Kategori: Boligpolitikk (Side 1 av 5)

Gi meg solen!

Du har nettopp kommet hjem fra en utenlandstur. Du sitter i koronakarantene i første etasje i en liten leilighet midt i byen med utsikt til leiligheten vis a vis, 8 m unna. Leiligheten vender mot nordøst. Sola når aldri inn til deg. Gjenskinnet fra vinduer lenger oppe, «fattigmannssola», er det eneste som lar deg ane at dagen går. Ikke rart om du går på veggen og istemmer sluttreplikken fra Ibsens «Gjengangere».

Men det skal bli verre! Fra første juli 2021 blir det lovlig å bygge boliger uten i det hele tatt å ta hensyn til solinnfall i leilighetene. Da trer en endring i kraft i Teknisk byggeforskrift (TEK). Nåværende paragraf 8.10, med et påbud om å vektlegge solforhold, blir fjernet, og dertil veiledningspunktet. Her står det at «Alle boenheter og felles uteareal bør være solbelyst minst fem timer hver dag ved vår- og høstjevndøgn» og at det ved plassering bør «tas hensyn til god utnyttelse av solinnstrålingen og gode dagslysforhold i rom for varig opphold.» Kravet om solinnfall i boliger vil dermed være historie.

Sol, som svar på epidemier

Historisk finner vi, ikke overraskende, sykdom og epidemier som den viktigste bakgrunnen for krav om avstand, sol og lys i boliger. De første reformanleggene kom nemlig som direkte følge av koleraepidemien i Christiania i 1851. Vi fikk Arbeiderboligen 1851, et aksjeselskap med mål om å bygge sunne boliger for arbeiderbefolkningen.

Bygningene selskapet fikk realisert rundt om i byen, skiller seg positivt fra den markedsstyrte byggingen på samme tid og som stort sett var uoppnåelig for småfolk. Men det monnet ikke stort i havet av bolignød og hektisk bygging på slutten av 1800-tallet. Axel Holst, professor i hygiene og bakteriologi ved Universitetet i Oslo ledet en omfattende undersøkelse av trangboddhet i Kristiania i 1895. Den munnet ut i et minstekrav til romstørrelse på 15 m3 for å sikre et minimum av luft gjennom natten.

Den markedsbaserte leiegårdsbyggingen endte med et digert mageplask i 1899, et krakk som skremte private utbyggere bort fra boligsektoren i mer enn 30 år. I den kommunale utbyggingen som fulgte på begynnelsen av 1900-tallet, ble kravet om sol, lys og luft i nybyggingen fremført med økende kraft, ikke minst for å bekjempe tuberkulosen, den skumle folkesykdommen. Først ut var Kristiania Byggeselskap med arkitekt Kristen Rivertz, som i 1912 bygget 500 små leiligheter på Sagene: rekker av tre etasjes blokker med grønne områder mellom bygningene. Fortsatt med høy utnyttelse, men også med omtanke for et liv mellom husene. Og  etter hvert som kommunen tok over byggingen, ledet av byplansjef Harald Hals, fikk vi de praktfulle områdene på Ila, Torshov og Søndre Åsen, kvartaler med store felles gårdsrom, nærmest for parker å regne.

Sol ute, sol inne

I Bygningsloven av 1924 ble kravet til sol i boliger innført med formuleringen: « … der bør tas hensyn til at beboelsesleiligheter sikres tilstrekkelig sol». Med fremveksten av funksjonalismen i årene som fulgte, ble kravet til sol en del av det faglige programmet. Leilighetsplaner med stor fasadebredde og sammenhengende vindusbånd. Parallelle bygninger i nord-sørretning for å gi sol både morgen og kveld. Nå kan vi smile over den overdrevne tilliten til hygienetenkning og soldyrkelse. Sol, lys og luft ble betraktet som en udiskutabel forutsetning for sunne boliger mens høy tetthet ble sett som veien til slum.

Dette var den viktigste grunnen til at de omfattende planene om sanering av leiegårdsbebyggelsen ikke kunne gjennomføres under bolignøden etter krigen. Man ville jo miste et stort antall boliger ved å bygge nytt med større plass inne og ute. Svaret på spørsmålet om høy utnyttelse ble dermed høyhus, som sikret ønsket tetthet og nok sol. Ved saneringen av Enerhaugen måtte man overskride vedtatt utnyttelsesgrad for å realisere prosjektet. I drabantbyene, derimot, var tomtegrunnen så pass rimelig at kravet til sol, lys og luft kunne innarbeides i tre- og fireetasjes bebyggelse.

Skyer i horisonten

Solkravet forsvant ut av lovgivningen på 1960-tallet. Nå var det opp til Husbanken å sørge for tilstrekkelig sol og lys i boliger. Blant annet krevde banken at minst ett vindu i stua skulle vende mot sør eller vest og at ingen leilighet skulle vende ensidig mot nord-øst.

Men Husbanken forsvant og etter finanskrisen rundt 1990 ble tomteutviklingen overlatt til private utbyggere. Politikerne hadde gitt opp linja med å eie byens grunn. Dermed ga de også fra seg muligheten til å påvirke tomteprisen. Dette ble skjebnesvangert på flere måter. Den kanskje viktigste grunnen til de siste tiårenes vanvittige prisstigning har vært utviklingen av grunnrenten, eiendommenes verdistigning. Følgen av dette igjen har vært en markert økning av tettheten i de nybygde områdene og dermed et farvel til sola, alt med merkelappen «bærekraftig byutvikling».

Dette er altså historien om hvordan en naiv tro på sol, lys og luft endret seg til en forestilling om at tette og mørke boligområder vil gi billigere boliger og sørge for en bærekraftig by.

Et siste forsøk på å hente sola inn igjen ble gjort i forbindelse med TEK 10, revisjonen av byggeforskriftene i 2010. Etter mye offentlig kritikk slo kommunalminister Målfrid Meltveit Kleppa fast at «sola må me ha!» og fikk gjeninnført dagens formulering i TEK.

Skyggefull framtid

Men nå har regjeringen altså vedtatt å fjerne de forholdsvis moderate kravene. Det skjer under merkelapper som effektivisering og kostnadsreduksjon.

Tilbake til deg som sitter i karantene i din lille, mørke bolig: Se for deg en romslig leilighet i de øvre etasjene, badet i sol og lys og med utsikt over fjorden. Har dette med helse og livskvalitet å gjøre? Er svaret et «Ja», send gjerne et brev til Kommunal- og moderniseringsdepartementet med gjenpart til Helsedirektoratet!

Innlegget er tidligere publisert i Klassekampen.

Boliger til folk flest i Oslo – mulig i koronaens tid?

Hvor skal rengjøringsassistenten, bussjåføren og sykepleieren bo i Oslo? Hun kommer til ny jobb, utenbys fra eller fra et annet land, har ikke arv og lite penger i banken. «Sykepleierindeksen» sier at en sykepleier med årsinntekt  500 000 kroner kan kjøpe maksimalt 3 prosent av boligene i Oslo. Hva da med bussjåføren som tjener 400 000 eller rengjøreren eller servitøren med 300 000 kroner i året?

Siden 1970 er Osloboligen blitt 2 – 3 ganger dyrere, og 30 prosent dyrere siden 2015

Boligmarkedet i Oslo fungerer som en maskin for ulikhet. Stor arbeidsledighet som følge av korona-pandemien vil øke ulikheten.  Mange familier mangler stabile steder å bo. I de siste fem årene har boligprisene steget ca 30 prosent i forhold til lønnsnivå. Mens stadig flere mangler bolig, har profitt- og finansdelen av boligprisen økt dramatisk. Dette gir på den andre siden muligheter for å utvikle rimeligere non-profittboliger.

Boligmarkedet styres av private aktører, eiendomsutviklere og utbyggere, og meglerkorpset står for omsettingen. Oslo har en minimal styring på kostnader i utvikling av nye boligområder. Med dagens regjering og privatiseringspolitikk er det lite sannsynlig at veldig mange rimeligere boliger vil bli kjøpt for offentlige midler i Oslomarkedet.

Fortjeneste til utvikler, tomtepris og stat stiger sterkt med økte boligpriser

Fra 2015 til 2019 har byggekostnadene steget 12 prosent i henhold til Statistisk Sentralbyrås (SSBs) statistikk, mens boligprisene samtidig har økt 40-50 prosent – fra ca 65 000 til nær 100 000 per kvadratmeter.  Fortjeneste som går til utvikler, finans, tomteeier og staten har økt fra ca 25 prosent av salgsprisen i 2015 til nærmere halvparten av salgsprisen i dag, fordi byggekostnadene utgjør en minkende andel. Dette skaper et «interessant marked» i Oslo med store profitter for internasjonale og lokale oppkjøpere av boliger og eplehagetomter. Dette illustreres i tabell 1 (trykk på lenken).

Rimelige boliger utenfor markedet – er det mulig?

Denne utviklingen burde motivere til å utvikle utbyggingsmodeller for å skaffe folk rimeligere boliger. Boligbehovet er sterkt stigende, noe som normalt vil føre til fortsatt prisstigning. Alternativer vil  kreve enten subsidiering eller bygging av rimeligere boliger. Kommunen har hittil  prioritert innsats til folk uten inntekt eller med sosiale problemer. Servitøren og rengjøreren kommer verken inn på boligmarkedet eller får sosialbolig.

Tabell 2 viser at «sykepleieren» med årsinntekt  500 000 kroner i beste fall kan kjøpe en ny 2-roms 50 m2 leilighet til 50 – 60 000 kr/m2.    En bolig bør ha minimum 50 kvadratmeter bruksareal, et tidligere minstearealkrav fra Husbanken.

Hva må til for å bygge rimeligere boliger i «Miljøbyen Oslo»? Byrådsleder Raymond Johansen etterlyser virkemidler. Oslo trenger rimeligere boliger. Byrådet ønsker en annen boligpolitikk og vil utvikle rimeligere boliger enn markedet: såkalt 3.-sektorboliger. Det er to strategier for å få prisen ned: 

  1. Subsidiere: Kommunal subsidiering av boliger i markedet ved kjøp og botilskudd, eller
  2. Bygge boliger i offentlig regi på kommunale tomter for salg eller utleie.

Disse to alternativene kan med hell kombineres. Kommunale subsidier vil alene neppe gi mange nye 3.-sektor-boliger i Oslo. Med en bolig for «sykepleieren» til ca 50 000 kroner per kvadratmeter blir differansen fra dette til markedspris opp mot 90 -100 000 kroner svært stor. Kommunen kan neppe bare subsidiere dette kostnadsgapet som tilsvarer fortjeneste og avgifter til utbygger og tomteeier.  Alternativet er derfor å bidra med bygging på egne eller på prisregulerte tomter for boliger. Studiet av kostnadene i dagens boligmarked kan gi svar på hvordan boligbygging med anstendig standard for «sykepleieren», servitøren og bussjåføren er mulig.

Non-profitt sosial boligbygging er fullt mulig!

Inntil 1970-tallet hadde Norge regulert boligproduksjon og tildeling gjennom boligbyggelag som sikret nesten alle boliger med anstendig boligstandard. Husbanken satte minimumsnorm for leiligheter der en 2-roms bolig skulle være minst 50 m2. Frisleppet på 80-tallet skjedde fra regulert boligbygging med subsidierte lån fra Husbanken, til dagens boligmarked. For å få boligprisen ned til ca 50 000 kroner kvadratmeteren. må tiltak som virket tidligere igjen tas i bruk i dagens Oslo . Altså:

A. Tiltak for å realisere boligbygging ned til 50 000 kr/m2

  • Non profitt utbyggingsselskap eller stiftelse som driftes ved 4 – 5 prosent av salgspris
  • Finansiering gjennom Husbanken; 30 års nedbetalingstid for lån til 2 – 3 prosent rente
  • Reguleringskostnader blir subsidiert av kommunen
  • Kontantbidrag til kommunen for områdeinfrastruktur frafalles
  • Kommunal tomt til under markedspris – eller ny lov om regulering av tomtepris til bolig

B. Med kvadratmeterpris under 50 000 kr/m2 må ytterligere tiltak tas i bruk

  • Merverdiavgift (MVA) og avgifter til staten utgjør en større del av kostnadene og inngår i utvikler- og entreprisekostnader. Kan gis tilbake som tilskudd fra staten, slik som «arealtilskudd» etter krigen

C. Sosialboliger for folk uten inntekter må subsidieres av stat og kommune

  • Disse boligene må realiseres til priser under bygge/entreprisekostnader og må uansett subsidieres over offentlige budsjetter og fra Husbanken

Dagens bygge/entreprisekostnader er ikke til hinder for rimeligere boliger. Man kan bygge boliger med et minstestandardnivå på 50 kvadratmeter, 2-roms med dagens byggekostnader for den single sykepleieren. Minstestandard for boliger til folk med lavere inntekt vil kreve tilskudd fra Husbanken som kompenserer for merverdiavgift som staten tar inn på byggekostnadene.

Oslos monopoliserte boligmarked hindrer boliger til «folk flest»!

Hvorfor kan boligprisene stige så enormt i Oslo? Årsaken er flere: Markedet domineres av  4 – 5 utbyggere som «ruler» markedet. Det eksisterer ikke konkurranse om boligprisen som i de fleste andre varemarkeder. OBOS konkurrerer ikke med Selvaag på boligmessa på Lillestrøm om den rimeligste 3-roms leiligheten. Prisene dikteres i et utbyggermonopol ut fra etterspørsel, ikke ut fra byggekostnader eller behov. Hvor er Konkurransetilsynet?

Oslo ble lansert som miljøby i 2019. Ett av FNs bærekraftmål er å minske ulikhet. Politikerne i Oslo bærer pins som markerer dette kravet.

Rimeligere boliger er avgjørende for å minske ulikhet i Oslo, spesielt i disse koronatidene. Det trengs derfor boligutvikling gjennom non-profitt-selskaper i regi av kommunen, stiftelser eller boligbyggelag, og dette trengs raskt.

 

Regjeringen fjerner krav til sol i nye boliger

Myndighetene gjør dette i en situasjon hvor det stadig bygges tettere i byområdene.  Fortsatt kan velstående kjøpe seg sol og utsikt i rommelige toppleiligheter, mens boligsøkende med mindre kapital må nøye seg med boliger i de nedre etasjene uten sol. Barna er henvist til å leke i skyggefulle gårdsrom. Til nå har Byggeforskriftene (§8-10) stilt krav om sol i boliger og dette har vært presisert i veiledningen. Nå har departementet vedtatt at dette skal falle bort fra 1. juli 2021.

Vi i Bullby (Byutviklingens lange linjer) vil advare sterkt mot denne forskriftsendringen. BULLBY består av 30 arkitekter, ingeniører, planleggere og forskere med erfaring fra boligprosjektering, byplanlegging og forskning, se www.bullby.net. Det er uforståelig at kravene til sol nå blir fjernet. Under koronakrisen sitter tusenvis av nordmenn innestengt i boligene sine, og vi erfarer på kroppen hva boligkvalitet, sol, dagslys og utsyn betyr for helse og trivsel. Statlige krav til sol i boliger og uterom bør styrkes, ikke kuttes.

Departementet uttaler at det nå er opp til kommunene å sikre solforholdene gjennom Plan- og bygningslovens allmenne formuleringer.  All erfaring viser at kommunene ikke makter dette i dragkamp med sterke utbyggere. Kommunene må ha et lovverk i ryggen med tydelige bestemmelser når de skal forsvare kvalitetskrav i boliger.

Nye boliger i Harbitzallèen har ikke sol ved jevndøgn, og neppe heller midtsommers. Et eksempel på at krav til sol i boliger bør styrkes, ikke kuttes. Foto: Lene Schmidt 21.3.20 kl. 1200.

 

 

Dette er en pressemelding sendt til NTB og de større avisene.

Opp alle jordens single

Ensliges Landsforbund har vedtatt å legge ned virksomheten. Det er fulgt opp med artikler i pressen. Man sitter igjen med et bilde av en kanskje noe utdatert organisasjon. Det som ikke har kommet fram er at foreningen, med sin aktive leder Agnes Husbyn, var en meget viktig bidragsyter til at også enslige skulle få en forsvarlig og god bolig. Etter krigen var det knapphet på både boliger og byggematerialer. Husbanken bestemte at enslige ikke fikk tilgang til to rom og kjøkken, de kunne greie seg med ettrommere.

Midt på 1970-tallet ble arbeidet kronet med seier. Stortingets kommunal- og miljøvernkomité uttalte at ”to rom og kjøkken er et rimelig krav til bolig for voksne enslige, og (man) vil derfor be departementet å arbeide for en slik målsetting”. Husbanken fulgte opp med et rundskriv hvor det lød: «Det vil heretter bli krevet minst ett soverom i tillegg til oppholdsrommet i alle boliger for voksne enslige».  I Stortingsmelding 12 (1981-82) heter det: «alle etablerte husstander – herunder voksne enslige – bør kunne ha en bolig på minst to rom og kjøkken». Husbanken definerte denne til å ligge mellom 50 og 55 m2. Oslo kommune hadde forbud mot bygging av ettrommere mellom 1985 og 2004.

Etter dette har vi sett en begredelig utvikling. De minste boligene er blitt stadig mindre og i dag bygges det ettrommere ned mot 30 m2. Det er ikke lenger stue med en kjøkkenkrok og kanskje en sovealkove, men ett rom der alt skal skje. Det eneste som får et eget rom er wc, så lenge det varer. Standardreduksjonen er begrunnet med de høye prisene, men byggebransjen vet godt at det er tomteprisene som har ført til denne utviklingen, ikke byggekostnadene. Standardreduksjonene har ikke ført til at det er blitt lettere å komme inn i boligmarkedet. I dag er det vanskeligere å etablere seg i en bolig på 30 kvadratmeter enn det var å etablere seg i en bolig på 50 kvadratmeter i 1980.

Over halvparten av husstandene i Oslo består av en person. Mer enn på lenge kan vi trenge en organisasjon som kan kjempe for en god boligstandard for «enslige». Peder Kjøs skriver i Aftenposten 10. mars at det er få som i dag assosierer seg som enslig, mens singel både er mer «trendy» og akseptabelt. Det har han sikkert rett i, så: Opp alle jordens single, kjemp for en god bolig til en akseptabel pris.

Johan-Ditlef Martens er sivilarkitekt MNAL og medlem av Bullby. En forkortet versjon av innlegget sto i Aftenposten 16. mars 2020.

Strategisk boligpolitikk – egentlig på siden av Bullbys kompetanse?

En gammel sosialdemokrat som jeg gleder seg stadig over interessant faglig påfyll i Bullbys møter. Imidlertid – jeg undrer meg litt innimellom over fraværet av boligpolitikk som tema i Byutviklingens lange linjer. Som arkitekt og fysisk planlegger ville det glede meg å se dette som et hovedpunkt på et Bullby-møte. En tilnærming kunne eksempelvis ta utgangspunkt i noen konkrete spørsmål:

  • Trenger Oslo en boligpolitikk?
  • Dersom ja, hva skal til for å gjenopprette en boligpolitikk i Norge?
  • Kan Bullby bidra på noen måte; hvordan kan vi eventuelt løftes ut av vår vedvarende hoderystende forargelse?

I min forståelse er boligpolitikk egentlig ikke viet noen oppmerksomhet i Bullby. Til tross for at Bullby har prisverdige fokus på boligkvalitet, på det normative/regelverk og på profesjonens evne til å håndtere krevende rollesamarbeid i gjennomføring – for all del! Dette er jo sentrale deler av våre fagfelt, men i mine øyne berører vi ikke fraværet av boligpolitikk.

Samtidig har jeg møtt kolleger her i Oslo som mener at snakket om boligpolitikk – og om at det er for dyrt å kjøpe bolig i Oslo – er en overdrivelse. “Bare se på prisene på Romsås. Folk er ikke klar over pris og kvalitet i det området.”

Temaet er sammensatt, og kanskje strategisk overordnet boligpolitikk egentlig ikke er et tema for arkitekter og planleggere med fysisk formgiving og planlegging som kompetanse? “En tredje sektor” er utredet av sittende byråd, men berører i mine øyne egentlig andre fag enn vårt når det gjelder nødvendig forståelse for politisk gjennomslag og praktisk gjennomføring.

Jeg bare spør – litt springende – men likevel.

Rimelige boliger – En politisk spøk?

Hvorfor er det så liten politisk interesse for å løse problemet med at så mange lavtlønnede arbeidstakere ikke har mulighet til å bo eller skaffe seg bolig i Bærum? Vi er jo avhengige av dem for å bemanne våre sykehjem, våre barnehager og kassa på Rimi eller Meny. Våre politikere ønsker rimelige boliger, men gjør lite for å få det til.

Boligprisene stiger raskere enn lønnsveksten og prisstigningen ellers. Salgspris dekker byggekostnadene og noe går til de som har investert i boligprosjektet og forventer avkastning. Når disse kostnadene er trukket fra sitter en igjen med tomteverdien. Den tilfaller grunneieren. Den er den største enkeltposten i regnskapet og utgjør normalt 20 prosent eller mer av det beløpet du betaler for kjøp av en leilighet.

Hvis det offentlige ikke vil subsidiere rimelige boliger til leie eller eie for lavtlønnede er det først og fremst tomtegevinsten til grunneieren man bør se nærmere på. En grunneier som ønsker å få realisert et boligprosjekt på sin eiendom legger gjerne frem et forslag til høy utnyttelse av eiendommen. Jo flere boliger han får bygge, jo høyere blir tomtegevinsten.

Det er kommunen som gjennom sin regulering skaper gevinsten for grunneieren.  Burde ikke kommunen kunne kreve at grunneier sørger for at det kan bygges en viss andel rimelige boliger på tomten gjennom å avstå fra maksimal gevinst i det frie marked?  Det var slik Husbankens virkemidler fungerte frem mot år 2000 da den utøvet en form for kostnadskontroll på deler av boligsektoren og kommunen på sin side satte krav om Husbankfinansiering for en andel av boligene.

Norge var et foregangsland på boligfronten i hele etterkrigstiden. I dag er vi den dårligste i klassen.  Fjerning av Husbankens virkemidler koblet med nye lovregler som hindrer fri forhandlingsrett mellom utbygger og kommunen i boligspørsmål, har blitt et hinder for en fornuftig utvikling på boligsektoren med store konsekvenser for enkeltmennesker og for bysamfunn. Kommunen kan riktignok si til grunneier at dersom du ikke hjelper til med å innfri ønsker om rimelige boliger, så blir det ingen regulering av eiendommen din til boliger. Men det skjer ikke – av lett forklarlige grunner.

Men er det urimelig å stille slike krav til en grunneier som gjennom utbygging nyter godt av den infrastrukturen (skoler, barnehager, veier og grønne arealer) som fellesskapet og andre samfunnsutbyggere har skapt? Noen kan sikkert se parallellen til debatten om innføring av den såkalte lakseskatten begrunnet med at oppdrettsnæringen nyter godt av våre felles naturressurser.

Bør det gjeninnføres ordninger som hjelper folk inn på boligmarkedet eller lovendringer som gir kommunen virkemidler til å kreve rimelige boliger i en større utbygging? Dette er politiske spørsmål – i hovedsak for Stortinget. Men noen må få det opp på dagsorden. Kjære lokalpolitikere, slutt å snakk om rimelige boliger dersom dere ikke er villige til å bruke den makten dere har til å realisere målet.

Hans Kr. Lingsom er medlem av Bullby og tidligere direktør i Bærum kommune. Innlegget bygger på artikkel i Asker og Bærum Budstikke tirsdag 28.01.2020.

Ny boligpolitikk for Oslo, bare nesten i mål

Et kommunevalg er nettopp avsluttet og mange er spent på om vi med et fortsatt rød-grønt byråd i Oslo vil få en ny sosial boligpolitikk. Det kan derfor være grunn til å se på hva Byrådet nylig har kommet med av tankegods og forslag.

De har utarbeidet to viktige dokumenter; Byrådssak 145/19, Nye veier til egen bolig og Kunnskapsgrunnlag for en kommunal boligpolitikk. Byrådssaken oppsummerer de viktigste utfordringene og kommer med konkrete forslag til tiltak og pilotprosjekter, mens Kunnskapsgrunnlaget er et imponerende fagnotat som beskriver en rekke problemer og mulige løsninger. Likevel kan det være grunn til å spørre om byrådet virkelig ønsker å ta et oppgjør med den markedsstyrte boligpolitikken. To viktige saker er til dels uklare og utelatt i byrådssaken:

  • Vil kommunen selge egne tomter til under markedspris slik at boligene derved kan bli billigere?
  • Vil kommunen fastsette en nedre kvalitets- og boligstandard, slik at reduserte bokostnader ikke bare oppnås ved redusert boligstandard.

Byrådets mål er å «utvide kommunens boligpolitikk til også å omfatte mål og virkemidler får å bidra til at grupper som ikke kvalifiserer for kommunale boligsosiale virkemidler og som har vanskeligheter med å få innpass i eiemarkedet også skal sikres tilgang til egnede boliger og stabile forutsigbare boforhold.» Likevel understrekes det at: «Løsningene skal ikke kreve stor grad av kommunal subsidiering.»

Byrådssaken viser at fra 2003 til 2018 har boligprisene steget med 199 prosent, lønnsnivået med 72 prosent, byggekostnadene med 66 prosent og konsumprisindeksen med 34 prosent. Det er altså ikke byggekostnadene som er årsaken til de høye boligprisene i Oslo i dag. Konsulentfirmaet Rambøll som var engasjert av kommunen til å utrede Almenbolig + sier i sin rapport at: «Rimelige tomter fra kommunens begrensede gjenværende tomteressurser vil være det sterkeste virkemidlet for salg av rimelige boliger fra et kommunalt boligbyggingsforetak.»

«Pilotprosjektene» oppsummerer tiltakene kommunen ønsker å prioritere. Her finner vi blant annet:

  1. Utleieboliger etter den danske Almenbolig+-modellen som innebærer reduserte kostnader ved rimeligere byggeprosesser og at beboerne overtar drift- og vedlikeholdsansvaret.
  2. Kommunen bygger og selger boliger, men beholder kommunalt eierskap på 20 prosent av markedsprisen. Boligen kan selges videre til markedspris, men boligeier får de bare 80 prosent, kommunen beholder fortsatt de 20. Et tiltak som kan hjelpe folk som ikke greier å reise egenkapital på 15 prosent.

Her nevnes ikke tomteprisene eller fortjenestemarginene i boligsektoren. Vil det si at byrådet er lojal mot målsettingen om at kommunen ikke skal gå inn med subsidier og at dette også skal omfatte kommunale tomter? I så tilfelle er dagen rød-grønne byråd kommet veldig langt i å akseptere dagens markedsliberalistiske tilstand i boligsektoren, på samme måte som de leier ut sine kommunale boliger til «gjengs leie».

Forslaget om å bygge boliger der kommunen skal sitte igjen og eie 20 prosent av kostnadene kan ha mye for seg, men sukrer bare den bitre pillen, uten å gå de egentlige årsakene etter i sømmene, de høye tomtekostnadene og fortjenestene.

Hva så med boligkvaliteten?

Kunnskapsgrunnlaget henviser til Kommuneplanens byutviklingsstrategi der det heter at: «Oslos nabolag skal være stabile bomiljøer med plass til alle, uavhengig av livssituasjon. Det er viktig å sikre gode oppvekstsvilkår, med variert boligtilbud, blandet befolkningssammensetning og gode og varierte uteoppholdsarealer.» Da er det merkelig at byrådssaken ikke drøfter og tar opp boligkvalitet. I dag bygges det med alt for høy utnyttelse med påfølgende små, mørke og triste gårdsrom nesten uten sol og lite egnet for lek og opphold.

Stadig reduksjon av minstestandarden på boligene, nå nede i 35 m2, drøftes heller ikke. Små leiligheter og dårlige uterom fører til at folk flytter så fort de får barn. Det blir ustabile bomiljøer. Mange av disse småboligene bygges og selges som investeringsobjekter for utleie, noe som ytterligere bidrar til ustabile bomiljøer, fullstendig på tvers av byrådets anbefalinger og mål.

Når vi også vet at disse «rimelige» småboligene plasseres i de nederste etasjene uten sol, mens de store og dyre plasseres på toppen med sol og utsikt, får vi ikke bare en klassedelt by, men også en vertikal klassedeling i de enkelte boligprosjektene, på tvers av byrådets målsettinger.

Større leiligheter og lavere utnyttelse vil påvirke kostnadene og være av betydning i drøftingene rundt bokostnader og en sosial boligpolitikk. Er det godt nok for byrådet at en person med lav inntekt får råd til å kjøpe seg en liten bolig med utilfredsstillende planløsning, ikke sol og triste utearealer? Vi kan sikkert oppnå billige boliger bare de er små nok.

Det blir derfor meningsløst ikke å se sammenhengen mellom boligkvalitet og boligpris når en ny boligpolitikk nå skal stakes.

Innlegget er tidligere publisert i Klassekampen 23. august 2019.

 

Boligkvalitet og bomiljø for alle?

I Bullbys frokostmøte på Litteraturhuset 13. mars 2019 innledet Bullbys medlemmer Johan-Ditlef Martens og Lene Schmidt til samtale om Boligpolitikk og bomiljø. De trakk frem lange linjer i byutviklingen med skiftende syn på hvilke krav det offentlige skal stille til nye boliger og bomiljøet. De stilte spørsmål til Oslo-politikere om hvilke virkemidler de vil benytte for å skape forutsetninger for å gjøre det mulig og attraktivt for familier med barn å bo i byen, og hvordan de vil sikre at boligene ikke blir for dyre for grupper med svak økonomi.

Se deres presentasjon her.

Oslo kommune tapper Husbanken

Det er nylig vedtatt budsjettforlik i bystyret, selv om partiet Rødt ikke fikk gjennomslag for sitt forslag om å redusere husleien i de kommunale boligene med 3000 kroner i måneden. Oslo kommune tar «gjengs leie»/markedsleie, som kan ligge på 10-14 000 kr. Med så høy husleie går Boligbedriften med et stort overskudd, hvorav 350 millioner sluses inn i kommunekassen, penger som burde gått til vedlikehold og forbedringer av de sterkt nedslitte kommunale gårdene. Det som gjør dette mulig er at Husbanken yter bostøtte til beboerne.  I 2017 mottok beboere i Oslo kommune totalt om lag 678 millioner kroner i bostøtte. Overføringene til bykassen utgjør altså om lag halvparten av dette. Store beløp som skulle komme de svakeste på boligmarkedet til gode havner et helt annet sted. Det er utrolig at Husbanken kan tillate at dette skjer

Grunnen til at Arbeiderpartiet og bystyret gikk imot Rødt sitt forlag var at da ville bostøtten bli redusert og gevinsten for beboerne betydelig mindre enn de 3000 kronene. Det kan være mye i et slikt argument, men det forsvarer ikke at Bystyret tapper boligbedriften for disse midlene.

I arbeidet med å få endret på denne praksisen bør man ikke bare henvende seg til politikere på Stortinget og i Bystyret, men også alliere seg med Husbanken. De bør kreve at bostøtten og bankens bidrag havner der de vitterlig skal, til å bedre boligforholdene til de nederst på boligstigen.

 

« Eldre innlegg