY BOLIGPLAN

06/06/2024 / Johan-Ditlef Martens / 1 kommentar

Norge er nå velsignet med et nytt boligpolitisk tidsskrift. Initiativtakere og redaktører er Erlend Hanssen Sjåvik og Kim Pløhn og tidsskriftet gis ut av Pax.

Fra lanseringen av tidsskriftet kan vi lese:

«18 kvadratmeter solgt for 2,6 millioner,» lyder overskriften. Nok en «gladsak» tikker inn fra en lokalavis i Oslo, og understreker det meglere og utbyggere har sagt i flere år: det er behov for flere små leiligheter i Oslo. Markedet skriker etter disse små leilighetene! Det verken lokalavisen eller markedsaktørene ser ut til å ta inn over seg, er at det er boligkjøperen, og de som ikke har råd til å kjøpe, som skriker.

Forsiden av første nummer

I snart 40 år har boligproduksjonen i Norge basert seg på tilbud og etterspørsel, der kommuner og boligprodusenter har hatt som oppgave å samarbeide om å utvikle et velfungerende boligmarked, med et mål om at flest mulig skal eie sin egen bolig. Ser vi resultatet av dette samarbeidet, boligene som er bygd og diskusjonen om boligkvalitet, er det tydelig at mange aktører oppfatter det som «velfungerende» å redusere boligstørrelsen til det førstegangskjøperen kan betale. Konsekvensen er en endring av leilighetsnormen og klarsignal til å bygge flere trangbodde leiligheter sentralt i Oslo.

Ny Boligplan er en forening og et tidsskrift som er etablert for å børste støv av boligen som et velferdsgode. Etablert i 2023 for å bidra til en informativ og kritisk diskurs om boligkvalitet og utforske hva en boligpolitikk for vår tid kan være.

Prosjektet er inspirert av 1930-tallets tidsskrift PLAN, som gjennom sitt arbeid dannet grobunnen for det som senere ble fundamentet for etterkrigstidens storstilte boligbygging og ”den norske boligmodellen”. Deres arbeid gjør det ettertrykkelig klart at hver tid trenger en politisk og faglig debatt om hvordan vi løser boligspørsmålet og definerer tydelige rammer for hva en god bolig skal være.

I første nummer av NY BOLIGPLAN belyser vi blant annet de lange linjene i den norske boligpolitikken, diskuterer hva boligkvalitet er eller kan være, analyserer leilighetsplaner og leilighetsnormer, kritiserer den enøyde eielinja, og undersøker hvilke rammer plan- og bygningsloven gir for en aktiv kommunal boligpolitikk.

Tidsskriftet inneholder bidrag av Johan-Ditlef Martens, Ketil Moe, Alf Jørgen Schnell, Nagy Makhlouf, Karl Otto Ellefsen, Ellen de Vibe, Søstra100, Ragnhild Brochmann, Rolf Barlindhaug, Jonas Løland, Jardar Sørvoll, Oda Ellensdatter Solberg og Anne-Kristine Kronborg.»

Erlend Hanssen Sjåvik er utdannet byplanlegger fra NMBU og Universidad Politecnica de Valencia. Han skrev masteroppgave om boligpolitikk og har jobbet med temaet i ulike roller i yrkeslivet, blant annet i Husbanken.

Kim Pløhn er utdannet arkitekt fra AHO og ENSA Paris-Malaquais og er landskapsarkitekt fra Københavns Universitet. Han har jobbet med boligprosjekter på arkitektkontorer i Oslo, København og Zürich.

*******

Se også bladet Arkitekturs omtale av det nye tidsskriftet

Om HABITAT og bistand i byutvikling

23/05/2024 / Lars Krogh / 0 kommentarer

Bullby hadde i september 2023 et møte om situasjonen i verdens storbyer. Dette møtet vakte såpass interesse at vi også gjerne ville ha et møte til som fokuserte mer på hva som gjøres nasjonalt og intensjonalt for å bidra til løsningen av de enorme utfordringene Peter Butenschøn den gang la fram om.

I mars i år fikk vi derfor to av våre mest garvede medlemmer med utenlandserfaring til å snakke om dette, med hovedvekt på å presentere FN-organisasjonen HABITAT og dens norske avdeling, men også fortelle fra egne erfaringer med internasjonalt arbeid innen boligsektoren

 HABITAT som del av FN-systemet

Sven Erik Svendsen innledet først med en orientering om hvordan Habitat-systemet var blitt til og litt om organisasjonen i Norge. Sven Erik har en bred internasjonal arbeidserfaring gjennom arbeid med følgende prosjekter:

Sven Erik Svendsen (Foto: Bullby)

  • I Saudi/Burayda/Riyad i to omganger med regional planlegging i samarbeid med Norconsult og NIBR
  • I Sri Lanka med forbedring av plantasjearbeiderboliger (for Norad)
  • I Palestina med boligpilotprosjekt på Gaza – (For Verdensbanken)
  • I Sør Sudan med planleggeropplæring lokalt (for FN’s flykningeorganisasjon (UNHCR) og UN-Habitat )
  • I Xian (Kina) med byfornyelse i samarbeid med NTNU og i FoU-samarbeide med lokalt universitet
  • I Uganda/Makerere med oppstart av ny arkitektskole (i samarbeid med Universitetet og AHO (Finansiert av Norad)
  • I Øst Afrika med universitets-samarbeide om utvikling av Master- og PhD studier i samarbeid med AHO og NTNU. (Finansiert av Norad)

FN-organisasjonen UN-Habitat og World Urban Campaign står for FN’s internasjonale arbeide med boligspørsmål. Bakgrunnen for arbeidet i Habitat er den voldsomme og til dels ukontrollerte urbaniseringen, særlig i det globale sør som fulgte etter hvert som stadig flere land frigjorde seg fra kolonialismen. Urbaniseringen skjer som følge av byenes egen vekst, tilflytting fra landsbygda som følge av vanskeligheter med å livberge seg der (tørke og menneskeskapte naturkatastrofer), og flyktningestrømmer som følge av kriger. Dårlig fungerende byråkrati, korrupsjon og uklare eierrettigheter bidrar til at det skapes såkalte «uformelle bosettinger», stort sett i form av slum – et uttrykk som brukes greit i India, mens andre land bruker andre ord.

Denne urbaniseringen har generelt sett fått lite faglig og politisk oppmerksomhet internasjonalt, og foregår i stor grad markedstilpasset og ukontrollert. Arbeidet i UN-Habitat representerer, til en viss grad, en motvekt mot dette. Norge, Sverige og Canada har tradisjonelt bidratt mye til finansieringen. Seinere, etter en evaluering, støtter ikke Norge lenger organisasjonen. Dette kan også ha sammenheng med en generell uvilje fra norsk side til å støtte byene over bistandsbudsjettet. Norge har lenge hatt en tro på at hvis man støttet landsbygda, så ble folk der, mens det i realiteten kan forholde seg motsatt: Folk får høyere utdanning, og flytter til byene.

UN-Habitat holder en faglig konferanse 2.hvert år: World Urban Forum og arrangerer hvert år «Urban October» der det legges vekt på å fremme en bedre urband framtid. Først mandag i denne måneden gjennomføres World Habitat Day og måneden ender med World Cities Day den 31.10.

Habitat i Norge

Habitat Norge er en NGO (Non-Governmental Organization) som ble etablert i Norge i 1988 og samarbeider med en rekke internasjonale organisasjoner, blant annet UN-Habitat, men er ikke en del av denne organisasjonen. Arbeidet i Norge drives utelukkende på frivillig basis, som en avdeling av Norsk forening for bolig- og byplanlegging (NBOBY) og er frivillig tilsluttet Habitat International Coalition (HIC) og UN Habitats World Urban Campaign (WUC). Hver første mandag i oktober arrangeres det en nasjonal konferanse som følger opp den internasjonale World Habitat Day.

Habitat Norge har også et løpende samarbeid med urbane grasrotorganisasjoner som Slum Dwellers International (SDI), Asian Coalition for Housing Rights (ACHR), Huairou Commission (Huairo), Orangi Pilot Project (OPP) m.m. Cities Alliance og Verdensbankens urbane anker er nære partnere. Habitat Norge er også medlem i Forum for utvikling og miljø (FORUM) og deltar i nettverket «Organisasjoner med rammeavtale om informasjonsstøtte med NORAD» (RORG).

I Norge samarbeides det også med «Arkitekter uten Grenser»  og «Ingeniører uten grenser».

I Norge drives altså Habitat-arbeidet på frivillig basis, og innen FN-systemet er det avhengig av en del lands velvilje for å bli finansiert. Norge har, som nevnt, trukket seg ut. Slik sett er Habitat-arbeidet nasjonalt og internasjonalt ikke veldig sterkt finansiert, for ikke å si underfinansiert i forhold til de utfordringene en står overfor.

Annet internasjonalt arbeid innen boligsektoren

May Sommerfeldt innledet deretter om sine erfaringer med internasjonalt arbeid både som privatperson, gjennom Habitat Norge og gjennom boligkooperasjonen:

  • May Sommerfeldt (Foto: Bullby)

    1986: Seminar i Stockholm  «Hur kan arkitekten bidra» som opptakt til Det Internasjonale bolignødsåret

  • 1987: Seminarer og konferanser på Habitat-dagen i Norge i samarbeid med NIFs u-landsgruppe
  • 1987: Hjelpelærer i vårsemesteret for studentprosjekt i Katmandu, Nepal om forbedring av «squatter-bebyggelse» langs Visnumathi elva
  • 1991-93: Norad ekspert i Hambantota Sri Lanka med fokus på lokal planlegging (formidling av erfaringer fra Byplankontoret, Asplan, Miljøverndepartementet og som planlegger i bydel Gamle Oslo)
  • 1996: Deltakelse på Habitat II i Istanbul med Foredraget innen temaet Best Practice: «Oslo Old Town – Community Participation in Environment Improvement»
  • Boligkooperasjonens representant (som leder av NBBLs internasjonale avdeling) i den i den norske delegasjonen (sammen med Utenriksdepartementet, Miljøverndepartementet og daværende Kommunal- og regionaldepartementet).
To eksempler fra boligkooperasjonens bistandsarbeid

Etter 1996 er det særlig samarbeidsprosjekt i regi av boligkooperasjonen hun har deltatt i, og erfaringene fra disse var hovedtema i innlegget hennes.

Generalforsamling i en New Town Co-op, Sør-Afrika (Foto: May Sommerfeldt)

I 1996 ble NBBL anmodet om å være med å etablere boligkooperasjonen i Sør-Afrika. Den ambisiøse målsettingen for hele landet var den gang 1 million boliger innen år 2000. Sør-Afrika etablerte en husbank (NHFC), det ble bevilget generøse subsidier og de enkelte kommunene skulle bidra med byggeklare tomter – ganske likt slik Norge gjorde det etter krigen. En eksisterende organisasjon i Johannesburg som hjalp folk i bolignød (COPE) gikk i samarbeid med NBBL om å utvikle dette til et boligbyggelag: Cope Housing Association. Idéen var å få til et institusjonssamarbeid mellom likeartede institusjoner. Dette samarbeidet gikk bra i noen år. Det ble etablert 700 boliger gjennom 7 borettslag, 3 i form av nybygging og 4 i form av rehabilitering av nedslitte bygårder i Johannesburg.

Driften av borettslagene, som skulle styres av beboerne, viste seg vanskelig.  Nå skulle det betales husleie, kommunale avgifter, forvaltningsgebyr og låneavdrag. «The Culture of Non-Payment» var en arv fra Apartheid-tiden og skapte vansker da enkelte begynte å protestere på betalingene, og fikk med seg flere.Noen styrer måtte ha bevæpnede vakter, underskuddene økte og borettslagene ble slått konkurs. De fortsetter nå som sosiale utleieboliger *).

I slummen Kibera (nubisk: Jungel) bor ca 1 mill. mennesker på et arealet på størrelse av en golfbane (Foto: May Sommerfeldt)

Erfaringene fra Kenya er mer positive. Her har en samarbeidet med NACHU (National Cooperative Housing Union), en fellesorganisasjon for boligkooperativer og «boligbyggelag». Kooperasjonstanken står sterkt i Kenya og ble utviklet allerede på 50-tallet innen jordbruk, kaffeproduksjon etc. Hver familie har minst et medlem i et eller annet spare- og kredittkooperativ (SACCOS) der en kan spare for senere å få rimelige lån til å starte virksomhet til betingelser som vedtas kollektivt eller av valgte representanter.

Arbeidet i Kenya skjedde gjennom at NACHUs tekniske avdeling kjøpte opp land på vegne av kooperativene og så stor for bygging av start-boliger på 15-20 kvm. samt infrastruktur i form av veier, vann/avløp og rensing. Kooperativene tar opp lån i NACHU sparebank– med egenandel 15%. Dermed blir det mulig å flytte ut av slummen for et svært rimelig beløp og en betaler ned på et lite lån i stedet for skyhøye leiepriser til «slumlords». Deretter kan en gradvis bygge på den nye boligen.

Utenfor en start-bolig i regi av NACHU

Samarbeidet med Kenya har skjedd med støtte fra NORAD og med egenandeler fra norske boligbyggelag. Det har vært gitt støtte til organisering og opplæring av kooperativer, utvikling av boligtyper, tomteplaner og til forskuttering av kjøp av land. Det har vært gjennomført studiebesøk fra Kenya til flere boligbyggelag i Norge og vice versa. Fra norsk side har en formidlet boligsamvirkets historie og erfaringer fra dagens praksis.

Samarbeidet i Kenya har med andre ord i større grad spilt sammen med eksisterende tradisjoner og kultur enn samarbeidet i Sør-Afrika. Uansett kan en ikke regne med å påvirke byutvikling og samfunnsforhold i avgjørende grad, men det kan ligge gjensidig nytte i samarbeid mellom likeartede organisasjoner (som for eksempel NBBL/OBOS og NACHU), universiteter og forskningsmiljø i Nord og Sør og kanskje også bykommuner i Nord og Sør.

SKIFTENDE IDEOLOGIER I BISTANDSARBEIDET

Ideoligiene i arbeidet med boligspørsmål har jo endret seg over tid. Fra 50-60-årenes store boligprosjekter, som i Sør langt fra klarte å holde tritt med den store tilflytningen, fra 70-åras selvhjelpsstrategier (Jfr John Turner som med Self Help Housing og boka «Freedom to Build» skapte et nytt mantra). Det ble gjennom blant annet Verdensbanken startet mange «Site and Service»-prosjekter der det ble lagt til rette med vei, vann og klaoakk for at folk kunne bygge selv, men heller ikke slike prosjekt har på noen måte vært tilstrekkelige til å dekke behovene.

Så skjedde det et paradigmeskifte i 1993 da Verdensbanken kom med sin nye strategi: «Housing; Enabling Markets to work» (World Bank Policy Paper). En slik «Enabling Policy» lå til grunn for Habitat IIs Agenda Istanbul 1996. Nå skulle bolignøden løses av markedskreftene. Og slik har det vel i hovedsak fortsatt.

__________________

*) NORADs uavhengige nyhetsmagasin Panorama har hatt to artikler om dette samarbeidet: Et oppslag om mulig korrupsjon i COPEs ledelse og et tilsvar fra en medarbeider i NBBL som mener det er fortsatt håp for COPE. FAFO  har også utarbeidet en spørreundersøkelse blant COPEs beboere for NBBL: Co-operative Housing in Johannesburg – A Survey among the Residents. (FAFO paper 2002:4)

 

Kan Oslos småhusplan sikre en miljøvennlig småhusbebyggelse?

23/10/2023 / Lars Krogh / 0 kommentarer

Oslo kommunes småhusplan ble vedtatt 27. september i år. 17. oktober var planen tema på Bullbys medlemsmøte. Sissel Belgen Jakobsen fra Plan- og bygningsetaten innledet om arbeidet og Bullbys Jon Guttu presenterte en del alternative måter å tenke på.

Småhusplanen er Oslos største reguleringsplan og omfatter store deler av byens eksisterende småhusområder. Den omfatter 24 000 dekar og 28 000 eiendommer. Det er forventet at planen skal åpne for ca 300 nye boliger i året innenfor småhusbebyggelsen.

Sissel Belgen Jakobsen hold en poengtert innledning om småhusplanen og prosessen som ligger til grunn for den. (Foto: Bullby/LK)

Oslo bestemte allerede i 1995 at småhusområdene måtte ta unna en del av den forventede boligveksten. Erfaringene har vist at måten dette gjøres på lett kan føre til resultater som går ut over både miljøverdier og andre kvaliteter i småhusbebyggelsen. Bestillingen for denne nye planen var derfor at

«Småhusområdene må i større grad skjermes for ytterligere fortetting, og utbygginger bør skje med sterkere vern av de grønne verdier i områdene.

Planrevisjonen må samtidig, innenfor rammene for nevnte føring, søke å forenkle og klargjøre aktuelle reguleringsbestemmelser med sikte på at byggesaksbehandlingen kan gjennomføres enklere og billigere.»

Plan- og bygningsetaten har i hovedsak endret de skriftlige bestemmelsene i planen. Viktige punkt i denne sammenhengen er at:

  • Tillatt bebygd areal (BYA) på tomten reduseres fra 24 % til 18 %.
    • (På tomter langs sjøer og vassdrag reduseres tillatt BYA fra 18 % til 16 %.).
  • Det blir en ny parkeringsnorm. Fra å være et krav om minimum 2 p-plasser per tomt er det nå bare tillatt med maksimum 2 p-plasser.
  • Minste tomtestørrelse per boenhet er 600 kvm for eneboliger og 400 kvm for flermannsboliger. Største antall boligenheter per tomt er fire. (Men til hver boligenhet kan det legges en mindre utleiebolig på 50 kvm. Teoretisk kan det derfor være 8 boenheter på en 1600 kvm tomt).
  • 50 % av tomta skal holdes fri for terrenginngrep.
    • Men det legges opp til noe større fleksibilitet der du kan gjøre terrengendringer
  • 60 % av tomta skal være grøntarealer.
  • Det er lagt begrensning av bebyggelse og anlegg under bakken i dybde og utstrekning
    • Det tillates kun under bebygd areal og med maks én etasje.
  • Visuelle kvaliteter av bebyggelse styres gjennom plan- og bygningslovens § 29-2 (skjønnhetsparagrafen).
    • …, men krav til formingsfaktorer er tatt ut (Unntak er takform og takterrasser.)
  • Det stilles krav til plassering av bebyggelse.
    • En skal følge enhetlig bebyggelsesstruktur
    • Det er avstandskrav til vernet bebyggelse
  • «Tre-bestemmelsen» er styrket.
    • Mer entydig ordlyd som understreker vernet og spesifiserer at trevernet gjelder utenom byggesak.
    • Unntak fra trevernet i tilfeller der trær er til hinder for å oppnå en utnyttelse på 18 %-BYA.
  • Det er mulig å ta initiativ til omreguleringer ut av småhusplanen.

Bestemmelsene gir et potensial for mellom 2800 og 10700 nye boliger innenfor planområdet, men forsamlingen var nok noe i tvil om dette er tilstrekkelig til å sikre en mer miljøvennlig og trivelig småhusbebyggelse. Årsaken til at en regulerer gjennom bestemmelser er manglende kapasitet hos PBE til å lage fysiske planer for alle disse delområdene som planen består av. Planen har dessuten vært gjennom en lengre politisk prosess med sikte på å få en bred politisk forankring av planen, noe som neppe har gjort den skarpere i kantene. Sissel Belgen Jacobsens innlegg kan lastes ned fra våre sider.

Bildet viser hvordan fortetting fort kan gå ut overvegetasjonen i et område. Til venstre i bildet får vi et inntrykk av hvordan det var. (Foto: Jon Guttu)

NVE har levert innsigelse fordi de mener flom- og rassikring ikke er tilstrekkelig ivaretatt. Dermed er det midlertidig forbud mot tiltak i planområdet inntil Kommunal- og distriktsdepartementet har tatt sin avgjørelse.

Jon Guttu viste i sitt innlegg bade eksempler på hvor ille det kunne bli med uregulert fortetting, meng gikk også gjennom noen planeksempler på hvordan det kunne gjøres på måter som bevarte vegetasjon og utsyn i størst mulig grad. Her anbefaler jeg å laste ned Jon Guttus innlegg.

Det ble en livlig debatt etter innleggene.  Det er klart at mindre områder med god regulering vil kreve adskillig mer plankapasitet enn større områder med generelle krav, slik småhusplanen legger opp til.  Tanken om kollektivt ansvar for et område svekkes. Kunne det være en mulighet at første utbygger i et område pålegges å legge fram helhetsløsninger? Skjønnhet vil stå svakt når planen i hovedsak bli juss.  Det finnes en skjønnhetsparagraf (pgf 29-2 i Plan- og bygningsloven (PBL)), men den er krevende å utøve. PBL er en «ja-lov», så lenge bestemmelser følges skal det tillates – og med begrenset plan- og kontrollkapasitet må en basere seg på tillit til at bestemmelsene følges.

Jons oppsummering av fire viktige hindre for god småhusbebyggelse kan stå som en god oppsummering:

  1. Manglende plankapasitet som gjør det nødvendig med samme generelle plan for all småhusbebyggelse.
  2. Angsten for å bestemme.
  3. Ingen krav til overgripende grønne strukturer.
  4. Manglende propaganda for nye boliger som tilbygg til eksisterende eller for «tomtespleis» – (der to nabohus blir enige om at det kan komme et nytt mellom dem og ikke to foran hver av dem.)

 

Groruddalens infrastruktur – en viktig del av arealdelen i Oslos kommuneplan

26/09/2023 / Gustav Nielsen / 0 kommentarer

Infrastrukturen for transport, grønnstruktur, vannhåndtering og energibruk er avgjørende for Oslos utvikling. Nå som Kommuneplanens arealdel er ute på høring er det viktig at planen  hjelper politikerne med å fastlegge en gjennomførbar strategi for byens infrastruktur. Det siste året har Bullby jobbet mye med å studere Groruddalens utviklingsmuligheter, og det er ønskelig å gi noen svar på kommunens invitasjon til høringsinnspill.

Jeg oppfordrer derfor til debatt om dette på Bullbys nettsted. Som en start, minner jeg om mitt innlegg fra desember i fjor:

Bærekraftig byutvikling krever tilpasset infrastruktur og samferdselspolitikk!

Det er veldig fint om noen i Bullby, eller andre, vil kommentere dette, slik at eventuelle motforestillinger og suppleringer kan tas inn i en eventuell felles uttalelse fra Bullby. Siden presentasjonen ble laget, har jeg notert to viktige kommentarer og innvendinger mot min argumentasjon og løsningsforslag i denne presentasjonen:

  1. Flere mener at lokalklima og luftkvalitet, og eksisterende jernbaneanlegg, veier og bebyggelse i bunnen av Groruddalen, tilsier at dette skal fortsatt behandles som et næringsområde for virksomheter som ikke passer sammen med boligfunksjoner. Jeg er uenig i en slik forlengelse av Groruddalens «bakgårdspreg» og den transportkrevende sonedelingen fra 1960-tallets generalplan. Luftkvaliteten blir stadig bedre som  følge av elektrifiseringen av all veitrafikken og rensing av øvrige utslipp til luft. Lokalklimaet i Oslo, selv i midten av Groruddalen, er langt bedre enn i store deler av Norge hvor folk bor og trives utmerket. Dessuten kan god utforming av ny bebyggelse og utearealer i området bidra til å forbedre situasjonen gjennom transformasjon av de store og «grå» arealene. Tør jegminne om hvor mye som måtte investeres i miljøopprydding etter flyplassen før Fornebu var klargjort for byutvikling? I et regionalt perspektiv er, etter mitt syn, midtre del av Groruddalen landets mest sentrale, dårlig utnyttede ressurs for langsiktig bymessig utvikling med en blanding av boliger, næring, institusjoner, parker og friområder, slik kommunens politikere for lengst har beskrevet i sine visjoner for Hovinbyen.
  2. Det er ikke lenger så sikkert at Alnabru i midten av landets største og mest tettbygde byområde, og ca 8 km fra Østlandets største godshavn på Sjursøya, er det beste stedet for videre utvikling av landets viktigste knutepunkt for miljøprioritert godstransport. Mye peker nå i retning av at en mer desentralisert terminalstruktur i det sentrale Østlandsområdet vil være vel så gunstig, slik den stadig mer dominerende lastebilnæringen (med bedre miljøegenskaper) er i ferd med å legge opp til. Hvis jernbane- og sjøtransporten skal holde følge med dette, er det neppe smart å konsentrere investeringer om en enda større og tyngre terminal på Alnabru. Jeg mener det må etterlyses en samlet strategi og konkret, langsiktig ruteplan for jernbanens godstransport og Østlandets godsterminaler.

Mitt innlegg gjelder først og fremst utviklingen av den tunge infrastrukturen. Men det er en viktig premiss at løsningene skal legge til rette for å løse både Oslo-områdets boligbehov og den helt nødvendige klimatilpassede omstillingen av den samlede byregionen. Uten å ta i bruk nye store naturområder, og heller rehabilitere mer av det som industrialismen og oljealderen har ødelagt.

Kjør debatt!

NRKs Bolig- og byplanprogrammer en skattkiste.

09/09/2022 / Johan-Ditlef Martens / 0 kommentarer

Kanskje ikke alle husker det, men NRK hadde flere spennende bolig- og byplanprogrammer i 1972 (50 år siden) og 1973, med forfatter og journalist Bjørn Nilsen som drivkraft sammen med Ellen Aanesen og Eva Brustad. For oss som er opptatt av de lange linjene burde dette være midt i blinken. Problemene som drøftes kunne like gjerne vært tatt opp i dag. Programmene fra 1973 har ligget en stund på nettet, men de fra 1972 er kommet inn først nå. Tittelen på programmene er:

1972:

  • Hvem tjener på bolignøden
  • Vaterland – Historien om en byggesak
  • Sanering – Grünerløkka

1973:

  • Boligproblemene – Hva har hendt siden sist?
  • Må vi alltid ha bolignød?
  • Hvorfor blir hus så dyre
  • Herre i eget hus?
  • Når tålmodigheten tar slutt
  • Ruseløkkveien 60

Her er alt fra Gerhardsen til byplansjef Erik Rolfsen og en rekke fagpersoner og politikere intervjuet. For de som er opptatt av bytransformasjon og Vaterland er det mye spennende i det programmet. Undertegnede dukker opp i programmet om Grünerløkka, hvor byplansjef Rolfsen gir han rett i at Oslo ikke kan bygge seg ut av bolignøden. Vet ikke om vi skal være stolt eller trist av å kunne forutsi de lange linjene så presist.

Gå inn på NRK-TV/Søk, skriv Boliger i søkefeltet, eller direkte

https://tv.nrk.no/serie/boliger

 

 

Lavt og tett, kolonihager, hytter og mikrohus

04/02/2022 / Trygve Roll-Hansen / 1 kommentar

Arkitekt og byplanlegger Niels Torp var i januar i «Drivkraft» i NRKs P2. Hans drivkraft var å få en human by. En by hvor de i husene kan ha øyekontakt med de utenfor, ikke for høye hus. Han sa at lavt og tett gav like god utnyttelse som høye hus. Han var for menneskelige dimensjoner også av gater.

Sol, grønn bakkekontakt, egeninnsats og selv- og medbestemmelse ble vektlagt i Oslo  i mellomkrigstiden og i perioden 1945-1970.  Det ble tildelt hyttetomter på sosiale kriterier på øyene Bleikøya, Lindøya og Nakholmen i robåtavstand fra Grønland og Gamlebyen. Vi fikk kolonihager i gangavstand fra boligblokker og hytter ble bygd på Nordstandplatået av arbeidsfolk som bodde i sentrum.

I dag gjøres det motsatte, høye hus med leiligheter uten bakkekontakt, uten sol, uten egeninnsats og uten selvbestemmelse både i Oslo sentrum, Sandvika, Asker, Jessheim, Lillestrøm, Ski og Ås. De seks siste som drabantbyer for å avlaste Oslo.  Det er dyrt og dårlig både for samfunnet og for beboere, med store fortjenester til utbyggere og spekulanter.  Store CO2 utslipp med tunneler og nybygg hvor sementen gir like mange tonn CO2 som tonn sementen. Boliger uten bakkekontakt, liten egen aktivitet. Selv om noen reiser «langt vekk i stand», er de fleste reiser kortere enn mellom to jernbanestasjoner og til steder der tog ikke stopper. På grunn av satsingen på bane er det ikke bygget ut et bussnett som er dekkende både med hensyn på  sted og hyppighet.  Bare et mer dekkende bussnett kan gi et reelt alternativ til avhengighet av egen bil eller personer med bil. Fordi Oslo ikke vil ha busser inn i byen fylles den nå opp av el-biler, bilsalget større enn på mange år, derfor milliarder til nye veier og parkering i hus og på tidligere grøntområder.  En politikk som øker forskjellen mellom folk, forskjeller som gir et mindre trivelig samfunn.

Sosialt og overkommelig for de fleste ved at  det legges opp til muligheter for små egne hus på små egne tomter hvor en kan bo hele året. De minste av slike hus kalles i dag mikro hus. De som bestemmer er ofte imot slike hus da de tror det vil skape slum. Men det motsatte blir tilfelle viser erfaringene med kolonihager og hytter i ro-avstand og sykkel-avstand fra Oslo sentrum. Slik kompakt småhusutbygging bør skje på de beste tomtene for eksempel på skåningene ned mot Bunnefjorden i el-sykkelavstand og hyppig bussforbindelse både til Oslo og til bussterminal i krysset mellom E6 og E18 på Vinterbro 2 mil syd for Oslo sentrum.

Løsning er den motsatte av småhuspolitikken i Bærum, Asker, Nordre Follo, Ullensaker (Jessheim) og Ås. Fem kommuner med jernbanestasjoner som skal avlaste veksten i Oslo. De har alle fem en minste tomtestørrelse for å få lov til å bygge eget hus.  Det vil si at det bare er de med kapital som har råd til å kjøpe store nok tomter til å bygge eget hus. Eget hus for de fleste, ville vært mulig dersom en som i Lillestrøm tettsted setter krav til tomteutnyttelsen, slik at en på mindre tomter selv kan bygge mindre hus til en pris som en kan få lån til med en vanlig inntekt. Da får vi også flere boliger uten at mer areal brukes. Det gir mulighet for større egeninnsats og selvbestemmelse i hus og hage for den enkelte. Mindre tomter fører til en større andel til matproduksjon på bekostning av prestisje plener. Det gir både mer selvberging og flere som passer på naturen.  Mer frihet og ansvar til flere.

Å bygge en by med sollyset

01/02/2021 / Bertram Brochmann / 1 kommentar

Fra og med 1. juli 2021 opphever regjeringen et krav i Teknisk forskrift, TEK17, slik at det vil være lovlig å bygge boliger uten at det blir tatt hensyn til solinnfall i leiligheter. (Jfr.  flere tidligere innlegg i denne spalte).Hvorfor kommer denne endringen nå, som ingen har bedt om det?

Lenger sør, hvor det er et varmere klima, bygges husene tettere sammen for å danne skygge som vil gi luften i rommet mellom husene behageligere temperatur. Her kan det også være en kvalitet å ha leiligheter mot nord hvor det er skygge. Klimaet mellom husene er til å ta og føle på som noe positivt og på bakkeplan er det godt å være med på aktiviteter.

Men det må være feil i Norge å videreføre dette «å bygge by», tett og høyt, uten å ta konsekvensene av at klimaet på våre breddegrader hvor solen har lys og varme på en helt annen måte. Rommet mellom de tette boligblokkgruppene hos oss er lite brukelig med det regnfulle, forblåste og kalde klima vårt. Og uteområdene egner seg dårlig til opphold for beboerne.

For «å bygge by» på våre breddegrader må vi forme boligstrukturene slik at vi utnytter det klimaet vi har, ved at alle leiligheter får uteplass og god takhøyde for å slippe inn luft, lys og sol fra sør/vest noen timer i løpet av dagen og med utsyn til det store landskapet omkring.

Det er spesielt viktig at boenhetene blir gode å leve i med sol og utsikt når beboerne har dårlig mobilitet og lite sosial kontakt, og av den grunn lever sine liv mye i leiligheten sin. I dag snakker også politikerne om at det er ønskelig at eldre blir boende i sin leilighet lengst mulig, ved å øke hjemmehjelpsordninger for å utsette flytting til sykehjem. Unge beboere som bor i leiligheter med mangel på sol og utsikt har et mindre problem, da de er mobile og har hele byen som sitt «hjem».

I dag er det innført en Eierskapslov som ikke sier noe om bomiljø, men er kun laget for at leiligheter enkelt kan brukes til investeringsobjekter til utleie, av folk som selv ikke bor i boligprosjektet. På samme måte er det mer lønnsomt for utbygger å bygge mange små leiligheter fremfor å bygge større familieleiligheter. Ved også å slippe krav om lys, sol og utsikt til boenhetene vil fortjenesten bli enda høyere.

Ved Lagunen i Bergen er det bygget et nytt «å bygge by» prosjekt som etter min mening ikke burde vært bygget da det er altfor dårlig tilgang til sol og utsikt i leilighetene. Prosjektet kunne passet bedre på sørligere breddegrader hvor etablering av skygge er en kvalitet.

Det er et paradoks at de som vedtar endringer i Teknisk forskrift, ved å ta vekk bokvaliteter med solinnfall og utsikt til leiligheter, og de som for eksempel har godkjent prosjekt på Lagunen, selv har leiligheter/hus hvor det er en selvfølge med sol, lys og utsikt.

Istedenfor å svekke bokvaliteter i Byggeforskriftene må kvaliteten økes med sterke krav om at nye boenheter skal ha god takhøyde for å få inn lys, sol og utsikt på lik linje med andre påbudte krav i Teknisk forskrift, som krav til, varmegjenvinning, mekanisk ventilasjon, antall luftskiftninger, støyisolering, utførelse av vegger og tak og påbudt lekeplasser for barn med noen soltimer.

Nye leiligheter må i dag bygges for å være gode boliger som skal fungere flere generasjoner fremover og ikke bygges for kortsiktige fortjeneste til investorer og utbyggere.

bertram.brochmann@gmail.com

(Innlegget sto i Klassekampen 26.1.2021)

Ta vare på de gående – de er byens viktigste trafikanter

26/01/2021 / Gustav Nielsen og Einar Spurkeland / 4 kommentarer

Gående må få trygge fortauer.  Samferdselsmyndighetenes  revisjon av regelverket må bidra til bedre fremkommelighet og trygghet for fotgjengerne. El-sparkesykler og annen mikromobilitet må vike for gående i trafikksystemet.

For å oppnå dette, må også syklister og andre lette individuelle kjøretøyer få bedre plass i trafikksystemet og et mer helhetlig regelverk.

Rammebetingelsene for lette kjøretøyer og ny teknologi må fremme samfunnets mål for helse, klima, lokalmiljø og samfunnsøkonomi. Byenes offentlige rom må ikke bli en arena for uregulert kamp mellom store internasjonale utleieaktører.

Dette er hovedpoeng i Bullbys høringsuttalelse om nye regler for små elektriske kjøretøyer som Statens vegvesen og Samferdselsdepartementet arbeider med.

Her kan du lese Bullbys faglige grunnlag med innspill til regelverket som kan gi en ny og forsterket transportpolitikk til fordel for de mest miljøvennlige og samfunnsnyttige, myke trafikantene i byområdene.

Vi håper myndighetene og Samferdselsminister Knut Arild Hareide benytter anledning til å rydde opp og sette transportpolitikken på rett kurs. Støtt saken ved å melde dine/deres synspunkter på Vegvesenets høringsside.

Fire boligpolitiske forslag

07/12/2020 / Lars Krogh / 0 kommentarer

Johan-Ditlef Martens (Bullby)  og Stein Stugu (rådgiver i De Facto) fikk mandag 7.12.20 inn en kronikk i Klassekampen med tittel  «Fire boligpolitiske forslag». Kronikken bygger i det alt vesentlige på et tidligere innlegg her på nettsidene, så jeg benytter anledningen til å legge en lenke til dette. I tilfelle noen ikke har fått det med seg.

« Eldre innlegg

© 2024 Byutviklingens lange linjer – BULLBY

Tema av Anders Norén — Opp ↑