Fire anbefalinger til en ny boligpolitikk

Boliger i byer og pressområder er blitt så dyre at folk med lave og midlere inntekter ikke kommer inn på boligmarkedet. Myndighetene har stilt viktige tekniske krav til boligbyggingen som ivaretar både sikkerhet og energibruk. De har også innført og for en stor del beholdt krav til universell utforming. Det er imidlertid ikke krav til alminnelig brukskvalitet. Samtidig er krav til minste boligstørrelse redusert fra 50 m2 til 35 m2. Utnyttelsen er blitt så høy at utearealene mangler og det er ikke plass til opphold og lek. Utleiesektoren preges av kommunale utleieboliger med dårlig standard til høy pris og et privat uregulert marked uten kontroll med hverken pris og standard.

Utfordringen er å bygge miljøvennlig samtidig som vi ivaretar viktige bo- og boligkvaliteter. En ny, sosial og inkluderende boligpolitikk innebærer:

1. En tredje boligsektor med pris- og omsetningskontrollerte boliger

Det må etableres en tredje sektor med pris- og omsetningskontrollerte boliger. Dette bør utgjøre minst 20 prosent av det som bygges.  Boligene kan bygges av boligbyggelag, stiftelser eller andre nonprofit-selskap. Alt salg skal forvaltes og gjennomføres av boligbyggelaget slik at «penger under bordet» unngås. Boligene kan være både eierboliger og leieboliger. gjerne i forskjellige former som leie til eie, delt eierskap mellom kjøper og borettslag eller kollektivt eierskap etter modell av danske allmenboliger. For å forhindre ensidig befolkningsstruktur kan boligene tildeles etter en nøkkel der en tredel gis på sosiale kriterier, en tredel på ansiennitet og en tredel på loddtrekning.

Plan og bygningslovens paragraf 17.3 om utbyggingsavtaler må endres slik at offentlige myndigheter kan stille krav til utbygger om at et visst antall av boligene som legges ut til salg skal kunne kjøpes til under markedspris, ikke bare av første kjøper. Loven må også endres slik at offentlige myndigheter skal kunne kjøpe 10 prosent av boligene i en utbygging til kostpris, i stedet for markedspris, slik det er mulighet til i dag

Hovedårsaken til de høye prisene i byer og pressområder er tomtepris og fortjeneste til utbyggere. I det sentrale østlandsområdet selges boliger for det dobbelte av hva de koster å bygge. For å oppnå rimeligere boliger må kommune og stat, også gjennom sine halvprivate selskap som Hav Eiendom, Entra, Bane NOR Eiendom, Statens Vegvesen, stille rimelige tomter til disposisjon for boligbygging.

Boligmarkedet i byene er spesielt «hett» når det gjelder de minste boligene. Det er behov for langt flere boliger til studenter, lærlinger og andre i en utdannelsessituasjon. En større innsats her kan dempe prisene på de minste boligene i markedet.

Ved siden av tiltak som sikrer rimeligere boliger må Husbankens ordninger, som bostøtte og startlån, sikre at alle får tilgang til en høvelig bolig tilpasset vedkommende økonomi. I tillegg må Husbanken bidra til delfinansiering av en «tredje boligsektor»

2. Et seriøst utleiemarked

Norge har i dag to utleiesektorer; en kommunal med rimelige, og ofte svært dårlige boliger, til personer med økonomiske og sosiale problemer og en privat utleiesektor med svært høye utleiepriser, også der med tvilsomme boligkvaliteter. Ikke alle ønsker å eie en bolig. Utleieboliger bør være et godt alternativ til det å eie. Vi trenger derfor en ny utvidet leiesektor med gode rimelige utleieboliger. Dette kan vi oppnå både gjennom offentlige eller kooperative utleieselskap og gjennom en strengere regulering av det private utleiemarkedet.

Leiene i dagens kommunale boliger må frigjøres fra «gjengs leie» i markedet og overskuddet brukes til å ruste opp boligene til en bedre standard. (I dag tapper Oslo kommune Boligbedriften for 350 millioner kroner i året).

3. Bedre boliger og bomiljø

Det bør gradvis innføres det en nedre arealgrense på 50 m2 for «permanente» boliger. Kravet gjelder ikke for stuntboliger eller andre midlertidige husvære.  Utviklingen mot å bygge stadig mindre småboliger, ned mot 25 m2 skjer samtidig med at den gjennomsnittlige boligstørrelsen i Norge gradvis har vokst til om lag 60 m2 per person. Dette illustrerer de store klasseforskjellene i boligsektoren.

 Nye boligområder må få en variert sammensetning av ulik boligstørrelse som kan sikre et godt og stabilt bomiljø. Slik kan man unngå gjennomtrekk og ustabile bomiljø, spesielt dersom det bygges et stort antall små boliger i bestemte områder. Boligmassen bør være variert både med hensyn til boligstørrelse, boligtyper og eie/leieformer. Kollektive boformer kan bidra til mer fellesskap og redusert forbruk.

Krav til boligens planløsning tilsvarende Husbankens tidligere anbefalinger og dagens krav til universell utforming, innarbeides som krav i teknisk forskrift (TEK). Det skal være gode uterom og tilstrekkelig areal for felles opphold/møtested/lek. Det skal være sol på utearealene i tråd med dagens anbefalinger i veiledningen til TEK-17. Den sier at det skal være fem timer sol på utearealene ved høst- og vårjevndøgn.

4. En rettferdig skattepolitikk

Retten til å trekke renter på boliglån fra på inntekten tjener først og fremt selveiere med høy inntekt, store lån og store boliger. Denne rettigheten bør begrenses til å gjelde vanlige boliger for folk med vanlige inntekter. Rentefradragene og eiendomsskatt kan ha bunnfradrag som gjør at folk med vanlig boligstandard ikke rammes.

Mange kjøper en eller flere boliger for utleie til markedspris. Det er ikke boligmarkedet og bomiljøene tjent med og bør beskattes høyt. Folk som leier boliger, må få de samme skattefordelene som folk som eier.

En mer rettferdig skattepolitikk kan ikke erstatte behovet for ny tredje boligsektor’

Merknader og kommentarer mottas med takk.

8 kommentarer

  1. Svein Erik Duus

    Angående hovedårsaken “tomtepris og fortjeneste (profitt) til utvikler”: Jeg har tidligere tillatt meg å kommentere denne almengjorte sannheten, som lever i beste velgående. Ingen ser med kritisk blikk på forretningsbankenes inntreden i dette lukrative lånemarkedet. At bankene faktisk har en egen interesse av at boligprisene alltid overgår de aller flestes kapasitet til å egenfinansiere sin bolig. Hvorfor er det slik? Og hvorfor er det slik nå, mens det ikke var like vanskelig før Willoch tok styringen tidlig på 1980-tallet? Og hvorfor er det ikke slik i noen land vi liker å sammenligne oss med? I land hvor sparekasse og andre kooperative finansieringsmodeller er flittig i bruk. Når man bruker “hovedårsaken” som en betegnelse, pretenderer man å gi en en holdbar forklaring. Jeg mener fortsatt denne er svakt underbygget.

    Så noen hva – hvis betraktninger: Det private leiemarkedet er preget av høye priser. Skal man legge markedstankegangen til grunn, må det da skyldes at det er altfor få utleieleiligheter og at ingen som eier slike leiligheter er bekymret for at det er en voksende andel som står tomme og som ikke får fatt i leietakere. Dvs leietakers marked. Skulle markedskreftene da løse dette, må man tvinge fram en overproduksjon av boliger som skal leies ut. Hvordan kan man gjøre det?

    Billigere tomter? Kommunalt boligselskap for andre enn sosialklienter? Hva om man gikk inn og la visse føringer på den utlånsporteføljen som eser ut hos forretningsbankene og pensjonsselskaper? For eksempel sa til dem, at for hver million dere låner ut til private boligkjøper, må dere investere 1 million i en utleieleilighet som dere selv må eie og forvalte? Hvilken interessekonflikt ville de da stå overfor?

    Økende priser på boliger ville slå ut som dårligere forrentning av deres egen boligmasse til utleie. Åpenbart vil da bankene gjerne bygge mer økonomisk og prøve å få en best mulig leie, som igjen er underlagt et leiemarked hvor overkapasitet gir leietakerne mer å velge i, og søke mot det som er gunstigere for dem. Et prispess nedover i leiemarkedet vil gi et prispress nedover på eindomsprisene, som igjen vil gi utslag i prisene på eiendommer i privatmarkedet. Med ett bein planta i to forskjellige markeder med ulik logikk, vil finansinstitusjonene gjøre det som er i deres makt til å unngå spagaten som kan få alt til å revne.

    Vil bankene og pensjonsforsikrings-selskapene kaste kortene og slutte med å finansiere private i boligmarkedet? De som ser at dette er en mulighet til langsiktig og sikker inntjening, at det er lønnsomt å bygge til sikre leietakere, at å bygge kvalitet gir bedre inntjening enn spekulative prosjekter, vil nok synes dette er fornuftig. Å drive fram en prisboble på boliger ender som regel med tap, som de altså må sikre ved å ha noen ekstra reserver i bakhånd. Og som gjør at de i dagens marked må være litt ekstra grådige.

    Bank og forsikring er idag kanskje den mest privilegerte virksomhetsektoren i våre samfunn. Og veldig få av oss vet hva som foregår. Inkludert våre folk på Stortinget. Det er det noe vi må gjøre noe med.

    • Johan-Ditlef Martens

      Sven Erik Duus har en rekke interessante betraktninger om boligmarkedet. Jeg kan ikke gå inn på alle, men har kommentert hans synspunkter om tomt og fortjeneste tidligere. Her er en presisering. Duus kan ha rett i at vi i for eksplisitt sier fortjeneste for utbyggere. Som jeg skrev i forrige svar vet vi lite om hvor fortjenesten tar veien. Vi burde derfor bare sagt tomt og fortjeneste, ikke eksplisitt tatt med utbyggere i samme setning. Vi vet at en bolig på 60 m2 koster 3 mill. å bygge og selges for 6 mill. i Oslo. Hvis Duus kan gi oss en god forklaring på hvor de siste 3 mill. forsvinner vil jeg sette stor pris på det.

  2. Kjell Spigseth

    Synes dette er en kortfattet og god oversikt over nødvendige boligpolitiske tiltak/ anbefalinger overfor politiske partier. Savner omtale av krav til sol i boliger, som nå står i fare for å falle bort. Dette kan gjerne nevnes, kfr annen debatt. Ellers noen få skrivefeil som jeg kan rette, dersom jeg får et word-dokument.
    Hva skjer videre med dette? Vil du, Johan-Ditlef, eller kanskje helst hele boliggruppa – når høringsrunden er ferdig, gjøre en henvendelse til noen politiske partier med sikte på en utdyping på et møte eller lignende?

    • Johan-Ditlef Martens

      Kjell har rett i at sol til boligene også bør med. Mener at vi bare kan ta med boliger, i tillegg til utearealene, i de to setningene som allerede står der. Altså fem timer sol ved vår- og høstjevndøgn.

      Vi har drøftet dette i boliggruppa. Der er det ulike synspunkter og innlegget står bare for min regning. Vi er enige om å la det stå slik. Så får det være opp til hver enkelt å bruke dette overfor de politiske partiene for det det er verdt. Jeg har kontakt med Rødt. Fint hvis andre bringer det videre til SV, Arbeiderpartiet og andre partier.

  3. Brede Norderud

    Kommentar til “Fire anbefalinger til en ny boligpolitikk” av Johan-Ditlef Martens.

    Forslag til endring av PBL §17 kan gis bredere innhold.

    Anbefalingene i fire punkt favner vidt og relevant, rettet mot nyproduksjon, og er fattbart redigert og lesbart.
    Jeg fristes til en supplering under punkt 1 om en tredje boligsektor – om endring av lovverket.
    Min tanke handler om utvikling av verktøy for å forebygge en forsterkning av “den delte by”, på bakgrunn av en replikk fra en kollega i Wien kommune.
    Underveis en kveld til et spisested i en anonym del av Wien sier min venn plutselig: Her i Wien kan du gå trygt over alt. Wien har en boligpolitikk som sikrer en blanding av type husstander over hele byen – husstander med forskjellig betalingsevne.
    Jeg blir nysgjerrig, for vi er vel alle kjent med at Wien, i likhet med mange andre byer vi liker å sammenligne oss med, har en mer aktiv tomtepolitikk enn Oslo, som del av sine boligpolitiske virkemidler.
    Imidlertid, min venns poeng var at Wien kommune har en lovbestemt rett til å bestemme/påvirke alle nye boligprosjekters organisering, dvs prosjektenes andel selveiere, andel boligkooperasjon, andel utleie . . .
    Dette var hans forklaring på at derfor kan du “gå trygt over alt”.
    Selv om Wien kommunes boligoplitikk har en 100 år ærerik historie, er det verd å merke seg at denne type strategisk virkemiddel ikke er fjern fra ambisjonene i PBL.
    I de “Fire anbefalinger til en ny boligpolitikk” hadde det derfor vært interessant å foreslå at en lovendring av PBL §17 utvides til også å gi kommunene anledning til inngrep i nye boligprosjekters organisering mtp større mangfold i beboersammensetningen – selv om §17.1 strengt tatt sikter mot “gjennomføring av kommunal arealplan”.

    Brede Norderud

  4. Jon Guttu

    Jeg synes dette er en god oppsummering av diskusjonene om boligpolitikk i Bullby. Jeg er enig med Kjell om å få inn “solinnfall i boliger”. Fint også om han retter trykkfeil. Det nevnes at kommunen leverer “rimelige utleieboliger”. Det er bare på grunn av Statens sponsing i form av bostøtteordning. Ellers gjelder “gjengs leie”. Akkurat dette kommer ikke klart nok fram. Bør det nevnes et krav om utleieplikt for tomme boliger? Nå anvendes en del nye tomme boliger kun som sparebøsse. Air b&b er også en trussel mot bomiljø og griper om seg i nye sentrale områder. Ellers bør vi være på vakt mot svenske tilstander hvor boligområder kjøpes opp av store selskaper, pusses opp og selges på markedet. Det vil i så fall dreie seg om kommunale boliger her i Norge. Vi ser tendenser til dette.

    • Johan-Ditlef Martens

      Takk for fine kommentarer. Det tar jeg med videre

  5. Jon Guttu

    Dette ser veldig bra ut, synes jeg. Men krav til solinnfall i boliger må med. Dessuten virker det litt rart å si at kommunale leieboliger er rimelige. De er basert på gjengs leie og det er bare takket være statens bostøtte at beboerne har råd til å bo der. Jeg mener også at det skal være utleieplikt for tommeboliger. De fungerer kun som en sparebøsse for investorer som ikke gidder å fungere som husvert. Jeg er dessuten redd for store investeringsselskap som kjøper opp større områder, kaster ut leieboere og pusser opp med tanke på salg og selveie. Det skjer i Sverige og de forsøker seg foreløpig på statseide bygninger.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *