Norsk boligutvikling – dyrere og dårligere?

Av Tore Lange og Sven Erik Svendsen *

De fleste avgjørelser og tiltak i boligsektoren har langsiktige følger. I det siste har det kommet innspill fra bransjen som argumenterer for økt produksjon, og som i hovedsak vektlegger kortsiktige hensyn. Det som i Finansavisen ble omtalt som ”Boligmafiaen” gjorde høsten 2011 en henvendelse til KRD for å få fart på boligbyggingen i Oslo. Sentrale aktører i bransjen – med blant andre OBOS, Selvaag Bolig og NBBL – foreslo der flere tiltak for å redusere boligstandarden, så som høyere tettheter og reduserte krav til tilgjenglighet. Senere har de – sammen med andre aktører – utarbeidet en kort rapport ”Tiltak for økt boligbygging i Norge”[i] som er oversendt Kommunal- og regionaldepartementet. Denne viderefører argumentasjonen om sammenhengen mellom kvalitetsreduksjon og produksjonsøkning, om enn i en noe polert utgave.

To viktige forhold preger den boligdebatten som foregår: Stort press og mangel på boliger i storbyene, og dessuten høye boligpriser, først og fremst for førstegangsetablerere.

I Oslo er diskusjonen basert på Kommuneplanen for 2008 – 2025 hvor målet er å bygge 80 000 nye boliger. Imidlertid er dette er en målsetting som virker urealistisk, og det er et spørsmål om hvor nyttig den er som utgangspunkt.

Dette innlegget tar opp forhold av særlig betydning for boligpriser og -kvalitet. Henvendelsen fra deler av bransjen til KRD har en rekke forslag som også går på andre forhold som vi ikke i særlig grad vil gå inn på her.

Boligmangel og redusert kvalitet

Presset mot storbyene er et omfattende nasjonalt anliggende primært forårsaket av endringer i næringsstrukturen og den økonomiske utviklingen. Bolig og arbeidsmarkedene er i tillegg regionale og kan ikke løses av den enkelte kommune. I Oslo, som kanskje har det sterkeste presset, må boligbyggingen ses i sammenheng med transport- og arbeidsmarkedspolitikken for aksene mot innlandet, og på begge sider av Oslofjorden. Boligutbyggingen må knyttes til utbygging av kollektivtransport, noe vi dessverre ser alt for lite til i dag. Det vil være ganske trist om vi om 10-15 år står igjen med en rekke nye boligprosjekter med dårlig kvalitet og akkurat de samme problemene på boligmarkedet som vi har i dag. OBOS, Selvaag og NBBL sine forslag er i den sammenheng meget kortsiktige og ukloke.

Tror virkelig sentrale aktører at presset på boligmarkedet og prisene i Oslo-området vil avta, dersom vi bygger høyere og dårligere?

Priser og kostnader

Statistisk sentralbyrå har vist at boligprisene er nesten firedoblet siden 1993, mens byggeprisene og konsumprisindeksen bare har økt beskjedent. Dette kan ikke tolkes annerledes enn at det er den ”uproduktive” delen av prosessen – det vil si tomteprisen som en følge av såkalt eiendomsutvikling, som sammen med gode fortjenestemarginer, er hovedårsaken til de høye kostnadene. Spesielt vil dette gjelde sentrale og attraktive bytomter. Dette er ikke nevnt med et ord i henvendelsen til KRD. Med det frie markedet vi har på boligsektoren i Norge, til stor forskjell fra mange andre europeiske land, er tilbud og etterspørsel helt avgjørende for prisen; i sentrale byområder nesten uavhengig av byggekostnadene. Uansett hvor lavt man klarer å bringe ned kostnadene ved kvalitetsreduksjoner, så vil eiendomsutviklere og utbyggere ta det de kan få i markedet.

En etterlyser også høyere utnyttelse av tomtene. Dette er kanskje den største trusselen mot en fortsatt akseptabel boligkvalitet. Norsk Institutt for by- og regionforskning (NIBR) og Norsk Form har gjennom grundige studier vist at kvaliteten på byboliger i landets største byer er betydelig redusert det siste tiåret, spesielt når det gjelder krav til sol og utearealer. Nå bygges det ensidig orienterte boliger også mot nord uten sol og nesten uten utearealer. Tomteutnyttelsen er høyere enn det som ble bygget under spekulasjonsbyggeriet på slutten av 1800-tallet og som man greide å gjøre noe med gjennom en storstilt byfornyelse på 1980-tallet. Vi har allerede fått et vertikalt klasseskille i byene der de små, mørke boligene i de nederste etasjene selges til en rimeligere penge, mens de store på toppen med mye sol og utsikt selges til de med best økonomi. I tillegg ser man at gode planløsningsprinsipper som sakte, men sikkert ble bygget opp av Husbanken og det offentlige, nå kastes vrak på.

Tilgjengelighet [ii]

Tilgjengelighetskravene i Teknisk byggeforskrift (TEK10) for planløsning av boliger er tatt direkte fra Husbankens Livsløpstandard. Riktignok er snusirkelen for rullestol økt fra 140 til 150 cm. Tidligere var Livsløpstandarden forankret i Husbankens Minstestandard, med blant annet detaljerte regler for møblering. TEK10 har ikke noe som likner Minstestandarden – bare tilgjengelighetskravene er konkrete, mens de øvrige er vage funksjonskrav av typen: ”egnet for sitt formål”, ”utforming tilpasset sin funksjon” o. l.

Tilgjengelighet eller universell utforming er ikke det samme som tilpassing til funksjonshemmede – det er her snakk om å ”senke lista”. En bolig bygd etter TEK10 vil ikke gjøre at en rullestolbruker for eksempel kan lage mat uten hjelp. Mange sterkt bevegelseshemmede vil trenge spesialtilpassing eller spesialbygd bolig.

Med dagens press på boligstørrelse i sentrale byområder går denne situasjonen uvegerlig ut over alminnelig brukbarhet – særlig i de minste boligene. På 80-tallet kom Husbanken til at en rimelig bra bolig for varig opphold burde være minst 50 – 55 m2 stor. I dag bygges det slike boliger helt ned til under 30 m2. Kombinasjonen av detaljerte tilgjengelighetskrav, manglende almene brukskrav og sterkt press på boligstørrelse må føre galt av sted.

Merkostnader

Den nevnte rapporten ”Tiltak for økt boligbygging i Norge” mener tilgjengelighetskravene sammen med andre, nye krav til boliger vil føre til betydelige merkostnader. Men slike merkostnader er mangelfullt dokumentert – og blir et relativt spørsmål. Tas kravene med helt fra tilrettelegging av tomta, blir det noe helt annet enn en prosess med gitte premisser hvor tilgjengelighet innpasses seint i prosessen. For eksempel gir bruk av hulblokkdekker kombinert med prefabrikerte baderom høy dørterskel. Et gitt produksjonssystem vil føre til merkostnader – om produksjonsmetodene ikke tilpasses. Noen entreprenører bruker andre systemer og unngår dermed dette problemet.

Tilgjengelighet som kvalitetsindikator

En erfaring i arkitektarbeid er at de nye detaljkravene kan føre til mindre praktiske og elegante løsninger. Men det ses likevel positivt på universell utforming, fordi det gir en økt romslighet på steder i boligen hvor regelverket tidligere ikke sikret det. Selv om snusirkelen skal sikre plass for bruk av rullestol, fungerer den som en indikator for andre plassbehov: i entré og baderom, til å stelle og kle på barn, hjelpe andre med klær av og på, ta imot gjester, oppbevare yttertøy og små uteleker  – kort sagt: litt mer alminnelig romslighet. Hovedproblemet er at arealene generelt er presset, og arealramme og dimensjoner ofte gitt.

De fleste hushold vil en eller flere ganger i livet vil komme i en situasjon der en tilgjengelig bolig er en forutsetning for å kunne bli boende. Å flytte er krevende, ikke minst når man er i en krisesituasjon som etter et slagtilfelle, skade eller ulykke. I et vanlig norsk småhus er ofte kjøkken og stue i én etasje og soverom og bad-WC i en annen. Får du problem med trappene kan du rett og slett bli nødt til å velge mellom å få mat og komme på do!

For skrøpelige eldre kan det å flytte bli en uoverkommelig terskel. Med en basisbrukbarhet blir det enklere å legge boligen til rette for hjelpemidler og assistanse – ikke minst for gamle mennesker med de vanligste skrøpeligheter. Trappen er for øvrig det farligste stedet i en bolig. Å sikre trappefritt tilgjengelig hovedplan bidrar også til forebygging av fallulykker. Å fjerne høy terskel til badet reduserer antall lårhalsbrudd.

TEK10 har brakt oss i en situasjon hvor tilgjengelighet har fått en Urias-post. Med rimelige krav til brukskvalitet og møblering, ville ikke tilgjengelighetskravene ha stått så ensomt. Å redusere krav om tilgjengelighet til å bare omfatte en andel av nye prosjekter bryter med intensjonen med universell utforming: etablere en standard som ”senker lista” for flest mulig, reduserer behovet for spesialløsninger og assistanse, og gir flere mer like valgmuligheter på boligmarkedet. En valgmulighet mange blant de svakeste ikke har i dag.

Usosial boligpolitikk

Å angripe målsettingen om universell utforming er spesielt usosialt. For det første rammes de som er blant de svakeste på boligmarkedet i dag. I tillegg vet vi at de fleste hushold en eller flere ganger i livet vil komme i en situasjon der tilgjengelig bolig er en forutsetning for å kunne bli boende i sitt hjem. Alternativet kan være opphold på institusjon. Universell utforming angår ikke bare rullestolbrukere. Det vil også lette hverdagen for blant annet gravide, småbarnsfamilier, eldre som er dårlig til beins. Også her tenker aktørene fra bransjen kortsiktig og snevert både samfunnsøkonomisk og boligpolitisk.

Fra forbrukerorganisasjoner til markedsliberalister

Både OBOS og NBBL har stolte tradisjoner i norsk boligpolitikk. Boligbyggelag og borettslag har som en ”tredje sektor” i boligbransjen tradisjonelt ivaretatt medlemmene sine interesser både med hensyn til produksjon av boliger og i forsvar av god boligstandard, tidligere også i samarbeid med Husbanken. Nå er Husbanken redusert til en bank for folk med svak økonomi, uten innflytelse på hva som bygges, mens OBOS og NBBL forsøker å tilpasse seg markedet så godt de kan. Ingen av partene har visjoner eller arbeider for en framtidsrettet boligpolitikk som kan ivareta både samfunnets og beboernes interesser – på kort og lang sikt. I stedet for å være pådrivere i en positiv retning, der miljøkrav og sosial integrering står sentralt, fungerer de nå som bremseklosser. Boligsamvirkets rolle er endret dersom det ikke lenger utgjør noen forskjell fra private utbyggerne, der for det meste kortsiktig markedstilpasning er styrende for virksomheten. I Norge er dette spesielt alvorlig, da kooperasjonen, til forskjell fra andre europeiske land, på en måte har utgjort en viktig del av landets ”sosiale boligbygging”.

Det er ikke å ta for hardt i og si at kvaliteten – ute og inne – i det som bygges reduseres år for år, og at vi stort sett bygger dårligere boliger i dag enn for 20 år siden. Dessuten er prisene – spesielt i pressområdene – slik Statistisk Sentralbyrå har vist, helt ute av takt med den generelle kostnadsøkningen.

Nye myndighetskrav og sendrektig i planlegging og saksbehandling, blir fra bransjehold forklart som årsakene til et urimelig høyt prisnivå. Dette blir å skyve fornuftige og bærekraftige tiltak foran seg, for blant annet å kunne gjennomført enklere – og dermed billigere og dårligere – løsninger.

Bransjen må sitte inne med mye kunnskap som langt på veg og på en mer overbevisende måte, må kunne forklare det store og økende spriket mellom priser og kostnader. Slike dokumenterte utspill ville både gi en mer edruelig debatt, et bedre underlag for en mer kvalitativ boligutviking og et prisnivå bedre tilpasset kostnadsutviklingen.

* Tore Lange er sivilarkitekt og tidligere forsker på Byggforsk; Sven Erik Svendsen er arkitekt, tidligere professor i boligplanlegging på NTNU og professor II i utviklingsstudier på AHO. Artikkelen er basert på et åpen brev datert 24 november 2011 rettet til Statsråd i Kommunal- og regionaldepartementet Liv Signe Navarsete publisert i Arkitektnytt 1/2012, og forfattet av: Marit Hovi, landskapsarkitekt MNLA, daglig leder NLA, Ellen M. Haukås, sivilarkitekt MNAL, leder OAF, Kine Halvorsen Thorén, landskapsarkitekt MNLA, professor UMB, Sven Erik Svendsen, arkitekt MNAL professor II AHO, Jon Guttu, sivilarkitekt PhD, forsker, NIBR, Trude Lund, sivilarkitekt, tidl. sjefsarkitekt Husbanken, Johan D. Martens, sivilarkitekt MNAL, tidl. sjefsarkitekt Husbanken, Tore Lange, sivilarkitekt MNAL, tidl. boligforsker Byggforsk.

[i] Byggenæringens Landsforening, Boligprodusentene, Plan- og bygningsetaten i Oslo, OBOS, Norges bygg- og eiendomsforetning, JM Norge, NCC, Norsk Industri, NBBL, Selvaag Bolig & Infill/Aspelin Ramm Eiendom:  Tiltak for økt boligbygging i Norge, Rapport Oslo desember 2011

[ii] Ifølge DiBK (tidl. BE) gir ikke PBL hjemmel for å kreve universell utforming (UU) for boliger, her måtte begrepet tilgjengelighet beholdes. TLs kommentar: I alt som har med det spatiale ved universell utforming å gjøre, faller innholdet i de to begrepene sammen. I denne artikkelen viser vi likevel noen steder til UU som prinsipp.

Dette innlegget ble publisert i Artikler, Bokvalitet og nærmiljø, Boligpolitikk, Nasjonal bypolitikk, Oslo, Virkemidler. Bokmerk permalenken.

Legg igjen en kommentar

Send oss kommentarer og forslag