Boligdebatten topper seg – hvor høyt bør det bygges?

Av Per Th. Grimnes, sivilarkitekt MNAL

John Petter Hernes vil bygge 25 etasjers bolighus (Stavanger Aftenblad 18. februar 2012). Det mener han vil bidra til å løse boligmangelen. Kanskje tar han grundig feil? Jeg trodde alle nå var enige om at vårt problem er at det bygges alt for få boliger, og verre, at de er for dyre for vanlige folk – som det jo er flest av.

Det er vanskelig å tro at de boligbyggerne som i dag rår grunnen vil bygge flere boliger om de får lov til å stable dem i høyden. De har nå i flere år bygd bare halvparten av de boligene vi trenger, og ser ut til å være bekvemme med det. Det sikrer dem i hvert fall effektivt å kunne vegetere i det høye prisnivået som rir regionen vår. Og billigere blir de hvert fall ikke om de stables i høyden. Det er et faktum at høyhus er teknisk krevende og derfor kostbare i anlegg. To etasjes trehus vil ofte være rimeligst å bygge. Blokk opp mot 4-5 etasjer faller noe mer kostbart, og så øker det bare på.

I bybåndet Stavanger og Sandnes er det regulert tomteutnyttelser mellom 100 og 200 %. Tenker vi oss boligstørrelser her på et snitt opp under 80 m2, vil det være plass til mellom 13 og 26 boliger pr dekar. Det er ganske tett – noenlunde slik som ved Badedammen. En tankevekkende referanse kan her være kommunens levekårsrapport, hvor vi ser at levekårsproblemer lett utvikles i boligområder med tomteutnyttelse opp mot 200 %. Men John Petter Hernes vil tenke nytt! Han vil bygge mye tettere, men ser for seg “gode gjennomtenkte løsninger slik at bomiljøet både innvendig og utvendig blir bra”. Det er her Hernes snubler. Han blander fakta og egne drømmer. Vi vet at det ikke er mulig å få til bra uterom ved tomteutnyttelse over 200 %. Erfaringer, ikke minst fra egen by, viser at grensen går ved tettheter som ved Badedammen. Uterommene og deler av husfasadene vil da ligge i kronisk skygge om utnyttelsen økes ytterligere, særlig dersom dette gjøres ved å øke etasjetallet.

En utbredt forestilling er at en ved å bygge høyt frigjør utearealer. La oss se litt nærmere på dette: Tenker vi oss en tomteutnyttelse på 100 % frigjør vi halve tomtearealet ved å bygge i 2 etasjer. Bygger vi tre etasjer frigis ytterligere 16,7 %. Deretter faller effekten fort, 8,5 % ved å gå opp i 4 etasjer og bare 5 % ved å gå opp til 5 etasjer, se illustrasjon. Dette er hovedårsaken til at det i europeiske byer sjeldent bygges høyere enn 5-6 etasjer i boligområder.

Tetthet-tomteareal-etasjetall-Stavanger_kommune_1994

Her er tomteutnyttelsen 100%. Illustrasjonen viser hvorledes tomteareal frigjøres ved å bygge i flere etasjer. Effekten spises fort opp. Allerede ved 6 etasjer er gevinsten minimal. Økes etasjetallet ytterligere skyggelegges stadig mer av det arealet som er frigjort. Kilde: Tetthet i boligområder. Stavanger kommune 1994.

Tomtekostnaden i sentrale byområder er i dag høy. Andelen pr bygde kvadratmeter boligareal synker selvsagt ved høyere utnyttelse, men her gjelder samme matematikk som i regnestykket over. Når tomteutnyttelsen går mot 200 % er gevinsten målt i kr pr m2 boligareal helt marginal.

Et forhold som bidrar sterkt til å fordyre nye boliger i Stavanger er eiendomsspekulasjon. Ofte omsettes utbyggingsområder både to og tre ganger før det bygges. Vi har sett dette i Badedammen, i Jåttåvågen og nå sist på Holme-Egenes. Det tas ut store beløp uten at det knytter seg noen form for risiko til transaksjonen. Ofte er det utviklet prosjekter som den nye eieren skrinlegger til fordel for nye konsept, for eksempel gjelder det Holme-Egenes. Alt dette skal boligkjøperen som siste ledd i kjeden, betale. Det ville vært interessant om Hernes hadde kommet inn på forhold som dette. Det ligger så åpenbart innenfor en politikers ansvarsområde. Kan slik spekulasjon begrenses? Kommunen bør, etter min mening, i større grad enn i dag sikre kontroll over byggeområder for å avverge at utbygging forsinkes og fordyres ved åpenbar spekulasjon. Arne Rettedal forsto dette. Han foreslo og fikk vedtatt, at alle arealer større enn 3 daa skulle kjøpes av kommunen, for å sikre en rask utbygging, og viktigere hindre spekulasjon på boligkjøpers bekostning. Kanskje er dette ikke mer enn en burde vente av en folkevalgt i spørsmål om noe så viktig for folk flest, som adgang til boligmarkedet.

Stavanger 19. februar 2012

 

 

 

 

 

 

Legg igjen en kommentar nedenfor

Dette innlegget ble publisert i Arkitektur, Artikler, Blogg, Bokvalitet og nærmiljø, Boligpolitikk, Lokalsamfunnsutvikling, Samordnet areal- og transportpolitikk, Stavanger-Sandnes, Virkemidler. Bokmerk permalenken.

Legg igjen en kommentar

Send oss kommentarer og forslag