Tiden er forbi da byer og steder kan utvikle seg gjennom at stadig nye områder legges ut til utbygging. Hensynet til natur, klima og gjenbruk av ressurser krever at byer og steder i mye større grad må utvikles gjennom fornying og fortetting av allerede utbygde områder. Der er det allerede folk og virksomheter. Erfaring fra slike utbyggingsprosesser er at de kan være både krevende og konfliktfylte. Det er vanskelig å forene ulike interesser. Det offentlige mangler både økonomiske og rettslige virkemidler for å sikre at viktige tiltak gjennomføres i rett tid og for å hindre at enkelte aktører utsetter sine planer i påvente av at andre aktørers investeringer skal gi verdistigning på egne områder. Dette var hovedtema på BULLBYs medlemsmøte tirsdag 8. mars.
Rolf H Jensen, som har ledet arbeidet i områdegruppa, innledet møtet med å fortelle at gruppa lenge har arbeidet med disse spørsmålene. Det ble blant annet i desember 2020 sendt et notat til representanter for alle de politiske partiene på Stortinget . Det har ikke vært lett å få respons. Dette er spørsmål som krever en tverrsektoriell tilnærming og egentlig en helt ny form for planlegging der grunneiere, utbyggere, beboere og offentlige etater må delta som forhandlingspartnere. Kostnader og fordeling av disse må avklares tidlig i planprosessen og det er behov for aktiv politisk deltakelse. Det offentlige kan trenge virkemidler for å bidra der enkelte grunneiere eller utbyggere må påta seg urimelige merkostnader som følge av fellesinteressene, og det vil være behov for et lovgrunnlag som kan hindre at enkeltinteresser blokkerer viktige fellestiltak eller utsetter egen utbygging for å hente ut verdistigning. Stikkordet er «Områdeutvikling» og hvilke plangrep som må gjøres for å sikre dette på en bærekraftig måte.
Magnus Boysen holdt et innlegg om erfaringene fra Ensjø. Ensjøplanen kan sies å være Oslo kommunes «svenneprøve» i områdeutvikling og erfaringene derfra danner også grunnlag for Kommunal- og moderniseringsdepartementets (KMD) videre arbeid med plan- og bygningsloven. På Ensjø skulle et eksisterende næringsområde transformeres til en ny by med 7000 innbyggere. Visjonen var «Fra bilby til boligby».
Selv om en ved starten av Ensjøutbyggingen hadde en rekke planvirkemidler som Planleggingsprogram, Kommunal gjennomføringsorganisasjon, Veiledende prinsipplan for det offentlige rom (VPOR) og private/offentlige reguleringsplaner med utbyggingsavtaler, forhindret ikke dette forsinkelser i utbyggingsprogrammet og kritikk fra befolkningen om manglende medvirkning. Problemet med forsinkelser illustreres av bildet nedenfor:
En tydelig versjon av dette bildet får du opp i et nytt vindu ved å klikke på bildet. Du finner det også i foilserien det er lenke til lenger nede.
Erfaringene har også vist at det er en rekke forhold knyttet til det en kan kalle sosial bærekraft som ikke sikres av en markedsstyrt utbygging:
- Sosial infrastruktur: barnehager, skoler, sykehjem, offentlige institusjoner
- Boliger til «folk flest» – 3. sektor/»affordable housing»
- Urban infrastruktur: gågater med forretninger, torg, kjøpesenter
- Blågrønn struktur: Åpne parker, friområder, gangveier, vannspeil, bekker
- Idrettsanlegg, kultur og aktivitetshus
Det trengs en styrking av planvirkemidlene. Et nytt begrep som har vært brukt i samband med erfaringene fra Ensjø-byen er «ØPOR»= Økonomiavtale i områdeplan for å fordele kostnadene knyttet til infrastruktur og bedre regulere fordelingen av verdiskapingen som ligger i områdeutbyggingen. Byutviklingsfond for å styrke kommunens økonomiske muskler til å gripe inn i utbyggingsprosessene vil også kunne være høyst aktuelt.
Lysbildene til Magnus Boysens innlegg finner du her.
Christian Joys fra BULLBY og eiendomsutviklingsselskapet PROBIZ viste hvordan planleggingssituasjonen totalt hadde forandret seg over et relativt kort tidsspenn fra før 1980 tallet og fram til i dag. Mye mer av planinitiativet er nå overlatt til private aktører og kommunenes oppgaver er i større grad å legge rammene gjennom «veiledende planer for utnyttelsen av offentlig rom» (VPOR) og utbyggingsavtaler mellom kommune og utbyggere. Han pekte på en del uklarheter og begrensninger som ligger i disse instrumentene og understreket behov for endringer. Rettssystemets behandling av noen tvistesaker har vist at grensene for hva kommunene kan kreve er uklare. Utbyggerne ønsker selvsagt forutsigbarhet slik at tomter og prosjekter kan prises riktig, men fortsatt er det mulighet for gratispassasjerer som kan høste fordeler av andres tiltak.
Lysbildene til Christian Joys innlegg finner du her.
Hans Kristian Lingsom oppsummerte. Dette er et viktig tema, men som det ikke alltid er lett å nå fram med. Medier som Klassekampen og Dagsavisen kan kanskje ta inn stoff om temaet, men temaet er faglig og kan virke komplisert. Generelle innspill til politikere om dette har hittil vist seg å ha liten effekt, men det har vært vellykket med formidling av råd og synspunkter fra Bullby i møter med representanter for partiorganisasjonene. En vei å gå kan derfor være å få de politiske partiene til å forstå temaets betydning eller bruke kontaktnettet vi har innen departement, utbyggingsmiljø, kommuner og forskning. Men det haster å komme videre. Utbyggingsbehovene venter ikke. Med ambisiøse mål om å verne natur, kutte utslipp, nå klimamål og ikke minst sikre den sosiale bærekraften ved utbyggingsprosjekter haster det med å få fram kraftigere og mer effektive planverktøy.
Nå har BULLBY gjort et grundig arbeid med å belyse dette temaet generelt. Framover er det viktig å være observant på konkrete saker som illustrerer hvordan manglene i planverktøyene og -metodene gir uheldige utsalg – og forsøke å få til oppslag og debatt rundt slike. BULLBYs ekskursjon til Lillestrøm i høst kan tjene som eksempel på hvordan dyktige og motiverte kommuneplanleggere likevel kan føle seg maktesløse overfor sterke utbyggingsinteresser.
******
BULLBY er med dette møtet for alvor i gang igjen etter pandemien. Aktiviteten har ikke ligget helt nede, blant annet er det gjennomført:
- Interessante møter om
- BULLBYs ekskursjon til Lillestrøm i høst
- Flere initiativ for å få statlige myndigheter til å følge sine egne planretningslinjer, sist belyst gjennom innlegget «Sektorekspertisens forbannelse».
- Det ble 1. mars sendt inn en høringsuttalelse til de nye reglene for elsparkesykler.
- Arbeidet med å få fram bokutgivelse(r) om de lange linjene i Oslos planhistorie har også fortsatt.
Jeg ser i Dagsavisen i dag (21.3) at et innbyggerinitiativ på Ensjø nå har resultert i at byrådet i dag skal behandle spørsmålet om ekspropriasjon av bilfirmaet Kolbergs eiendom på Ensjø. I Ensjøplanen var dette området forutsatt til parkområde. Kampen om grøntområdene kjent som «vestre parkdrag» i Ensjø-planen har pågått i mange år. I fjor samlet beboerne på Ensjø inn nok underskrifter til at bystyret møtte behandle et innbyggerforslag om ekspropriasjon.
Kolberg gjør ikke noe ulovlig, men benytter den anledningen han har til å trenere. – – Det er fra kommunalt hold det må bli mer action, men det har skjedd alt for lite når det gjelder å legge makt bak kravet om utbygging, sier Sofie Rana (Rødt) til Dagsavisen.
Reguleringsplan og utbyggingsavtaler er tydeligvis ikke nok. Så dette er vel et godt eksempel på de problemstillingene som ble reist av områdegruppa på siste medlemsmøte. Spennende å se hva byrådet vedtar.