Kategori: Boligkvalitet og nærmiljø (Side 1 av 9)

Forholdet mellom fag og politikk har utviklet seg mye over tid.

16/12/2025 / Lars Krogh / 2 kommentarer

Fag og politikk er et mangefasettert tema. Bullby hadde et interessant møte om dette 19. november, hvor mange av disse fasettene kom fram: Hvordan har faget kunnet påvirke politikken gjennom tidene? Hvordan må vi organisere planarbeidet for at faget hensyn skal kunne innvirke på politikken på en konstruktiv måte? Og hvordan må vi som fagpersoner forholde oss i et samfunn der «andre krefter» har synes å ha overtatt styringen – det være seg markedskrefter eller «politiske strømninger».

Kongemakta preget også andre byer på den tiden. Napoleon betydde mye for planleggingen av Paris Han anla triumfbuen og skapte inndelingen i arrondissementer og Napoleon den 3. ga baron Haussmann vide fullmakter til å pløye gjennom byen med sine stjerneplasser og lange rettlinjede boulevarder.

Terje Kleven startet innledet møte med en oversikt over hvordan beslutnings-regimene knyttet til planlegging hadde utviklet seg over tid. Fra tidligere regimer da det var enkelt å få ting gjort og gjennomført til de siste generasjoners regimer, der det, i alle fall på papiret, er svært mange som skal involveres i planprosesser. Han startet, som i sin nylig utgitte bok, i 1624:

Regime 1: «Alt på én hånd». Kong Kristian IV, konge av Guds nåde, har all makt til å bestemme hvor byen skal ligge og hvordan den skal bygges ut med murtvang og de rette gatene i kvadraturen.

Regime 2: «Uomstridt faglig autoritet». Her trakk Terje fram Harald Hals sin planlegging av Oslo i 1920-30-årene. Bygningsloven av 1924 var svak og ga ganske frie tøyler. Harald Hals la faglige og sosialt begrunnede planer for både bydeler og en overordnet generalplan som fortsatt preger byen.

Regime 3: «Den radikale versjonen av ekspertise». Krigen hadde skapt en viktig allianse mellom radikale og dyktige fagfolk og det politiske lederskapet. Sammen, og i fangenskap, hadde mange av de viktigste aktørene, som blant annet Frode Rinnan og Einar Gerhardsen, utviklet felles tanker om den sosiale boligbyggingen. Etter krigen fikk Rinnan og hans medarbeidere store fullmakter til å utforme drabantbyer og viktige offentlige bygninger.

Regime 4: «Politikerne må ta styringen» Ifølge Kleven representerte bygningsloven av 1964 et viktig brudd med dette. Kommunene blir statens forlengede arm og lokale politikere kommer inn og skal bestemme over ekspertene. «Søndagsteorien» er at planlegging skal bli rasjonell logikk i et samspill mellom politikere og administrasjon/planleggere, og at det skal legges inn muligheter for medvirkninger fra dem som berøres av planene.

Klikk for forstørrelse

Dagens regime: «Alt og alle skal med». Plan og bygningsloven av 2008 sin paragraf 1 har høye ambisjoner om å fremme bærekraftig utvikling til fordel for enkeltindivider, samfunnet som helhet og kommende generasjoner. Intet mindre. De faglige perspektivene skal brynes mot både folkemening, ideologier og verdimangfold. Og mot markedskrefter og utbyggingsinteresser, slik figuren til høyre antyder.

Klikk på bildet for å få en forstørrelse

Terje har skrevet doktorgrad om forholdet mellom fag og politikk og hadde mange interessante betraktninger hvor han også oppvurderte verdien av nettopp å underlegge planleggingen politiske vurderinger. Her viser jeg til bildeserien hans. Og til bildet til venstre, som han ikke fikk vist, men som jeg lovet å ta med i denne oppsummeringen.

(Se ellereTerjes bildeserie: Fag og politikk – to typer rasjonalitet på kollisjonskurs)

Eksempelet Fornebu (Klikk på bildet for å få en forstørrelse)

Hans Kristian Lingsom holdt et innlegg ut fra sine erfaringer fra planleggingsarbeid i Bærum kommune, blant annet utbyggingen av Fornebu etter nedleggingen av flyplassen. Innlegget hadde han kalt Plan og gjennomføring – Samme side av samme sak.

I et regime som Terje hadde karakterisert som «Alt og alle skal med» argumenterte Hans Kristian for at det kreves organisering med vekt på styringsvilje og styringsevne for å sikre gjennomføringsevne og , samordning av den sektorvise planleggingen. Erfaringene fra Bærum med kommuneplansjefen og dennes fagpersoner organisert som en del av rådmannens stab hadde bidratt til å sikre effektiv gjennomføring. Rådmannen bestemte at kommuneplanen av 1990 skulle være på under 30 sider og både samfunnsdel og arealdel hold seg innenfor dette kravet – og ble et forbilde for andre kommuner. Lingsom argumenterte for – og diskusjonen viste at han nok hadde salen med seg i det – at formannskapsmodellen i Bærum er et adskillig bedre utgangspunkt for å organisere effektive planprosesser enn den parlamentariske modellen i blant annet Oslo kommune. Hva parlamentarisme-modellen i kommunene kontra formannskapsmodellen betyr for planlegging og gjennomføring kan være verdt et eget møte i BullBy, viste diskusjonen.

Eksempler på dårlige, arkitekttegnede løsninger

Johan-Ditlef Martens var opptatt av planleggernes faglige og etiske ansvar i en situasjon hvor «alt og alle skulle være med», og hvor markeds- og utbygger-interesser ofte kunne bli det som hadde den største innflytelse på plan- og boligløsninger. Hva gjør byplansjefen og det øvrige faglige byråkrati når de ser faglige feil og løsninger de er uenige i? Og hva gjør arkitekter som vet at de tegner dårlige løsninger?

I dag skal tomt til markedspris, infrastruktur, byggekostnader, merverdiavgift og utbyggernes fortjeneste betales av boligkjøpere. Og kommunale leiligheter leies ut til markedspris. Noen har villet denne utviklingen – og ganske få fagpersoner og politikere har varslet og protestert.

Lysejordet 1977. Her kunne man flytte inn med et innskudd på kr 390 000 og husleie på 3 900 kr/mnd (Foto: JDM)

Johan Ditlef tok utgangspunkt i en to-roms leilighet på Lysejordet i 1977. Hvis den hadde blitt bygget i dag med de samme rammevilkår og regler som gjaldt den gangen ville innskuddet bare vært kr 390 000 og husleien kr 3 900 per måned! I de prosessene som har skapt dagens situasjon må det være legitimt å kritisere fagpersoner for manglende varsler og ukritisk medvirkning. Politikere skal ikke være fagpersoner, men det bør være legitimt å kritisere dem for manglende innsikt om de feltene de utvikler politikk for. Eller er det nytteløst? Selv hadde Johan-Ditlef følt at det faglige arbeidet hadde gitt resultater i 70-årene, da tidsånden tillot byfornyelse på beboernes premisser, men de siste 40 årene har han følt at det egentlig har vært en nokså ensom og resultatløs kamp mot de rådende krefter – tross bokproduksjon og mange avisartikler. I kontrast til PLAN-arkitektene som særlig etter krigen virkelig fikk være med å «bygge landet». (Se ellers Johan-Ditlefs innlegg: Fagetiske dilemmaer )

Det var med andre ord et ganske bredt lerret knyttet til samspill og spenninger mellom fag og politikk som var utgangspunkt for diskusjonen, og vanskelig å oppsummere den fullstendig. Med fare for at noen av debattantene vil føre seg forbigått vil jeg trekke fram noen punkter:

Det er ikke riktig å sette opp noe motsetningsforhold mellom fag og politikk. Et faglig rasjonale er ikke nødvendigvis alltid bedre enn et politisk rasjonale. Det bør være mulig å skape arenaer for et bedre samspill mellom fag og politikk.
Meningsutvekslingen mellom forskjeller på formannskapsmodellen og parlamentarismemodellen for kommunal styring og eksemplene fra Bærum viser at organisering er viktig for gjennomføring (og bør kunne gi grunnlag for et eget møte).
Det betyr ikke at god organisering alltid gir faglig gode resultater, og fagfolk er også uenige. Men det finnes grenser for hva som bør aksepteres. Som Rolf H. Jensen sa det: «Som kommunaldirektør ville jeg ha akseptert både en rød, blå eller grønn plan, men ikke en brun».
Etterkrigstidens sosialdemokratiske tette samarbeid mellom politikk og ekspertise kommer neppe tilbake. Det var åpenbart sosialt, men kanskje ikke så demokratisk? Planleggerne må finne seg i å være en gruppe med mindre makt en den gang.
Økonomi og politikk må bli en større del av kunnskapsgrunnlaget for en god planlegger og en nødvendighet for å komme i inngrep med makta.
Bygningslovens ambisjoner om en reell medvirkning i planprosessene fra folk flest har vel aldri blitt gjennomført som allmenn metode, tross mange gode forsøk.
Boligene blir mindre og dyrere. Hva betyr det for planleggingen? Vi må argumentere for å utvide bolig-begrepet. Funksjoner som tas ut av boligen må etableres andre steder.
Det må være tillat å kunne bli slått av motløshet av og til. Kunstig intelligens, informasjonsteknologi og et eksploderende sjikt av informasjonsmedarbeidere i offentlig og privat sektor gjør det ikke lettere å nå fram med faglig begrunnet politikk. Sukk.

En tidsreise til Rykkinn

02/10/2025 / Lars Krogh / 4 kommentarer

Tirsdag 23. september gikk sesongens BullBy-ekskursjon til Rykkinn. Det ble en tidsreise til den gang arealknappheten var mindre påtrengende, Husbanken fungerte og planleggerne fikk rom for å planlegge etter datidens mest moderne prinsipper.

Ekskursjonen startet imidlertid på Kunnskapssenteret i Sandvika, et interessant bygg de færrest av oss visste eksisterte. «Et kraftsenter for kultur og kunnskap ved fjord og elv», som Bærums ordfører Lisbeth Hammer Krog uttrykte det. Bygget huser bibliotek, voksenopplæring, kulturskole, OsloMet og NTNU, for

Ordfører Lisbeth Hammer Krog legger fram Bærums syv forslag til å få fart på boligbyggingen. (Foto: BullBy/LKR)

å nevne noe. Krog hadde tatt seg tid til å møte forsamlingen og ønske velkommen og redegjøre for kommunens boligplaner i dag. Både det at hun tok seg tid og hennes tydelige tale ble satt pris på av forsamlingen. I dag setterarealknapphet, kostnadsnivå og trangere økonomi større begrensninger for boligbyggingen og fører til et utbyggingsmønster med større tetthet og konsentrasjon rundt kommunikasjonsknutepunkt. Hovedtyngden av kommunens boligbygging foregår nå i Sandvika, på Lysaker/Fornebu, Bekkestua og Høvik. Bærum satser nå sterkere på aldringsvennlige boformer kunne hun fortelle, og hun presenterte kommunens syv krav for å få fart på boligbyggingen. De vil du se tydeligere ved å klikke på bildet til høyre.

Oversiktskart over Rykkinn-området. (Klikk på bildet for å få en større versjon.)

Etter ordføreren fortalte Inge Willumsen, Otto Berg og Hans Kristian Lingsom om sine erfaringer som både beboere og planleggere av Rykkinn-feltet. Utenfra-mating fra ringvei rundt boligområder var moderne planlegging fra slutten av 60-årene for å skape bilfrie og trygge boligområder. Samtlige leiligheter fikk lukket garasjeplass eller egen parkeringsplass under bakken. Store sentrale parkeringsplasser skulle ta imot besøkende biler slik at selve boområdet ble bilfritt og trafikksikkert. Det ble også lagt vekt på å sikre store grøntarealer mellom boligene, slik at Rykkinn fremstår som langt grønnere og mer luftig enn mange senere boligfelt som ble bygget ut i 1980- og 1990-årene.

Otto Berg jobbet med beboermedvirkning i samband med Rykkinn-utbyggingen

Otto Berg fortalte om sin jobb med beboermedvirkning knyttet til Rykkinn-feltet og Hans Kristian Lingsom deltok i planleggingen som ansatt i Bærum kommune. Det fjerde kurset i det nordiske planutdanningstiltaket NORDPLAN undersøkte Romsås, Skjetten og Rykkinn som en del av sitt undervisningsopplegg i sin tid. Den gang var det Rykkinn som kom best ut, og det kan være riktig som Lingsom hevdet, at «Rykkinn på mange måter var forut for sin tid.» Representanter fra land som Japan og Australia kom til Rykkinn for å studere prøveprosjektet fortelles det i Wikipedias beskrivelse av Rykkinn.

Samtidig ble det tatt i bruk en del nye byggemetoder og -materialer, som senket prisen på leilighetene kraftig. Sentralisert strøm- og vannutbygging bidro til at leilighetene på Rykkinn var blant de rimeligste som til da hadde vært bygget i Norge. Hovedutbygger var Selvaagbygg, mens entreprenøren Ragnar Evensen bygget ut et lavblokkområde på sørsiden av Rykkinnfeltet. (Bjørnebærstien, Bringebærstien). Dette feltet ble bygget etter en arkitektkonkurranse.

Det ble i diskusjonen fremmet en innvending om at ringveisystemet kanskje ikke var så effektivt med hensyn til kollektivbetjening. I dag ville en kanskje å valgt løsninger med en særskilt veiløsning for kollektivtrafikk inn i området? Mot dette ble det hevdet at ringveien etter hvert hadde fått en del bebyggelse på utsiden som sikret bedre utnyttelse av bussen rundt området.

Forlengelse av Kolsåsbanen til Rykkinn har også vært diskutert, men ser neppe ut til å bli realisert. Meningene om behovet er delte blant befolkningen i området. En forlengelse av banen vil kunne presse fram en fortetting som dagens beboere vil se med skepsis på.

Rekkehusene og blokkene lå i de samme områdene (Foto: BullBy/LKR)

Etter innledningene i Sandvika dro forsamlingen til Rykkinnfeltet, som framsto på sitt aller beste i det fine været. Inge Willumsen, som hadde regien på hele opplegget, ledet an også her. Karakteristisk for feltet er den nære kontakten mellom blokkbebyggelsen og rekkehusbebyggelsen på deler av området, skolenes sentrale plassering i feltet og de rause grøntarealene. Her var det ikke snakk om manglende tilgang på sollys i de nederste etasjene i blokkbebyggelsen, slik vi opplever i mange av dagens tettbygde blokkområder. Området har også eneboliger som i prinsippet kan muliggjøre en lang boligkarriere i området etter hvert som familiestørrelse, økonomi og boligbehov endrer seg.

Før Rykkinn-feltet ble bygget var området landbrukseiendommer i form av gårder, jorder og frukthager. Såpass rause plener som dette kunne neppe tenkes i dag. Hva med noen parsellhager?(Foto: BullBy/LKR)

Rykkinn-hallen, svømmehall og eldresenter var viktige servicetilbud i tillegg til Rykkinn Senter med butikker, serveringstilbud, lege, tannlege og fysioterapi- og treningstilbud.

Ekskursjonsdeltakernes alderssammensetning gjorde oss kvalifiserte til en kopp kaffe på eldresenteret etter endt vandring i området.

**********

Rykkinn var et begrep da området ble omvandlet fra kulturlandskap til boligområde med lavblokker i 1970-årene. Mye tyder på at navnet er langt eldre. Mange andre navn i området er hentet fra den tiden da jernverket på Bærums Verk var i drift. Rykkinn forekommer som stedsnavn flere steder i det germanske språkområdet i Nord-Europa. Navnet betyr helt enkelt Rykk Inn som en oppfordring til veifarende om å besøke stedet. Oppunder Eineåsen lå i gammel tid en husmannsplass med navnet Rychind som drev vertshus. De gamle oldtidsveiene gikk forbi stedet. (Kilde: Wikipedia)

Drømmen om Grønlands framtid

19/06/2025 / Lars Krogh / 0 kommentarer

Tirsdag 10 juni inviterte Bullby og Interkulturelt Museum (IKM) til et åpent møte: «Kampen om Grønland – Hvem vinner – Hvem taper? Innbyggere mot utbyggere? » Møtet trakk mellom 70 og 90 tilhørere både fra BullBys medlemmer, lokal befolkning, lokalpolitikere, utbyggere og andre interessenter og interesserte.

Gazi Õzcan fra IKM og May Sommerfelt fra Bullby innledet om bakgrunnen for samarbeidet og møtet. Det var tydelig at begge organisasjonene syntes samarbeidet hadde vært både nyttig og interessant, og var åpne for å videreføre det på ulike måter.

Agnes Viljugrein bor på Grønland, ble bydelspolitiker i 2015 har vært leder av bydelsutvalget siden 2023. Hun har dermed solid bakgrunn for egne meninger, og det er neppe dumt for Grønland at hun står på en relativt sikker 4.plass på Arbeiderpartiets liste til Stortingsvalget i 2025. (Foto: BullBy/lkr)

Lederen i Bydelsutvalget, Agnes Viljugrein (Ap) måtte, på grunn av et uventet møte, innlede det faglige programmet. Det fungerte bra. Hun startet friskt ut med den drømmen vi vel alle bærer på, og som også var utgangspunktet for møtet: Kan historien om Grønland bli historien om et område som også tok vare på sine kvaliteter?

Det blir ikke lett, men vi starter ikke på bar bakke. Innledningsvis pekte hun på det, som etter hennes mening fortsatt er det beste kunnskapsgrunnlaget for å utforme en politikk for Grønland: Rapporten om Gamle Oslo fra 2024. (Den kan du derfor laste ned via lenken foran).

Rapporten om Grønland fra 2024 er fortsatt et høyst aktuelt kunnskapsgrunnlag, mente Agnes Viljugrein.

Viljugrein var redd for at vi framover kunne komme til å svare på sosiale behov med fysiske tiltak. Utfordringene som må løses på Grønland er ikke nødvendigvis lønnsomme. Utbyggerne snakker om at de vil gi opp møteplasser, men det er kanskje det Grønland har nok av? Men 50 % av innbyggerne i Gamle Oslo leier boligen sin, mens andelen i Oslo som helhet er 32 %. 60 % av barna vokser opp i fattigdom. Byrådet har inviterte alle bydelen til å fremme ett krav det bør satses på i hver bydel. En nærmest umulig oppgave for bydel Gamle Oslo, men det hadde endt opp med «Oppgradering av bygulvet» i håp om at det burde kunne bidra til både videreføring av områdeløftet, at Sporveien river lokalen til Stargate, ekstraordinær levekårsinnsats på Vahl skole og ressurser til å motvirke forsøpling. Hun var nok selv innforstått med at det kunne være urealistisk, I det hele tatt var det litt for mange byråkratiske hindringer for en felles innsats mellom bydelen, kommunen og staten., mente Viljugrein. Hun pekte selv på sju innsatsområder for et bedre samarbeid:

Gode oppvekstsvilkår må finansieres
Rus(omsetnings)frie nabolag
Bedre koordinering med frivilligheten
Mer stabile bomiljøer
Trygge voksenpersoner og forbilder
Forsterka innsats på Vahl skole
….og ikke minst: Slutt på at alle peker på hverandre!

Avdelingsdirektør for områdeutvikling i Plan og bygningsetaten (PBE), Andreas Vaa Bermann hadde fått i oppgave å presentere prosjekter som er på gang i området. De var mange, og ikke ukontroversielle:

Oversikt over plansaker. (Klikk på kartet for større bilde)

Nye Oslo S (Her har PBE foreløpig nektet å legge det ut til offentlig ettersyn på grunn av åpenbare mangler i planen)
Biskop Gunnerus gata 14B
Schweigaardsgate 41-53 (næring boliger og park på busstomta)
Guneriuskvartalet
Lilletorget 1 (Entra eiendom)
Sonja Henies plass 2 (Oslo Spektrum)
Schweigaardsgate 10 m.m. (Riving av galleri Oslo og nybygg)
Schweigaardsgate 34 (Landbrukskvartalet)
Oslo gate 7 (Eies av Bane NOR)
Oslo fengsel (opprettholdes på samme sted)

Her vil vi rett og slett anbefale at dere kikker på de ulike planforslagene ved å laste ned bildene fra Vaa Bermanns innlegg: Status planarbeider rundt Oslo S-Grønland.

Bermann viste også de nye leilighetsnormene for de indre bydelene. Minstestørrelsen går ned til 30 m2 og det skal blir flere små leiligheter. Kravene til andel leiligheter over 80 m2 senkes fra 40 til 30 %. Flere av planforslagene som Bermann trakk fra ble forsinket i tid. I diskusjonen etter innlegget var Bermann opptatt at det burde være mulig å få i gang dialogen mellom utbyggere og myndigheter på et tidligere tidspunkt. I en slik sammenheng ville det være viktig at de overordnede rammene ikke var for løse.

Vigdis Tvedt, enhetsleder i bydelsforvaltningen for Gamle Oslo (Foto: BullBy/lkr)

Vigdis Tvedt, enhetsleder fra bydelsforvaltningen i Gamle Oslo snakket om «Grønland i endring – folkehelse og fellesskap, fortid og framtid. Hun startet med å vri på et sitat fra Ibsens «Brand»: «Evig eies kun det tapte rykte!». På begynnelsen av 1800-tallet var det en bydel verken Aker eller Kristiania ville ta ansvar for, men den ble til slutt innlemmet i Kristiania i 1859. Da fulgte maktbygg som kirke, politistasjon og skole. Det vokste etter hvert fram en viss sosial infrastruktur og enkeltpersoner som gjorde et stort sosialt arbeid, som for eksempel Olafia Johannesdottir.

Et viktig grunnlag for det som ble Grønlands tvilsomme rykte var det store antall transporter som passerte Grønland hver dag med varer fra bygdene omkring. For eksempel passerte 220 000 lass tømmer per år! Grønland ble et naturlig sted for billige overnattingssteder, bondefangeri, alkoholbruk og prostitusjon. Fra å ligge ved sjøkanten ble det etter hvert elvebredd og sump og bydelen utviklet seg med tiden til en arbeiderbydel. Etter at arbeidsinnvandringen begynte på 1970-tallet har bydelen utviklet seg fra arbeiderbydel til en kulturell smeltedigel. I dag er det 55 % med innvandrerbakgrunn i bydelen, med stort etnisk mangfold selv om somalisk bakgrunn dominerer. Bydelen preges av noe større ensomhet, mindre trygghet og lavere deltakelse i frivilligheten enn byen ellers, men forskjellene er ikke så store. Trangboddheten er noe større enn ellers i byen og det er en lavere andel boligeiere og en relativt stor andel av lavinntektsfamilier. Likevel er ikke alt svart, mange er optimistiske og rapporterer om gode helse. Med økende alder øker tilhørigheten til bydelen og andelen av folk som eier egen bolig.

Gentrifisering er en vanskelig balansegang, sa forsker Ingar Brattbakk fra NOVA/Oslo Met – og gjorde rede for de mange utfordringene. (Foto: BullBy/lkr)

Deretter gikk by- og boligforsker fra Oslo Met løs på det vanskelige gentrifiserings-spørsmålet. «Gentrifisering på Grønland? Pluss og minus. Hvilke erfaringer finnes?» het foredraget hans. Han viste til mye forskning på dette området og hadde en kort oppsummering av hva gentrifisering er, dens årsaker og konsekvenser:

Sentrumsnære, mer eller mindre forslummede områder, invaderes av middelklassen og/eller høyinntektsgrupper, de opprinnelige beboerne presses ut, området renoveres opp til de nye beboernes krav og hovedtyngden av inn- og utflyttere flytter henholdsvis fra og til andre områder i den samme byen.
Årsakene til at denne prosessen har fått relativt stort omfang er omfattende og innbefatter økonomiske, politiske, sosiale, kulturelle og romlige prosesser i samfunnet.
Konsekvensene har blant annet vært prisøkning på boligene, overgang fra leie til eie, demografiske endringer, fortrengning av «opprinnelige beboere», lavere beboertetthet, sosiale og kulturelle endringer og endringer i næringslivet.»

Poenget hans var at gentrifisering kan ha både noen positive og noen negative sider , og de var vanskelige å balansere. Hvordan kan man utjevne sosial ulikhet og redusere levekårsforskjeller mellom grupper uten å samtidig bidra til en gentrifisering som støter vekk grupper med liten økonomisk kapital økende geografisk ulikhet?

Innflytting av grupper høyere utdanning kan på den ene siden bidra til gode rollemodeller, engasjement og lokalt organisasjonsliv, men også føre til at folk lever adskilte sosiale liv, med liten kontakt med befolkningen ellers. Det kan avgjøres av innflytternes livsfase, holdninger og sosiale engasjement.

Gentrifiseringsprosesser er krevende å styre. Brattbakk pekte på nødvendigheten av at kommunene tar mer styring over boligutviklingen, fører en aktiv tomtepolitikk, forbedrer husleieloven. Uten en høyere andel kommunale boliger, tiltak rettet direkte mot fattige og sårbare grupper og tiltak for lokal næringsutvikling, kulturtiltak og frivillighet blir det vanskelig å styre utviklingen. (Se lysarkene til Brattbakk her(Se lysarkene til Brattbakk her – de har blant annet en morsom tegneseriestripe om gentrifisering)

Anne-Rita Aandal mente at den nye husleieloven ble knust – og utsatt igjen! Et helt grunnleggende problem for den norske utleiepolitikken er at vi har for få utleiere med et samfunnsoppdrag. Stat og fylke eier 8 %, organisasjoner og private stiftelser det samme andel og så har vi 1 % tjenesteboliger. Det betyr at minst 83 % av leiemarkedet domineres av private interesser og det skal mye til at ikke disse leilighetene tenderer mot å leies ut for det markedet er i stand til å betale. Leieboerforeningen observerer flere oppsigelser (økning 40 %) og utkastelser (økning 50 %) samt hyppige både lovlige og ulovlige utkastelser. Antallet saker overstiger leieboerforeningens kapasitet og det blir nå opptil 16 virkedagers ventetid hos dem.

Årsakene til den vanskelige situasjonen som har oppstått er mange: AirBnB, ukrainske flyktninger, byggestans på grunn av høye kostnader, store utleiere som selger seg ut på grunn av manglende lønnsomhet (som for eksempel Heimstadens salg av leiligheter på Sinsen), og manglende regulerings av korttidsleie.

Alt dette tyder på svikt i samfunnsplanleggingen og Aandal hadde en rekke konkrete forslag til løsninger hvorav de viktigste var å få etablert en ikke-kommersiell utleiesektor, flere offentlige utleieboliger, bedre bostøtteordninger, sterkere rettigheter for leieboere og strengere regulerings av korttidsleie.

Anna-Rita Aandal, Leieboerforeningen sa blant annet at situasjonen på leiemarkedet nå overbelastet Leieboerforeningen (foto: BullBy/mso)

Det paradoksale er at organiseringen av leieboere i Norge er så lav (1 %). Eierlinja ligger kanskje så sterkt i hodet på alle at leie oppfattes som et midlertidig steg en ikke trenger organisere seg for? Det er få insentiver for organisering. Dermed blir det en makt-ubalanse i hele boligdebatten. Det er positivt at fagbevegelsen nå begynner å engasjere seg. Sivilisamfunnet, organisasjoner og grasrotinitiativ er helt sentrale, og løsningene må være bredere enn bare det å styrke eierlinja. En utvidet boligpolitikk med nye fokus, svekker ikke eierlinja, mente Anne-Rita. Det er heller slik at dagens utleiepolitikk svekker eierlinja og gjør det vanskeligere og vanskeligere å komme ut av leie-situasjonen for dem som ønsker det.
(Se Anne-Rita Aandals_innlegg her)

Linda Veiby fra Riksantikvaren pekte på at Kulturmiljøet er en viktig ressurs i bærekraftig samfunnsutvikling. (Foto: BullBy/lkr)

Til slutt slapp Linda Veiby fra Riksantikvaren til med en forberedt sluttreplikk. Hun stilte det viktige spørsmålet om Grønland virkelig måtte bli ny? Dagens kulturmiljø på Grønland er en del av landets innvandringskultur og en ressurs i en bærekraftig samfunnsutvikling. Grønland er ikke bare for dem som bor der. Les hele innlegget til Linda her: Må Grønland bli ny?

Drømmen om Grønlands framtid satte jeg som tittel på dette innlegget. Det som ble klart på møtet at nå er også tiden for å handle. Store utbyggingsprosjekter står i kø, debatten om boligpolitikken er omfattende og skarpere enn på lenge, og oppmerksomheten knyttet til Grønland stor. For eksempel Rasmus Reinvang kunne fortelle Oslo Urban Week i september har Grønland som tema.

Det kan bli et at kulturmiljøet på Grønland ikke er organisert og ikke har noen viktige pressgrupper bak seg, vil denne referenten tro. Dette stiller politikerne og de

Møtet var godt besøkt, etter hvert med mellom 70 og 90 deltakere fra ulike aktørgrupper (Foto: BullBy/lkr

politiske partiene overfor et større ansvar om å bli tydelige om hva slags framtid de ser for seg for Grønland og Gamle Oslo.

Det er viktig og delta i debatten. Robert Lorang, med erfaringer fra arbeidet med Miljøbyen Gamle Oslo, minte hvor viktig lokal organisering i slike situasjoner. Forhåpentligvis kan det ligge an til mer samarbeid mellom BullBy og lokale krefter på Grønland i tiden framover.

Kampen om Grønland – Hvem vinner, hvem taper?

03/05/2025 / Lars Krogh og May Sommerfelt / 3 kommentarer

Bydel Gamle Oslo står overfor store endringer. BullBy og Interkulturelt Museum (IKM) inviterer til et åpent seminar tirsdag 10 juni kl. 13-16 for å belyse de konkrete planene for Grønland og Grønlands nærområde. Hvordan vil området endres? Hvem blir berørt? Vil dette bety økt gentrifisering? Hva blir konsekvensene for leieboere og økonomisk vanskeligstilte?

Denne våren har det det pågått en intens debatt om sosiale konsekvenser av byutvikling og gentrifisering på Grønland. Debatten aktualiserer en bredere diskusjon om hvordan vi kan sikre boliger for alle, også i sentrale byområder.

Beboere og andre lokale aktører er bekymret for at byutviklingsprosjekter på og nær Grønland skal bidra til å forsterke pågående gentrifiseringsprosesser. Med konsekvenser som økt husleie og at lokale kafeer og butikker blir skviset ut. Se for eksempel et debattinnlegg i Dagsavisen 24. august.

Møtet foregår i Tøyenbekken 5, det gamle politihuset som ble restaurert som en del av prosjektet «Miljøbyen Gamle Oslo»

BullBy og Interkulturelt museum (IKM) har gått sammen om å arrangere et åpent seminar om dette tema knyttet til en utstilling «Kampen om Grønsland 2.0» som IKM har i 1. etasje. Både temaets viktighet og det at salen kan romme langt flere enn BullBys medlemmer gjør at vi denne gangen kan invitere interesserte også utenfor vår medlemsmasse.

Tidspunkt: 10. juni kl. 13.00 – 16.00.
Sted: Interkulturelt Museum Tøyenbekken 5. Salen 3. etasje.
Møteleder: Jon Guttu, BullBy

På grunn av servering vil vi gjerne ha påmelding via denne lenken
(Gratis. Seminaret er åpent for alle)

Program:

13.00: Velkommen ved IKM/Gazi Özcan og BullBy/May Sommerfelt
13.10: Hvilke prosjekter er på gang i området? En oversikt over de større utbyggingsprosjektene; areal, formål, antall leiligheter, etasjer og framdrift.
v/ arkitekt Andreas Vaa Bermann, avdelingsdirektør for områdeutvikling, Plan- og bygningsetaten.

5 min. Spørsmål og kommentarer

13.35: Grønland i endring – folkehelse og fellesskap, fortid og framtid.
v/Vigdis Tvedt, enhetsleder, bydelsforvaltningen Gamle Oslo

5 min. Spørsmål og kommentarer

14.00: Gentrifisering på Grønland? Pluss og minus. Hvilke erfaringer finnes?
v/ forsker Ingar Brattbakk, NOVA/Oslo Met

5 min. Spørsmål og kommentarer.

15.25: Pause 15 min. Kaffe

14.40: Hva med de som fordrives? Hvor blir det av leieboere, økonomisk vanskeligstilte og andre som må flytte?
v/ Anne- Rita Aandal, Leieboerforeningen i Oslo.

5 min. Spørsmål og kommentarer

15.00: Planene for området – er det dette bydelen trenger?
v/BU-leder Agnes Viljugrein

5 min. spørsmål og kommentarer

15.20 Diskusjon og korte forberedte innlegg
bl.a. v/Avd.dir. Linda Veiby, Riksantikvaren

Ca. 16.00 Slutt

16.15 Samling og samvær på Asylet for dem som har lyst og anledning

De to første bøkene i BullBy’s bokserie er kommet!

07/04/2025 / Johan-Ditlef Martens / 0 kommentarer

I 2024 var det 400 år siden Christian IV anla Christiania. Det inspirerte flere av BullBys medlemmer til å skrive om Oslos bolig-, transport- og byplanutvikling. Arbeidet vil føre til fire bokverk. Nå er de to første kommet og i salg!

Her er forsidene til de to bøkene som nå legges ut for salg. Boligplanlegging og politikk fra 1850 er nå til sags i Tronsmo bokhandel i Universitetsgata. De lange linjene legges tilvarende ut litt senere. (Klikk på bildet for større format)

De som er kommet er «De lange linjene. Hovedtrekkene i byens utvikling fra 1624 til våre dager», skrevet av Terje Kleven og «Boligplanlegging og politikk fra 1850», skrevet av Jon Guttu og Johan-Ditlef Martens. Seinere kommer «Samferdsel former Oslo, fra 1800-tallet til i dag» (fire bøker), som skrives av Gustav Nielsen og «Byområder i forvandling. Transformasjoner 1880-2024» som skrives av flere og redigeres av Njål Arge og Tallak Moland.

De lange linjene handler om hva som skjedde etter bybrannen i 1624. Hvorfor ser Oslo ut som den gjør og hvordan ble den slik? Hva er de lange linjene – de små og store stegene – i byens utvikling fra en beskjeden provinsby i danskerikets utkant til det nye Norges hovedstad og landets viktigste by? Hvordan og hvorfor står vi i dag overfor en by i svimlede endring og transformasjon?

Terje Kleven tar leseren gjennom de lange linjene i fortellingen om hvordan Oslo er blitt som den er gjennom de fire hundreårene fra befestet by til dagens Fjordby. Ledetråden er hvordan byen «ser ut», hvordan byens fysiske struktur og arealbruk har endret seg, hvordan boliger, næringsliv, veier, gater og annen infrastruktur har tatt form.

Boka er et bidrag til Oslos byplanhistorie, om hvordan byen er blitt til som resultat av historiens gang, av tidsånd, konjunkturer og politikk, av planer og mangel på planer, av hendelser og tilfeldigheter. Den forteller om mennesker og institusjoner med politisk og økonomisk makt, innflytelse og kunnskap som har hatt avgjørende betydning for at byen ser ut som den gjør.

Boligplanlegging og politikk fra 1850 viser Oslos varierte boligmasse, alt fra gamle bygårder sentralt byen, til kommunale prosjekter som Torshov og Ullevål hageby, drabantbyer som Lambertseter og Tveita og perifere villastrøk.

Politikken har endret seg opp gjennom årene fra et sterkt offentlig engasjement, spesielt i 1920-årene til et mer åpent og fritt marked i dag. Vi setter dagens boligdebatt inn i et historisk perspektiv med et kritisk blikk på de siste tiårenes utvikling. Det er blitt vanskeligere å få seg en bolig og de minste og billigste boligene er blitt mindre.

Boken forteller om de viktigste politiske og faglige kreftene som har formet byens boliger og presenterer typiske eksempler på det som ble resultatet. I 2024 er Hovinbyen det største byutviklingsområde og skal gi plass til 30 – 40 000 boliger og opptil 100 000 arbeidsplasser de kommende tiårene.

Vi følger en historisk utvikling, men noen temaer er beskrevet gjennom flere tidsperioder, som Villabebyggelsen og Byfornyelsen. Boken tar også for seg viktige plandokumenter, alt fra Harald Hals Generalplanen Fra Christiania til Stor-Oslo av 1929 til dagens kommuneplan og Småhusplan.

Bøkene retter seg både mot folk som jobber profesjonelt med boligbygging og boligplanlegging samt alle som er opptatt av boligspørsmålet. Boligplanlegging og politikk fra 1850 er nå til sags i Tronsmo bokhandel i Universitetsgata. De lange linjene er tilgjengelig fra Svein Sandnes Bokforlag (bestilling: bokstabburet@gmail.com eller via nettsiden www.bokstabburet.no)

Mer om bakgrunnen for bokprosjektet kan du lese her

På sporet av den tapte tid

04/11/2024 / Lars Krogh / 1 kommentar

Bullbys møte 22. oktober ble det man kan kalle et «gildt møte». Det gir en egen indre jubel å kunne oppsummere det man faktisk fikk til i sin tid. Men hvorfor får man det ikke til i dag?

Kjell Spigseth startet møtet med en beretning om hvordan samarbeidet om utviklingen av det som i sin tid ble kalt «Miljøbyen gamle Oslo»(MGO) startet og ble drevet. Utgangspunktet i begynnelsen av 1990-tallet var ikke bra: Biltrafikken på E18 og E6 – lang tid gjennom bydelen, skapte et helvete av støy, forurensning og utrygghet. Bispevika og Bjørvika var en ørken av trafikkanlegg, jernbaneskinner og containere. Det vare e totalt nedslitt bydel, og fysisk forfall. Gamlebyen skole ble nedlagt.

Samtidig skjedde det positive ting både lokalt, nasjonalt og globalt. Det var stor folkelig motstand mot forslumming, trafikkstøy og forsøk på rivning av gamle miljøer. Lokalt var det organisering i velforeninger på Vålerenga, Gamlebyen og Grønland. Bydelen Gamle Oslo engasjerte seg også i fysisk forbedring. Nasjonalt ble det organisert nærmiljøforsøk, samarbeid om mer miljøvennlig bytransport og Gustav Nielsen gav ut heftet «Miljøbyen 2005» i 1990. Det var første gang miljøbybegrepet ble brukt i Norge. Internasjonalt styrket betydningen av miljø og bærekraft seg gjennom blant annet Brundtland-kommisjonens arbeid.

Arbeidsmåten i MGO var også spesiell, og ny for sin tid. Man bygget på visjoner framsatt på måter som befolkning og politikere kunne forstå, det ble organisert et ganske unikt samarbeid i form av «Miljøbyavtaler» mellom statlig nivå, kommunalt nivå og prosjektsamarbeid med fagfolk som samarbeidet tett med lokale krefter. Prosjektet MGO disponerte egne pengemidler som kunne brukes i spleiselag med andre offentlige organer – og gjennom dette blant annet utnytte sysselsettingsmidler som ble stilt til disposisjon på grunn av arbeidsløsheten i 90-årene.

Robert Lorange (t.v.) og Kjell Spigseth utveksler gamle minner fra arbeidet med «Miljøbyen Gamle Oslo» (Foto: Bullby)

Det er vel verdt å lese mer om hvordan grunnlaget for både oppstart og gjennomføring av prosjektet «Miljøbyen gamle Oslo» ble lagt i Kjell Spigseths foredragsnotat til møtet.

Robert Lorange fra Enerhaugen arkitektkontor hadde vært aktiv i aksjonsgruppa på Kampen som kjempet mot rivning i 70-åra – og langt på vei vant fram i bystyret i 1982. Mange av disse gruppene eksisterte også i 90-åra og kunne bidra med innspill, og ikke minst – mange av deltakerne var blitt fagfolk som bekledte viktige stillinger i kommunal og statlig forvaltning. Robert var for eksempel plankonsulent i bydel Gamle Oslo fra 1990, og fra 1993 faglig sekretær i MGO med særlig arbeid med nærmiljø, fram til og med 1996. Han ga oss innsikt i arbeidsmåter og

Robert Loranges håndtegnede visjon for Sørli plass på Tøyen. Ikke langt unna slik det er blitt, og fontenen ble funnet brukt på et lager.

mange av prosjekter som ble gjennomført som en del av MGO. Innlegget hans blir formidlet her gjennom bildene han viste tilsatt noe av teksten fra foredraget.

Det var morsomt å få innblikk i prosessene fra den gang – og å se at mye av dette står i dag, og har dannet grunnmuren for det forbedringsarbeidet som fortsatt skjer i bydel gamle Oslo.

Gustav Nielsens foredrag om Trafikkomleggingen i Gamle Oslo viste utviklingen fra byens mest trafikkbelastede område, med de problemene dette skapte med hensyn til trafikkulykker og mistrivsel, og ga en framstilling av forbedringstiltak som ble gjennomført – og noen som ikke ble gjennomført. En titt på foredraget anbefales. (Bruk lenken over)

Innlegget fylte ut Kjell Spigseths bilde av MGO som et resultat av både internasjonale, nasjonale og lokale tendenser og supplerte Lorang med ytterligere eksempler på forbedringstiltak.

Utgangspunktet var en USA-inspirert planlegging for biltrafikken som hadde regjert langt inn i 70-åra, der en gikk så langt som til tanker om nedlegging av Oslo-trikken. Stagnasjon, oljekrise og politisk oppvåkning var med å skapte perioden fra 70-årene til langt inn i 80-årene med miljø- og levekårsopprør, gatebruksplaner, trafikksaneringer og byfornyelse. Oslo valgte en transportpolitisk linje: Baneby med trafikkavgifter, trafikksikkerhet og miljø framfor nye hovedveier. Mot Statens vegvesens og høyrepartienes ønsker. Tuneller for tog og T-bane ble bygget, Vålerenga-tunellen ble realisert, seinere Opera-tunellen og Ekeberg-tunellen.

Men, innleggene om alle forbedrings- og miljøtiltakene betyr dessverre ikke at alt er perfekt i Gamle Oslo bydel.

Ingar Brattbakk fra Senter for bolig og velferdsforskning (BOVEL) og Arbeidsforsknings-instituttet (AFI) ved OsloMet oppsummerte i sin innledning mange bekymringsfulle trekk ved utviklingen: Økende forskjeller, størst andel av private utleiere, omsetning av stoffer og utfordringer i enkelte innvandrergrupper. 2 av 3 barn lever i familier med inntekt under fattigdomsgrensen (EU-60 definisjon) Bydelen har omfattende utfordringer med gatekriminalitet og dopsalg der barn og unge rekrutteres, bomiljøet i kommunale gårder og i flere sameier og borettslag (50-70 % av borettslagsleilighetene leies ut!). Det er manglende fritidstilbud til barn og unge og utfordringer med fysisk – vedlikehold, søppel, belysning.

Ingar Brattbakk fra OsloMet orienterte om dagens situasjon i bydel Gamle Oslo (Foto: Bullby)

Med en så mangfoldig og polarisert befolkning og stor gjennomtrekk kan det være utfordrende å skape et «vi» og få til et sosialt lim som binder folk sammen på tvers av skillelinjer. Derfor trenger Grønland mer enn mange andre steder fortsatt felles møteplasser både inne og ute, bedre vedlikehold og oppgradering av uteområder. Det er stort behov for å styrke offentlig innsats, særlig overfor barn og unge. Dessuten et stort behov for, men ikke alltid så lett, å mobilisere frivillig engasjement. Driften av bydelens uterom blir en utfordring og det er vanskelig å mobilisere til «lokalsamfunnsvilje» i en befolkning med store økonomiske og etniske ulikheter.

Samtidig gav han oss eksempler på ulike metoder for å bidra til at innbyggere fikk bidra i utformingen av bygg og omgivelser gjennom ulike kvalitative og kvantitative metoder. Lenker til en del av de rapportene han viste til finner du her. En av ulikhetene fra MBOs tid er vel at befolkningen blir respondenter på andres undersøkelser og ikke aktive deltakere gjennom egne organisasjoner.

Debatten viste at bydelene er blitt en svakere aktør i utviklingsprosessene. De sliter med sektorinteresser og mangler gjennomføringsevne. Det er blitt en maktforskyvning i byutviklingen der utbyggerinteressene styrkes i forhold til Plan- og bygningsetaten og de overordnede reguleringsplaner.

Det står ikke til å nekte at mange av deltakerne på møtet, der flere hadde vært med på «pionertiden» under MBOs glanstid, satt og lurte på hva som var gått tapt. Hvordan skal vi komme tilbake til en tid da aktørene i de besluttende organer var befolket av personer som la vanlige folks interesser til grunn for sine analyser og vedtak? Enten det var den sosiale boligbyggingens tid i etterkrigstiden, eller i 80-90 åra, der vi gjennom foredragene til Spigseth og Lorange hadde fått sett hvordan en slags «norsk modell» i planleggingen fikk utfolde seg: Med et reelt og tillitsbasert samarbeid mellom offentlige myndigheter, utbyggingsinteresser og en mer organisert befolkning.

Svært mange av de fornøyde møtedeltakerne på dette bildet har deltatt og deltar fortsatt i arbeidet med utviklingen av bydel Gamle Oslo. Tross dagens mange utfordringer var det interessant å høre om fortidens resultater og dagens arbeid med å utvikle bydelen.

Derfor tittelen på dette referatet. Møtet satte oss på sporet av den tapte tid. Det blir ikke lett å finne den igjen. Beboerorganiseringen i dag er svak. Leieboerforeningen er forundret over hvor få medlemmer de har, fortalte de på Boligkonferansen 2024 og Brattbakk hadde nettopp gitt oss et innblikk i de dårlige forutsetningen for å mobilisere «lokalsamfunnsvilje» i bydelen.

Vi kom ikke dit at vi fikk utviklet en strategi for den framtidige utviklingen av gamle Oslo. Men det er jo likevel viktig å minne seg om at ting faktisk har vært mulig. Og vel bør kunne bli det igjen?

Nytt tidsskrift: NY BOLIGPLAN

06/06/2024 / Johan-Ditlef Martens / 1 kommentar

Norge er nå velsignet med et nytt boligpolitisk tidsskrift. Initiativtakere og redaktører er Erlend Hanssen Sjåvik og Kim Pløhn og tidsskriftet gis ut av Pax.

Fra lanseringen av tidsskriftet kan vi lese:

«18 kvadratmeter solgt for 2,6 millioner,» lyder overskriften. Nok en «gladsak» tikker inn fra en lokalavis i Oslo, og understreker det meglere og utbyggere har sagt i flere år: det er behov for flere små leiligheter i Oslo. Markedet skriker etter disse små leilighetene! Det verken lokalavisen eller markedsaktørene ser ut til å ta inn over seg, er at det er boligkjøperen, og de som ikke har råd til å kjøpe, som skriker.

Forsiden av første nummer

I snart 40 år har boligproduksjonen i Norge basert seg på tilbud og etterspørsel, der kommuner og boligprodusenter har hatt som oppgave å samarbeide om å utvikle et velfungerende boligmarked, med et mål om at flest mulig skal eie sin egen bolig. Ser vi resultatet av dette samarbeidet, boligene som er bygd og diskusjonen om boligkvalitet, er det tydelig at mange aktører oppfatter det som «velfungerende» å redusere boligstørrelsen til det førstegangskjøperen kan betale. Konsekvensen er en endring av leilighetsnormen og klarsignal til å bygge flere trangbodde leiligheter sentralt i Oslo.

Ny Boligplan er en forening og et tidsskrift som er etablert for å børste støv av boligen som et velferdsgode. Etablert i 2023 for å bidra til en informativ og kritisk diskurs om boligkvalitet og utforske hva en boligpolitikk for vår tid kan være.

Prosjektet er inspirert av 1930-tallets tidsskrift PLAN, som gjennom sitt arbeid dannet grobunnen for det som senere ble fundamentet for etterkrigstidens storstilte boligbygging og ”den norske boligmodellen”. Deres arbeid gjør det ettertrykkelig klart at hver tid trenger en politisk og faglig debatt om hvordan vi løser boligspørsmålet og definerer tydelige rammer for hva en god bolig skal være.

I første nummer av NY BOLIGPLAN belyser vi blant annet de lange linjene i den norske boligpolitikken, diskuterer hva boligkvalitet er eller kan være, analyserer leilighetsplaner og leilighetsnormer, kritiserer den enøyde eielinja, og undersøker hvilke rammer plan- og bygningsloven gir for en aktiv kommunal boligpolitikk.

Tidsskriftet inneholder bidrag av Johan-Ditlef Martens, Ketil Moe, Alf Jørgen Schnell, Nagy Makhlouf, Karl Otto Ellefsen, Ellen de Vibe, Søstra100, Ragnhild Brochmann, Rolf Barlindhaug, Jonas Løland, Jardar Sørvoll, Oda Ellensdatter Solberg og Anne-Kristine Kronborg.»

Erlend Hanssen Sjåvik er utdannet byplanlegger fra NMBU og Universidad Politecnica de Valencia. Han skrev masteroppgave om boligpolitikk og har jobbet med temaet i ulike roller i yrkeslivet, blant annet i Husbanken.

Kim Pløhn er utdannet arkitekt fra AHO og ENSA Paris-Malaquais og er landskapsarkitekt fra Københavns Universitet. Han har jobbet med boligprosjekter på arkitektkontorer i Oslo, København og Zürich.

Tidsskriftet kan bestilles hos Pax: Ny boligplan – Pax Forlag
Tidsskriftet har også en egen nettside.

*******

Se også bladet Arkitekturs omtale av det nye tidsskriftet

Om HABITAT og bistand i byutvikling

23/05/2024 / Lars Krogh / 1 kommentar

Bullby hadde i september 2023 et møte om situasjonen i verdens storbyer. Dette møtet vakte såpass interesse at vi også gjerne ville ha et møte til som fokuserte mer på hva som gjøres nasjonalt og intensjonalt for å bidra til løsningen av de enorme utfordringene Peter Butenschøn den gang la fram om.

I mars i år fikk vi derfor to av våre mest garvede medlemmer med utenlandserfaring til å snakke om dette, med hovedvekt på å presentere FN-organisasjonen HABITAT og dens norske avdeling, men også fortelle fra egne erfaringer med internasjonalt arbeid innen boligsektoren

HABITAT som del av FN-systemet

Sven Erik Svendsen innledet først med en orientering om hvordan Habitat-systemet var blitt til og litt om organisasjonen i Norge. Sven Erik har en bred internasjonal arbeidserfaring gjennom arbeid med følgende prosjekter:

Sven Erik Svendsen (Foto: Bullby)

I Saudi/Burayda/Riyad i to omganger med regional planlegging i samarbeid med Norconsult og NIBR
I Sri Lanka med forbedring av plantasjearbeiderboliger (for Norad)
I Palestina med boligpilotprosjekt på Gaza – (For Verdensbanken)
I Sør Sudan med planleggeropplæring lokalt (for FN’s flykningeorganisasjon (UNHCR) og UN-Habitat )
I Xian (Kina) med byfornyelse i samarbeid med NTNU og i FoU-samarbeide med lokalt universitet
I Uganda/Makerere med oppstart av ny arkitektskole (i samarbeid med Universitetet og AHO (Finansiert av Norad)
I Øst Afrika med universitets-samarbeide om utvikling av Master- og PhD studier i samarbeid med AHO og NTNU. (Finansiert av Norad)

FN-organisasjonen UN-Habitat og World Urban Campaign står for FN’s internasjonale arbeide med boligspørsmål. Bakgrunnen for arbeidet i Habitat er den voldsomme og til dels ukontrollerte urbaniseringen, særlig i det globale sør som fulgte etter hvert som stadig flere land frigjorde seg fra kolonialismen. Urbaniseringen skjer som følge av byenes egen vekst, tilflytting fra landsbygda som følge av vanskeligheter med å livberge seg der (tørke og menneskeskapte naturkatastrofer), og flyktningestrømmer som følge av kriger. Dårlig fungerende byråkrati, korrupsjon og uklare eierrettigheter bidrar til at det skapes såkalte «uformelle bosettinger», stort sett i form av slum – et uttrykk som brukes greit i India, mens andre land bruker andre ord.

Denne urbaniseringen har generelt sett fått lite faglig og politisk oppmerksomhet internasjonalt, og foregår i stor grad markedstilpasset og ukontrollert. Arbeidet i UN-Habitat representerer, til en viss grad, en motvekt mot dette. Norge, Sverige og Canada har tradisjonelt bidratt mye til finansieringen. Seinere, etter en evaluering, støtter ikke Norge lenger organisasjonen. Dette kan også ha sammenheng med en generell uvilje fra norsk side til å støtte byene over bistandsbudsjettet. Norge har lenge hatt en tro på at hvis man støttet landsbygda, så ble folk der, mens det i realiteten kan forholde seg motsatt: Folk får høyere utdanning, og flytter til byene.

UN-Habitat holder en faglig konferanse 2.hvert år: World Urban Forum og arrangerer hvert år «Urban October» der det legges vekt på å fremme en bedre urband framtid. Først mandag i denne måneden gjennomføres World Habitat Day og måneden ender med World Cities Day den 31.10.

Habitat i Norge

Habitat Norge er en NGO (Non-Governmental Organization) som ble etablert i Norge i 1988 og samarbeider med en rekke internasjonale organisasjoner, blant annet UN-Habitat, men er ikke en del av denne organisasjonen. Arbeidet i Norge drives utelukkende på frivillig basis, som en avdeling av Norsk forening for bolig- og byplanlegging (NBOBY) og er frivillig tilsluttet Habitat International Coalition (HIC) og UN Habitats World Urban Campaign (WUC). Hver første mandag i oktober arrangeres det en nasjonal konferanse som følger opp den internasjonale World Habitat Day.

Habitat Norge har også et løpende samarbeid med urbane grasrotorganisasjoner som Slum Dwellers International (SDI), Asian Coalition for Housing Rights (ACHR), Huairou Commission (Huairo), Orangi Pilot Project (OPP) m.m. Cities Alliance og Verdensbankens urbane anker er nære partnere. Habitat Norge er også medlem i Forum for utvikling og miljø (FORUM) og deltar i nettverket «Organisasjoner med rammeavtale om informasjonsstøtte med NORAD» (RORG).

I Norge samarbeides det også med «Arkitekter uten Grenser» og «Ingeniører uten grenser».

I Norge drives altså Habitat-arbeidet på frivillig basis, og innen FN-systemet er det avhengig av en del lands velvilje for å bli finansiert. Norge har, som nevnt, trukket seg ut. Slik sett er Habitat-arbeidet nasjonalt og internasjonalt ikke veldig sterkt finansiert, for ikke å si underfinansiert i forhold til de utfordringene en står overfor.

Annet internasjonalt arbeid innen boligsektoren

May Sommerfeldt innledet deretter om sine erfaringer med internasjonalt arbeid både som privatperson, gjennom Habitat Norge og gjennom boligkooperasjonen:

May Sommerfeldt (Foto: Bullby)

1986: Seminar i Stockholm «Hur kan arkitekten bidra» som opptakt til Det Internasjonale bolignødsåret
1987: Seminarer og konferanser på Habitat-dagen i Norge i samarbeid med NIFs u-landsgruppe
1987: Hjelpelærer i vårsemesteret for studentprosjekt i Katmandu, Nepal om forbedring av «squatter-bebyggelse» langs Visnumathi elva
1991-93: Norad ekspert i Hambantota Sri Lanka med fokus på lokal planlegging (formidling av erfaringer fra Byplankontoret, Asplan, Miljøverndepartementet og som planlegger i bydel Gamle Oslo)
1996: Deltakelse på Habitat II i Istanbul med Foredraget innen temaet Best Practice: «Oslo Old Town – Community Participation in Environment Improvement»
Boligkooperasjonens representant (som leder av NBBLs internasjonale avdeling) i den i den norske delegasjonen (sammen med Utenriksdepartementet, Miljøverndepartementet og daværende Kommunal- og regionaldepartementet).

To eksempler fra boligkooperasjonens bistandsarbeid

Etter 1996 er det særlig samarbeidsprosjekt i regi av boligkooperasjonen hun har deltatt i, og erfaringene fra disse var hovedtema i innlegget hennes.

Generalforsamling i en New Town Co-op, Sør-Afrika (Foto: May Sommerfeldt)

I 1996 ble NBBL anmodet om å være med å etablere boligkooperasjonen i Sør-Afrika. Den ambisiøse målsettingen for hele landet var den gang 1 million boliger innen år 2000. Sør-Afrika etablerte en husbank (NHFC), det ble bevilget generøse subsidier og de enkelte kommunene skulle bidra med byggeklare tomter – ganske likt slik Norge gjorde det etter krigen. En eksisterende organisasjon i Johannesburg som hjalp folk i bolignød (COPE) gikk i samarbeid med NBBL om å utvikle dette til et boligbyggelag: Cope Housing Association. Idéen var å få til et institusjonssamarbeid mellom likeartede institusjoner. Dette samarbeidet gikk bra i noen år. Det ble etablert 700 boliger gjennom 7 borettslag, 3 i form av nybygging og 4 i form av rehabilitering av nedslitte bygårder i Johannesburg.

Driften av borettslagene, som skulle styres av beboerne, viste seg vanskelig. Nå skulle det betales husleie, kommunale avgifter, forvaltningsgebyr og låneavdrag. «The Culture of Non-Payment» var en arv fra Apartheid-tiden og skapte vansker da enkelte begynte å protestere på betalingene, og fikk med seg flere.Noen styrer måtte ha bevæpnede vakter, underskuddene økte og borettslagene ble slått konkurs. De fortsetter nå som sosiale utleieboliger *).

I slummen Kibera (nubisk: Jungel) bor ca 1 mill. mennesker på et arealet på størrelse av en golfbane (Foto: May Sommerfeldt)

Erfaringene fra Kenya er mer positive. Her har en samarbeidet med NACHU (National Cooperative Housing Union), en fellesorganisasjon for boligkooperativer og «boligbyggelag». Kooperasjonstanken står sterkt i Kenya og ble utviklet allerede på 50-tallet innen jordbruk, kaffeproduksjon etc. Hver familie har minst et medlem i et eller annet spare- og kredittkooperativ (SACCOS) der en kan spare for senere å få rimelige lån til å starte virksomhet til betingelser som vedtas kollektivt eller av valgte representanter.

Arbeidet i Kenya skjedde gjennom at NACHUs tekniske avdeling kjøpte opp land på vegne av kooperativene og så stor for bygging av start-boliger på 15-20 kvm. samt infrastruktur i form av veier, vann/avløp og rensing. Kooperativene tar opp lån i NACHU sparebank– med egenandel 15%. Dermed blir det mulig å flytte ut av slummen for et svært rimelig beløp og en betaler ned på et lite lån i stedet for skyhøye leiepriser til «slumlords». Deretter kan en gradvis bygge på den nye boligen.

Utenfor en start-bolig i regi av NACHU

Samarbeidet med Kenya har skjedd med støtte fra NORAD og med egenandeler fra norske boligbyggelag. Det har vært gitt støtte til organisering og opplæring av kooperativer, utvikling av boligtyper, tomteplaner og til forskuttering av kjøp av land. Det har vært gjennomført studiebesøk fra Kenya til flere boligbyggelag i Norge og vice versa. Fra norsk side har en formidlet boligsamvirkets historie og erfaringer fra dagens praksis.

Samarbeidet i Kenya har med andre ord i større grad spilt sammen med eksisterende tradisjoner og kultur enn samarbeidet i Sør-Afrika. Uansett kan en ikke regne med å påvirke byutvikling og samfunnsforhold i avgjørende grad, men det kan ligge gjensidig nytte i samarbeid mellom likeartede organisasjoner (som for eksempel NBBL/OBOS og NACHU), universiteter og forskningsmiljø i Nord og Sør og kanskje også bykommuner i Nord og Sør.

SKIFTENDE IDEOLOGIER I BISTANDSARBEIDET

Ideoligiene i arbeidet med boligspørsmål har jo endret seg over tid. Fra 50-60-årenes store boligprosjekter, som i Sør langt fra klarte å holde tritt med den store tilflytningen, fra 70-åras selvhjelpsstrategier (Jfr John Turner som med Self Help Housing og boka «Freedom to Build» skapte et nytt mantra). Det ble gjennom blant annet Verdensbanken startet mange «Site and Service»-prosjekter der det ble lagt til rette med vei, vann og klaoakk for at folk kunne bygge selv, men heller ikke slike prosjekt har på noen måte vært tilstrekkelige til å dekke behovene.

Så skjedde det et paradigmeskifte i 1993 da Verdensbanken kom med sin nye strategi: «Housing; Enabling Markets to work» (World Bank Policy Paper). En slik «Enabling Policy» lå til grunn for Habitat IIs Agenda Istanbul 1996. Nå skulle bolignøden løses av markedskreftene. Og slik har det vel i hovedsak fortsatt.

__________________

*) NORADs uavhengige nyhetsmagasin Panorama har hatt to artikler om dette samarbeidet: Et oppslag om mulig korrupsjon i COPEs ledelse og et tilsvar fra en medarbeider i NBBL som mener det er fortsatt håp for COPE. FAFO har også utarbeidet en spørreundersøkelse blant COPEs beboere for NBBL: Co-operative Housing in Johannesburg – A Survey among the Residents. (FAFO paper 2002:4)

Kan Oslos småhusplan sikre en miljøvennlig småhusbebyggelse?

23/10/2023 / Lars Krogh / 0 kommentarer

Oslo kommunes småhusplan ble vedtatt 27. september i år. 17. oktober var planen tema på Bullbys medlemsmøte. Sissel Belgen Jakobsen fra Plan- og bygningsetaten innledet om arbeidet og Bullbys Jon Guttu presenterte en del alternative måter å tenke på.

Småhusplanen er Oslos største reguleringsplan og omfatter store deler av byens eksisterende småhusområder. Den omfatter 24 000 dekar og 28 000 eiendommer. Det er forventet at planen skal åpne for ca 300 nye boliger i året innenfor småhusbebyggelsen.

Sissel Belgen Jakobsen hold en poengtert innledning om småhusplanen og prosessen som ligger til grunn for den. (Foto: Bullby/LK)

Oslo bestemte allerede i 1995 at småhusområdene måtte ta unna en del av den forventede boligveksten. Erfaringene har vist at måten dette gjøres på lett kan føre til resultater som går ut over både miljøverdier og andre kvaliteter i småhusbebyggelsen. Bestillingen for denne nye planen var derfor at

«Småhusområdene må i større grad skjermes for ytterligere fortetting, og utbygginger bør skje med sterkere vern av de grønne verdier i områdene.

Planrevisjonen må samtidig, innenfor rammene for nevnte føring, søke å forenkle og klargjøre aktuelle reguleringsbestemmelser med sikte på at byggesaksbehandlingen kan gjennomføres enklere og billigere.»

Plan- og bygningsetaten har i hovedsak endret de skriftlige bestemmelsene i planen. Viktige punkt i denne sammenhengen er at:

Tillatt bebygd areal (BYA) på tomten reduseres fra 24 % til 18 %.
- (På tomter langs sjøer og vassdrag reduseres tillatt BYA fra 18 % til 16 %.).
Det blir en ny parkeringsnorm. Fra å være et krav om minimum 2 p-plasser per tomt er det nå bare tillatt med maksimum 2 p-plasser.
Minste tomtestørrelse per boenhet er 600 kvm for eneboliger og 400 kvm for flermannsboliger. Største antall boligenheter per tomt er fire. (Men til hver boligenhet kan det legges en mindre utleiebolig på 50 kvm. Teoretisk kan det derfor være 8 boenheter på en 1600 kvm tomt).
50 % av tomta skal holdes fri for terrenginngrep.
- Men det legges opp til noe større fleksibilitet der du kan gjøre terrengendringer
60 % av tomta skal være grøntarealer.
Det er lagt begrensning av bebyggelse og anlegg under bakken i dybde og utstrekning
- Det tillates kun under bebygd areal og med maks én etasje.
Visuelle kvaliteter av bebyggelse styres gjennom plan- og bygningslovens § 29-2 (skjønnhetsparagrafen).
- …, men krav til formingsfaktorer er tatt ut (Unntak er takform og takterrasser.)
Det stilles krav til plassering av bebyggelse.
- En skal følge enhetlig bebyggelsesstruktur
- Det er avstandskrav til vernet bebyggelse
«Tre-bestemmelsen» er styrket.
- Mer entydig ordlyd som understreker vernet og spesifiserer at trevernet gjelder utenom byggesak.
- Unntak fra trevernet i tilfeller der trær er til hinder for å oppnå en utnyttelse på 18 %-BYA.
Det er mulig å ta initiativ til omreguleringer ut av småhusplanen.

Bestemmelsene gir et potensial for mellom 2800 og 10700 nye boliger innenfor planområdet, men forsamlingen var nok noe i tvil om dette er tilstrekkelig til å sikre en mer miljøvennlig og trivelig småhusbebyggelse. Årsaken til at en regulerer gjennom bestemmelser er manglende kapasitet hos PBE til å lage fysiske planer for alle disse delområdene som planen består av. Planen har dessuten vært gjennom en lengre politisk prosess med sikte på å få en bred politisk forankring av planen, noe som neppe har gjort den skarpere i kantene. Sissel Belgen Jacobsens innlegg kan lastes ned fra våre sider.

Bildet viser hvordan fortetting fort kan gå ut overvegetasjonen i et område. Til venstre i bildet får vi et inntrykk av hvordan det var. (Foto: Jon Guttu)

NVE har levert innsigelse fordi de mener flom- og rassikring ikke er tilstrekkelig ivaretatt. Dermed er det midlertidig forbud mot tiltak i planområdet inntil Kommunal- og distriktsdepartementet har tatt sin avgjørelse.

Jon Guttu viste i sitt innlegg bade eksempler på hvor ille det kunne bli med uregulert fortetting, meng gikk også gjennom noen planeksempler på hvordan det kunne gjøres på måter som bevarte vegetasjon og utsyn i størst mulig grad. Her anbefaler jeg å laste ned Jon Guttus innlegg.

Det ble en livlig debatt etter innleggene. Det er klart at mindre områder med god regulering vil kreve adskillig mer plankapasitet enn større områder med generelle krav, slik småhusplanen legger opp til. Tanken om kollektivt ansvar for et område svekkes. Kunne det være en mulighet at første utbygger i et område pålegges å legge fram helhetsløsninger? Skjønnhet vil stå svakt når planen i hovedsak bli juss. Det finnes en skjønnhetsparagraf (pgf 29-2 i Plan- og bygningsloven (PBL)), men den er krevende å utøve. PBL er en «ja-lov», så lenge bestemmelser følges skal det tillates – og med begrenset plan- og kontrollkapasitet må en basere seg på tillit til at bestemmelsene følges.

Jons oppsummering av fire viktige hindre for god småhusbebyggelse kan stå som en god oppsummering:

Manglende plankapasitet som gjør det nødvendig med samme generelle plan for all småhusbebyggelse.
Angsten for å bestemme.
Ingen krav til overgripende grønne strukturer.
Manglende propaganda for nye boliger som tilbygg til eksisterende eller for «tomtespleis» – (der to nabohus blir enige om at det kan komme et nytt mellom dem og ikke to foran hver av dem.)

Groruddalens infrastruktur – en viktig del av arealdelen i Oslos kommuneplan

26/09/2023 / Gustav Nielsen / 0 kommentarer

Infrastrukturen for transport, grønnstruktur, vannhåndtering og energibruk er avgjørende for Oslos utvikling. Nå som Kommuneplanens arealdel er ute på høring er det viktig at planen hjelper politikerne med å fastlegge en gjennomførbar strategi for byens infrastruktur. Det siste året har Bullby jobbet mye med å studere Groruddalens utviklingsmuligheter, og det er ønskelig å gi noen svar på kommunens invitasjon til høringsinnspill.

Jeg oppfordrer derfor til debatt om dette på Bullbys nettsted. Som en start, minner jeg om mitt innlegg fra desember i fjor:

Bærekraftig byutvikling krever tilpasset infrastruktur og samferdselspolitikk!

Det er veldig fint om noen i Bullby, eller andre, vil kommentere dette, slik at eventuelle motforestillinger og suppleringer kan tas inn i en eventuell felles uttalelse fra Bullby. Siden presentasjonen ble laget, har jeg notert to viktige kommentarer og innvendinger mot min argumentasjon og løsningsforslag i denne presentasjonen:

Flere mener at lokalklima og luftkvalitet, og eksisterende jernbaneanlegg, veier og bebyggelse i bunnen av Groruddalen, tilsier at dette skal fortsatt behandles som et næringsområde for virksomheter som ikke passer sammen med boligfunksjoner. Jeg er uenig i en slik forlengelse av Groruddalens «bakgårdspreg» og den transportkrevende sonedelingen fra 1960-tallets generalplan. Luftkvaliteten blir stadig bedre som følge av elektrifiseringen av all veitrafikken og rensing av øvrige utslipp til luft. Lokalklimaet i Oslo, selv i midten av Groruddalen, er langt bedre enn i store deler av Norge hvor folk bor og trives utmerket. Dessuten kan god utforming av ny bebyggelse og utearealer i området bidra til å forbedre situasjonen gjennom transformasjon av de store og «grå» arealene. Tør jegminne om hvor mye som måtte investeres i miljøopprydding etter flyplassen før Fornebu var klargjort for byutvikling? I et regionalt perspektiv er, etter mitt syn, midtre del av Groruddalen landets mest sentrale, dårlig utnyttede ressurs for langsiktig bymessig utvikling med en blanding av boliger, næring, institusjoner, parker og friområder, slik kommunens politikere for lengst har beskrevet i sine visjoner for Hovinbyen.
Det er ikke lenger så sikkert at Alnabru i midten av landets største og mest tettbygde byområde, og ca 8 km fra Østlandets største godshavn på Sjursøya, er det beste stedet for videre utvikling av landets viktigste knutepunkt for miljøprioritert godstransport. Mye peker nå i retning av at en mer desentralisert terminalstruktur i det sentrale Østlandsområdet vil være vel så gunstig, slik den stadig mer dominerende lastebilnæringen (med bedre miljøegenskaper) er i ferd med å legge opp til. Hvis jernbane- og sjøtransporten skal holde følge med dette, er det neppe smart å konsentrere investeringer om en enda større og tyngre terminal på Alnabru. Jeg mener det må etterlyses en samlet strategi og konkret, langsiktig ruteplan for jernbanens godstransport og Østlandets godsterminaler.

Mitt innlegg gjelder først og fremst utviklingen av den tunge infrastrukturen. Men det er en viktig premiss at løsningene skal legge til rette for å løse både Oslo-områdets boligbehov og den helt nødvendige klimatilpassede omstillingen av den samlede byregionen. Uten å ta i bruk nye store naturområder, og heller rehabilitere mer av det som industrialismen og oljealderen har ødelagt.

Kjør debatt!

Kategori: Boligkvalitet og nærmiljø (Side 1 av 9)

Forholdet mellom fag og politikk har utviklet seg mye over tid.

En tidsreise til Rykkinn

Drømmen om Grønlands framtid