For å forberede framtiden må vi forstå fortiden

Kategori: Boligpolitikk (Side 1 av 7)

BULLBYs bokprosjekt nærmer seg publisering

En del medlemmer i Bullby har gjennom flere år arbeidet med et bokprosjekt med sikte på publisering i byjubileumsåret 2024. Etter hvert har prosjektet utviklet seg til å bli fire bøker, men som alle har det til felles at de bidrar med lange linjer for Oslos planleggingshistorie sett fra ulike vinkler. På medlemsmøte 25. januar i år fikk Bullby medlemmene for første gang en samlet presentasjon av bokprosjektene.

Over halvparten av Bullbys medlemmer var møtt opp til dette møtet på Sagene samfunnshus

Leder i Bullby, Johan-Ditlef Martens,  innledet med å si at hensikten med dette møtet var å forsøke å se noen sammenhenger mellom de fire bokprosjektene, slik at forfattergruppene kan fange opp noen poenger og signaler før det endelige manus ferdigstilles. Han håpet presentasjonene og debatten ville legge vekt på de lange linjene og lete etter mulige felles lærdommer fra de fire bokprosjektene.

Boka om samferdselshistorie har mottatt kr 140 000 i støtte fra Ruter, men ennå gjenstår det arbeid med finansiering av de øvrige bindene. Det blir en viktig oppgave for styret framover å arbeide med finansieringen av publiseringen. Det er et poeng at bøkene kommer ut i byjubileumsåret, men ikke avgjørende. Innholdet har sin verdi uavhengig av dette.

Det var sendt ut fire notater til medlemmene på forhånd:

  1. Terje Kleven:  Å se byens lange linjer – Hvorfor ser Oslo ut som den gjør
  2. Gustav Nielsen: Samferdsel former byen
  3. Jon Guttu og Johan-Ditlef Martens:  De lange linjene i boligpolitikken
  4. Njål Arge: Bydeler i forvandling: Transformasjoner i Oslo 1880 – 2024. (internt notat).

I dette referatet trekker jeg også fram en del kommentarer, spørsmål og innvendinger som kom fram på møtet. I mange tilfelle vil nok både innvendinger og spørsmål være besvart i bøkene når de kommer ut, men de færreste på møtet hadde hatt anledning til å gå gjennom de foreliggende utkast til bokmanus.

Jon Guttu: De lange linjene i boligpolitikken

Jon innledet med å vise innholdsfortegnelsen i boka:

  1. Innledning
  2. Leiegårdsbyen 1850 – 1900
  3. Hageby eller murgårder? 1900 – 1940
  4. Villabebyggelsen 1900-1940
  5. Drabantbyene 1945-1980
  6. Byfornyelsen 1970-1990
  7. Sentrumsnære byboliger 1980 – 2020
  8. De lange linjene

Deretter redegjorde han for forutsetningene for boligutviklingen før han pekte på seks sentrale veivalg som har kjennetegnet boligbyggingen i Oslo:

  1. Småhus eller blokkbebyggelse, høyhus eller lavblokker?
  2. Eie eller leie?
  3. Utvide eller fortette byen?
  4. Rive og bygge nytt eller utbedre?
  5. Markedsstyrt eller sosial boligbygging?
  6. Billig eller bra?

Jon diskuterte så de lange linjene og oppsummerte seks lange linjer som han mente hadde preget hele perioden fra 1850 og fram til i dag:

  1. Det har hele tiden vært en delt by.
  2. Transportårene har muliggjort byens utvidelser.
  3. Det har vært veksling mellom offentlig innsats og markedsstyring.
  4. Boligstandard har vært økende, men med tidvise tilbakeslag.
  5. Forsert boligbygging har ikke løst boligproblemet!
  6. Politisk makt har avgjort folks boligstandard.

I kommentarene etter innlegget ble det særlig spurt om/pekt på hvilke drivkrefter som hadde ligget til grunn for utviklingen: 1) Bylivet og kravet/ønskene om å kunne leve sitt hverdagsliv i boligområdene med de krav til service og møtesteder dette medfører, 2) Endringer i husholdningsstørrelse og familieliv, blant annet som følge av kvinners likestilling og inntog på arbeidsmarkedet fra 60-årene og utover, 3) Hyttebygging som forløper for enkelte boligområder (f.eks. Nordstrand),  4) Leieboerorganiseringen og borettslagsorganiseringen med OBOS og USBL som maktfaktor i utviklingen, 5) De teknologiske sprangene som hadde muliggjort nye byggemetoder.

Gustav Nielsen: Samferdsel former byen

Foreløpig utkast til forside for Gustav Nielsens bok on Transport og samferdselspolitikk.

Boka til Gustav har allerede fått støtte fra Ruters kollektivtrafikkhistoriske råd i Oslo og Akershus. Ambisjonen er å lage en annotert historie over 200 års samspill mellom samferdsel og arealbruk. Det finnes allerede mange enkeltverk med utgangspunkt i de enkelte samferdselsmidler, mens denne boka vil ha kapitler om alle. Kapitlene i boka ser ut til å bli disse:

  1. Byen former oss –hva og hvem former byen?
  2. Byvekst med samferdsels-teknologi som drivkraft.
  3. Byplanlegging på maktens skiftende premisser.
  4. Sjøtransport og havn: Nødvendig byskaper.
  5. Jernbane: Byutvikler med tapte muligheter.
  6. Lokal kollektivtransport: Banebyens fremvekst og motkrefter.
  7. Veitransport: Fra muskelkraft til plasskrevende motorkraft.
  8. Byens bilveier: Planer og prosjekter som formet byen.
  9. Erfaringer for en bærekraftig og rettferdig by?

Kapitteltitlene sier også mye om budskapet i stoffet. Gustav mener at samferdselen er undervurdert som premissgiver for byens utvikling og at håndteringen av samferdselsspørsmålene på godt og ondt har bidratt sterkt til å forme byen. For eksempel gikk man glipp av en mulighet i 1930-årene fordi man da ikke fulgte opp de daværende jernbaneplanene. I dagens Oslo er ikke jernbaneinfrastrukturen utnyttet godt nok. For bokas sluttkapittel har han følgende arbeidshypoteser som han vil begrunne ut fra de øvrige kapitlene, og som vil kunne utvikle seg nå i sluttfasen av skrivingen.

  1. Samferdsel –undervurdert krumtapp i Oslos byutviklingshistorie.
  2. Makten styrer til eget beste.
  3. Delt by –en villet politikk.
  4. Makt trumfer ofte kunnskap.
  5. Kunnskap og god ledelse gjør stor forskjell.
  6. Oslo er på vei til å bli en miljøvennlig baneby.
  7. Mange lavt-hengende frukter er ennå ikke plukket.
  8. Staten hjelper –hvis den vil.
  9. En stat med begrenset hovedstadsinteresse.
  10. Oppdelt organisering –en stor fallgruve.

I kommentarrunden etter innlegget ble det stilt spørsmål ved å inndele etter transportformer framfor kronologi og etterlyst en presisering av maktbegrepet som brukes. Økonomisk makt eller politisk makt? Trygve Roll-Hansen tipset om sin hovedoppgave fra 1969 om boområder og samferdsel. Einar Spurkeland etterlyste behandling av godstransportens betydning.

Njål Arge: Bydeler i forvandling: Transformasjoner i Oslo 1880 – 2024

Transformasjoner omfatter et kvartal eller større. Områder som allerede er bebygget, er mer krevende enn å bygge på jomfruelig mark. Områdene har gjerne flere eiere samt beboere og leietakere med ulike interesser og tidsperspektiver på når forandringer bør skje.

Boka vil fortelle om områdene slik de var og slik de har blitt, om intensjoner og realiteter, om de viktigste aktørene og om konflikter og politiske prosesser. Njål Arge og Tallak Moland leder redaksjonsgruppen og de øvrige forfatterne er Brede Norderud, Ulf Tellefsen og Lars Krogh.

Fortellingene tar for seg hovedtrekkene i forvandlingene og er på et overordnet nivå i omtalen av både byplanlegging og arkitektur. Vi deler inn i fire grupper som tar utgangspunkt i situasjonen i Oslo, men tilsvarende fire typer går også igjen i internasjonal litteratur om bytransformasjoner. De fire typene beskrives gjennom 13 artikler om ulike bydeler i forvandling:

Del 1: Maktbygninger krever plass.

  • Rådhuskvartalet –Største bytransformasjon i det 19. århundre.
  • Regjeringskvartalet – Makta i tre stadier.

Del 2: Totalsanering og moderne bebyggelse

  • Victoria terrasse – Arven etter baron Hausmanns besøk.
  • Vestre Vika – Rådhuset må få penere naboskap mot vest!
  • Enerhaugen – Fra rønner til høyblokker på haugen.
  • Vaterland – Alt revet, men hva skal området brukes til?

Del 3: Avindustrialisering og ny arealbruk

  • Nydalen – Hva kom først? T-banen eller byutviklingen?
  • Ensjø – Fra bilby til boligby: Svennestykke for byutvikling i mellomlandet.

Del 4: Byen åpner seg mot fjorden

  • Fjordbyplanen – Norges største bytransformasjon.
  • Aker Brygge – Drøm og virkelighet.
  • Tjuvholmen – Arkitektenes tumleplass.
  • Bjørvika – Ingen fjordby uten opera og senketunnel!
  • Gamlebyen – Langsomt vender den gamle byen tilbake.

Njål gikk i sin innledning spesielt inn på Rådhuskvartalet, Victoria Terrasse, Vestre Vika, Vaterland, Aker Brygge og Tjuvholmen.

I kommentarrunden ble det nevnt andre områder som også kunne vært behandlet, for eksempel Pilestredet park, betydningen av planen «Byen og fjorden» fra 2000 og fjordbyprosjektet som sammenbinding mellom øst og vest. Avløpsprosjektet «Midgardsormen» var en viktig forutsetning for transformasjonene som lå i fjordbyplanen. Tjuvholmen kan sees som en byutvidelse framfor en transformasjon. Før var dette en kai. Eilert Sundts bok om Vika kan gi bakgrunn for å forstå grunnlaget for transformasjonene i området. Dynamikken med risikohåndtering i samband med Aker Brygge kan være interessant å trekke inn.

Terje Kleven: Å se byens lange linjer – Hvorfor ser Oslo ut som den gjør?

Adolf Tiedemanns bilde «Christian IV grunnlegger Christiania»

Terje tok utgangspunkt i Adolf Tiedemands bilde «Christian IV grunnlegger Christiania». Det viser kongen som peker og ingeniøren som måler opp. Den virkelige lange linjen i byplanhistorien siden da kan sies å ha vært spenningen mellom makta og faget.

I boka inndeles framstillingen i følgende epoker og tidsskiller:

  1. Kongens by (1624 – 1814)
  2. Hovedstaden uten institusjoner (1814 – 1850)
  3. Industriens og ingeniørenes by (1850 – 1899)
  4. Kriger og kriser, vekst og modernisering (1900 – 1945)
  5. Storby i vekst og stagnasjon (1945 – 1985)
  6. Byen transformeres (1985 – 2015- )

Linstows først plan gjaldt bare Slottet og kvartalene øst før dette og baserte seg på Chritian IV’s første «afritz». Den første planen som gjaldt hele byen, var en ingeniørbasert plan som kom i 1889 og skisserte kvadraturer utover hele byområdet. Harald Hals generalplan fra 1929 myket opp dette. Boligbyggingen blir en viktig drivkraft og var i mellomkrigstiden med å skape en inneklemt murby på grunn av begrensningene som lå i grensen mot Aker. Byplansjef Rolfsens generalplan var på mange måter en kopi av Hals sin plan fra før krigen når det gjaldt de sentrale områdene, men nå var grensene mot Aker opphevet planer kunne legges også for de ytre områdene. Stor-Oslo tok da form og drabantbyene skapes. Bilismen ble en viktig drivkraft for utviklingen i 60- og 70-årene. I løpet av 80-årene stagnerer byutvidelsen og vi får fortetting, transformasjoner og planen om Fjordbyen.

Forsiden til Terje Klevens bok

Foreløpig utkast til forsiden på Terje Klevens bok

For å belyse den lange linjen – spenningen mellom makta og faget – inneholder boka også diskusjoner om:

Planlegging, politikk og styring

  • Hva planleggerne har tenkt og gjort
    • Fra kongens ingeniøroffiserer til faglig mangfold
    • Infrastruktur og bybygging
    • Fra «reformteknokrati» til byutviklingsstrategi
    • Praksis som drivkraft
  • Hvem har styrt byen og hvordan?
    • Fra enevelde til byregjering
    • Fra «laissez-faire» til sosialdemokrati
    • Planlovgivning på etterskudd
    • Byen og staten – ikke alltid på på bølglengde

 

Drivkrefter og motkrefter hendelser, fag og politikk

  • Natur og ressurser
    • Vann, elv og sjø skog og land
  • Historiens gang, «tidsånden»
    • Rådende ånd og tilgjengelige løsninger
  • Politikk og maktrelasjoner
    • De styrende og de styrte
    • Avgjørende politiske vedtak
  • Kunnskap, teknologi og fag
    • ”Bykunnskap” (Urban knowledge)
    • Teknologi og innovasjoner
    • Profesjonsmakt
  • Aktører og interesser

Diskusjon

I kommentarrunden ble det pekt på at ingeniørenes rutemønster i sin tid ble kritisert av Ernst Bjerknes da han kom inn som konstituert reguleringssjef i 1903. (Han begynte seinere for seg selv og laget blant annet planen for Lindern hageby.) Var manglende sammenheng mellom rutenettet og mulige vann- og kloakkløsninger noe av bakgrunnen for kritikken mot rutemønsteret? Det ble pekt på at industrialismen førte til at bolig og arbeidsplass kunne skille lag. Markagrensen kom veldig tidlig inn som en begrensning av byens vekst (før Hals) og har vært styrende gjennom veldig lang tid. Det ble også trukket fram at internasjonale impulser hele tiden har vært viktige og at dette kunne vært trukket mer fram. (Nå er urbant landbruk en internasjonal trend. Det kan bli spennende å se om dette får innflytelse).

 Forsamlingen satte pris på at det nå ble et møte med en samlet presentasjon av innholdet i de fire bøkene. Informasjonen til nå hadde mye gått på framdrift og diskusjon av publiseringsmåter. Det blir viktig å få denne oversikten over overordnete planer for Oslo publisert.

Diskusjonen av et såpass omfattende tema måtte nødvendigvis bli springende og her nevnes momenter bare under hovedpunkter. Som tidligere nevnt,er det sannsynlig at mange av de tema som ble etterlyst allerede er behandlet i de foreliggende manus.

Klasse- og maktperspektivet:

  • En beskrivelse av spenningen mellom de sosiale grupper ble etterlyst.
  • Hvilke aktører har bidratt og hvilke virkemidler har vært brukt for å opprettholde den delte byen?
  • Bolig og eiendomspolitikken etter krigen og utover til slutten av 70-årene var en epoke med sterkere sosial prioritering.
  • Hva var drivkreftene på 30-tallet? Leiegårdsbyen var et fantastisk framskritt. Likevel ble den overbefolket – eller fikk man nye forestillinger om hva en god bolig var?
  • Leiegårdsbyen: Er man opptatt av byggene eller folkene? Hvorfor ble mursteinbygningene fra 1840 – 1900 så dårlige?
  • Det blir vanskeligere å gripe situasjonen i dag hvor alt blir privatisert og markedskreftene overlates styringen av boligpolitikken.

Kjønnsperspektivet:

  • Det er viktig å trekke inn hvordan de nye livene som muliggjøres av endringene i kjønnsrollene på 60-70-tallet. Alle jenter som går ut i jobb fra 70-tallet og utover skaper blant annet et stort behov for barnehager (som man ikke hadde tomter til).
  • Økningen i yrkesaktivitet styrker vel også grunnlaget for kollektivtrafikken.
  • Samtidslitteratur fra de aktuelle perioder kan bidra til å øke forståelsen for de samfunnsmessige forutsetninger for planlegging og bruk av byen.

Statens rolle:

  • Bjørvika og Gamle Oslo er eksempler på det ting kan bli bra når stat og kommune samarbeider.
  • Husbanken var i sin tid et viktig virkemiddel i boligpolitikken som også hadde innvirkning på kommunale planer og kommunal boligpolitikk.
  • I dag bygger staten motorveier på tvers av kommunens ønsker og tvinger gjennom nedlegging av Ullevål sykehus.
  • I andre sammenhenger ser vi at staten bryter egne planleggingsregler i samband med sykehusutbygging.
  • Statsetatenes rolle (vegvesen, jernbane, helsesektor bør også komme fram).
    • De har blant annet en viktig rolle i godstransporten, som bør trekkes inn i framstillingen.
    • Utflyttingen av statsinstitusjoner har også i visse tidsrom vært viktig.
    • Statlige retningslinjer og standardkrav legger forutsetninger for kvaliteter og arealutnyttelse

Stadig flere «drittleiligheter» – Stortinget svikter

For nærmere 50 år siden, høsten 1974, uttalte Stortingets kommunal- og miljøvernkomité at” to rom og kjøkken er et rimelig krav til bolig for voksne enslige, og (man) vil derfor be departementet å arbeide for en slik målsetting”. Husbanken fulgte opp med rundskriv i 1978 hvor det lød: «Det vil heretter bli krevet minst ett soverom i tillegg til oppholdsrommet i alle boliger for voksne enslige».  Minstestandarden ble satt til 55 kvadratmeter. Videre skulle tre-rommere være mellom 65 og 75 kvadratmeter og fire-rommere mellom 85 og 95 kvadratmeter.

Illustrasjon: «Senk boligprisene»

Nå er minstestandarden redusert til rundt 35 kvadratmeter i flere kommuner blant annet Oslo, en reduksjon på 20 kvadratmeter uten at det er blitt noe billigere eller lettere å komme inn på boligmarkedet, snarere tvert imot. Boligene ligner på det som ble bygget på 1930-tallet, ett-rommere med sovealkove. Mange små leiligheter kjøpes for utleie/spekulasjon og så fort man får barn må man flytte. Dette fører til ustabile og utrivelige bomiljøer.

Når har Stortinget vedtatt at boligstandarden i Norge skal reduseres? Har vi fått dårligere råd de siste 50 årene, eller er det klasseforskjellene som er blitt større? Vet ikke representantene hva som skjer, eller er de ikke interessert i hvordan «vanlig folk» bor?

(Innlegget har tidligere stått  i Klassekampen)

NRKs Bolig- og byplanprogrammer en skattkiste.

Kanskje ikke alle husker det, men NRK hadde flere spennende bolig- og byplanprogrammer i 1972 (50 år siden) og 1973, med forfatter og journalist Bjørn Nilsen som drivkraft sammen med Ellen Aanesen og Eva Brustad. For oss som er opptatt av de lange linjene burde dette være midt i blinken. Problemene som drøftes kunne like gjerne vært tatt opp i dag. Programmene fra 1973 har ligget en stund på nettet, men de fra 1972 er kommet inn først nå. Tittelen på programmene er:

1972:

  • Hvem tjener på bolignøden
  • Vaterland – Historien om en byggesak
  • Sanering – Grünerløkka

1973:

  • Boligproblemene – Hva har hendt siden sist?
  • Må vi alltid ha bolignød?
  • Hvorfor blir hus så dyre
  • Herre i eget hus?
  • Når tålmodigheten tar slutt
  • Ruseløkkveien 60

Her er alt fra Gerhardsen til byplansjef Erik Rolfsen og en rekke fagpersoner og politikere intervjuet. For de som er opptatt av bytransformasjon og Vaterland er det mye spennende i det programmet. Undertegnede dukker opp i programmet om Grünerløkka, hvor byplansjef Rolfsen gir han rett i at Oslo ikke kan bygge seg ut av bolignøden. Vet ikke om vi skal være stolt eller trist av å kunne forutsi de lange linjene så presist.

Gå inn på NRK-TV/Søk, skriv Boliger i søkefeltet, eller direkte

https://tv.nrk.no/serie/boliger

 

 

For en ny boligpolitikk!

BULLBYs medlemsmøte torsdag 21. oktober ble et spennende møte mellom unge og gamle kritikere av den rådende boligpolitikk. Virkelighetsoppfatningen og frustrasjonen over dagens boligpolitikk var vel ganske lik blant de unge og de eldre, men det ble fine diskusjoner om hvordan arbeid og strategier kan legges opp. For oss i BULLBY var det i seg selv nyttig og inspirerende å møte unge aktivister fra den daglige boligkampen. Aktivister som i større grad enn oss har lykkes med massemobilisering og på sosiale media. Møtet kan kanskje bli starten på et bedre og mer slagkraftig nettverkssamarbeid i arbeidet for en mer progressiv boligpolitikk?

Bilde av Vernegg og Schnell

Daniel Vernegg (t.v.) og Alf Jørgen Schnell fra «reduser husleia» og «Min drittleilighet» (Foto: BULLBY/LK)

Alf Jørgen Schnell og Daniel Vernegg snakket om aksjonene «Reduser husleia» og Instagramkontoen «Min Drittleilighet».  Sistnevnte har innpå 30 000 følgere. De representerer også nettstedet Kritisk bynettverk. De pekte på viktigheten av å styrke klassebevisstheten blant dem som leier. Det er en grunnleggende interessemotsetning mellom dem som har bolig for å tjene penger og dem som har bolig for å bo. Målene for arbeidet deres komme tydelig fram i de 13 kravene til en ny boligpolitikk som de presenterer på nettsidene til Reduserhusleia.no .

Leieboere i landet – forén dere!
Anna-Rita Andal fra Leieboerforeningen

Anna-Rita Andal fra leieboerforeningen (Foto: BULLBY/LK)

Anne-Rita Anda fra Leieboerforeningen er også en garvet aktivist på boligfonten, men snakket til oss på møtet som ansatt i Leieborerforeningen, som jobber for leieboeres sak innenfor systemet. Foreningen har 15 ansatte og jobber for leieboernes interesser innen jus og bomiljø. De organiserer også beboere i kommunale boliger, og har tatt initiativ til Boligopprøret, som er et initiativ av og for leietakere i kommunale boliger i Oslo (og ikke må forveksles med Boligoppropet.) Leieboerforeningen samarbeider tett med Oslo kommune, Forbrukerrådet og Kommunaldepartementet i arbeidet mot en ny Husleielov. Hurdalserklæringen inneholder noen løfterike signaler om dette som må utnyttes. Anne-Rita understreket viktigheten av utvikle en offentlig utleiesektor.  Hun var dessuten enig i behovet for å styrke klassebevisstheten blant utleierne. Leieboerforeningen har bare 5000 medlemmer. Det er tragisk lite når en vet at det blir vanskeligere og vanskeligere å få kjøpt sin egen bolig – og når en vet hvor mange som er organisert i Huseiernes Landsforbund. Organisering og samling av leieboerinteressene blir derfor viktig i arbeidet framover.

Det spirer blant ungdommen
Bilde av Lise Rødje fra Spire

Lise Rødje fra Spire (Foto: BULLBY/LK)

Julie Rødje fra ungdomsorganisasjonen Spire fortalte om denne organisasjonen og dens arbeid med boligspørsmål. Spire er en miljø- og utviklingsorganisasjon som arbeider med klima og miljø, matsikkerhet, internasjonal handel og bærekraftig byutvikling. Det er i dette arbeidet det har bidratt til å utvikle Boligoppropet (som også BULLBY har sluttet seg til). Spire jobber også opp mot oljefondet når det gjelder å motarbeide fondets engasjement i kommersielle boligutleieprosjekter. De arbeider med medvirkning og urbant landbruk og  mener  også det er viktig med en tredje boligsektor. Organisasjonen er for ungdom mellom 13 og 30 år og er en organisasjon under Utviklingsfondet.

Dårligere boliger blir dyrere
Bilde av Ketil Moe fra BULLBY

Ketil Moe viste med konkrete eksempler hvordan boliger var bli dyrere og dårligere. (Foto: BULLBY/LK)

Ketil Moe fra BULLBY tok utgangspunkt i de to bøkene han og Johan-Ditlef Martens har skrevet:

Utviklingen er entydig: Til tross for en sterk prisvekst blir boligene mindre og mindre egnet for å huse et godt og sosialt liv. De tekniske kravene til boligens kvaliteter fra myndighetenes side er svekket over tid. Ca. halvparten av kostnadene til dagens boliger er tomtekostnader og fortjeneste. Her ligger nøkkelen til å få fram rimeligere boliger. Ketil viste at merkostnadene av enkle tiltak for å heve standarden i boligene ville bli små i forhold til de totale kostnadene. Bildene som fulgte  Ketil Moes innlegg : Sammenheng mellom pris og kvalitet i boligmarkedet

Det ble gode gruppediskusjoner etter møtet og oppsummeringer fra disse vil kunne komme som kommentarer til dette innlegget. En entydig konklusjon var i alle fall at det er viktig å holde dette temaet varmt. Det ligger muligheter i den nye regjeringens ambisjoner. Det er mange og til dels ukoordinerte initiativ som til sammen representerer et bredt, folkelig opprør mot tilstandene i boligmarkedet. Det er vanskelig å finne en organisasjon som kan koordinere dette, men det vil uansett være viktig å bidra til samarbeid og informasjonsflyt mellom de mange initiativene. Her bør BULLBY bidra så godt de kan.

Etter møtet hadde nettredaksjonen også en kort prat med Einar Hagness fra Boligoppropet og Attac. Han pekte på den kommende Globaliseringskonferansen  19.-21. november som en fin møteplass for nettverksbygging og mulighet for også å sette boligspørsmål på dagsorden. Han har også skrevet en artikkel nylig om hvordan den tredje boligsektor bør kunne se ut i Oslo.

Boligutbyggere må ta ansvar for områdeutvikling

Fragmenterte eiendomsinteresser og «gratispassasjerer» har vært et stort problem for områdeutviklingen i byområder. Resultatet blir negativt for boligkjøpere og kommunene.

Ensjø i Oslo har kommunen ervervet tomter til nødvendige barnehager og skoler sent i prosessen. Men prisen var høy siden det skjedde etter verdistigningen på tomtene som følge av tidligere privat bygging og offentlige investeringer. Dermed har finansieringen av kommunal og sosial infrastruktur hengt etter i området.

Bilde av Nikolai Astrup

Nikolai Astrup (Foto: Regjeringen)

Kommunal- og moderniseringsminister Nikolai Astrup foreslår nå endringer i plan- og bygningsloven som kan gi mer forutsigbar finansiering for både kommuner og utbyggere. De foreslåtte lovendringene skal etablere et finansieringssystem for parker, veier, vann og avløp, og annen infrastruktur som må på plass i nye boligområder. Forslaget skal ut på høring, opplyser departementet (KMD). (Jfr. Nyhetssak i Aftenposten/E24 den 1. juli)

BULLBYs gruppe for områdeutvikling har tidligere oppsummert erfaringer og kommet med råd til alle de politiske partiene på Stortinget i et eget Notat til politikerne fra Områdegruppa 1.12.2020. Det konkluderte slik: «Områdeutvikling gjennom offentlig og privat samhandling i byer og tettsteder må bli et felles satsningsområde for stat og kommuner i Norge! Staten må engasjere seg gjennom et forpliktende samarbeid og avtaler med kommuner både i planlegging og gjennomføring».

Organisering og områdeplanlegging for boligområder må starte med planlegging av infrastruktur under og over bakken. Uterom, offentlige rom, parker og vann, gang- sykkel- og skoleveier og idrettsanlegg samt sosial infrastruktur, må på plass før plassering/regulering av boligprosjekter i området. Konflikter mellom boligutvikling og eierinteresser må avklares før utbygging i området. At det nå kommer et nytt forslag om nytt finansieringssystem fra KMD er bra, selv om det gjenstår å se hva sluttresultatet blir.

Økonomien i områdeplan

Bygningslovens § 12.7 pkt 13 omhandler avtaler om fordeling av planskapte verdier.

Et finansieringssystem må bygge på verdiskapingen i området som følge av offentlige og private investeringer. Planskapte verdier som følge av en områdeutvikling må fordeles etter avtale slik at fordeling av investeringer i infrastruktur og områdekvaliteter inngår i avtalen. Ifølge den såkalte «Oslomodellen» skal finansiering av områdeutviklingen skje som følge av verdistigningen i området (verdiskapningen).

Finansiering må bygge på områdeplan og en finansieringsavtale. Avtalen må sikre områdets kvaliteter og fordele verdiskapingen i området, inklusiv offentlige og private investeringer, mellom de ulike aktører.

Vedtak om utvikling av et område bør inneholde en «hovedavtale» mellom offentlig og private aktører med prinsipper om fremtidig fordeling av områdekostnader ved start av områdeutvikling. Forventet verdistigning i områdeutviklingen må bygge på denne områdeavtalen mellom kommune og aktører. Avtalen mellom kommune/stat og private investorer vil bidra til:

  1. Kontantbidrag fra utbyggersiden til offentlig finansierte fellesanlegg blir satt ut fra den reelle verdi- og boligprisstigningen i løpet av utbyggingstiden for området.
  2. «Gratispassasjerer» elimineres.
Rimeligere boliger ved områdeplan

Plan og bygningsloven bør vurderes på nytt for å styrke sosial bærekraft, effektivitet og kvalitet i områdeutvikling og bredere deltakelse i avtaleforhandlinger. Bestemmelser om rimeligere boliger må også inn i boligreguleringen. Lovens § 17-3 om utbyggingsavtaler må sikre minst 20 prosent boliger til under markedspris.

Prisstigningen i Oslo de siste ti årene har kastet 30 – 40 prosent av Oslos husstander ut av boligmarkedet. Selv om et nytt finansieringssystem neppe vil gi rimeligere boliger i Oslo, kan utbyggere pålegges realytelser med en andel boliger under markedspris, for eksempel for sosialboliger.

Statens rolle

Staten kan bistå kommunene økonomisk og gjennom faglig veiledning og finansieringstiltak til teknisk og sosial infrastruktur. Vi trenger også et statlig byutviklingsfond som kan gi kreditter eller tilskudd til viktig infrastruktur som kommunen ikke kan løse. Staten må tilby gunstige finansieringsordninger, slik at offentlig felles infrastruktur kan gjennomføres rimeligere ved start av områdeutviklingen.

Kommunene har ikke økonomi til å gjennomføre nødvendige tiltak som sikrer urban og grønn kvalitet over tid i områdeutviklingen. Ved start av større områdeplaner vil det kreve tidlig økonomisk sikring av områdekvaliteter, for eksempel rimeligere boliger, urban og grønn infrastruktur, som ellers ikke sikres av markedet.

Å bygge en by med sollyset

Fra og med 1. juli 2021 opphever regjeringen et krav i Teknisk forskrift, TEK17, slik at det vil være lovlig å bygge boliger uten at det blir tatt hensyn til solinnfall i leiligheter. (Jfr.  flere tidligere innlegg i denne spalte).Hvorfor kommer denne endringen nå, som ingen har bedt om det?

Lenger sør, hvor det er et varmere klima, bygges husene tettere sammen for å danne skygge som vil gi luften i rommet mellom husene behageligere temperatur. Her kan det også være en kvalitet å ha leiligheter mot nord hvor det er skygge. Klimaet mellom husene er til å ta og føle på som noe positivt og på bakkeplan er det godt å være med på aktiviteter.

Men det må være feil i Norge å videreføre dette «å bygge by», tett og høyt, uten å ta konsekvensene av at klimaet på våre breddegrader hvor solen har lys og varme på en helt annen måte. Rommet mellom de tette boligblokkgruppene hos oss er lite brukelig med det regnfulle, forblåste og kalde klima vårt. Og uteområdene egner seg dårlig til opphold for beboerne.

For «å bygge by» på våre breddegrader må vi forme boligstrukturene slik at vi utnytter det klimaet vi har, ved at alle leiligheter får uteplass og god takhøyde for å slippe inn luft, lys og sol fra sør/vest noen timer i løpet av dagen og med utsyn til det store landskapet omkring.

Det er spesielt viktig at boenhetene blir gode å leve i med sol og utsikt når beboerne har dårlig mobilitet og lite sosial kontakt, og av den grunn lever sine liv mye i leiligheten sin. I dag snakker også politikerne om at det er ønskelig at eldre blir boende i sin leilighet lengst mulig, ved å øke hjemmehjelpsordninger for å utsette flytting til sykehjem. Unge beboere som bor i leiligheter med mangel på sol og utsikt har et mindre problem, da de er mobile og har hele byen som sitt «hjem».

I dag er det innført en Eierskapslov som ikke sier noe om bomiljø, men er kun laget for at leiligheter enkelt kan brukes til investeringsobjekter til utleie, av folk som selv ikke bor i boligprosjektet. På samme måte er det mer lønnsomt for utbygger å bygge mange små leiligheter fremfor å bygge større familieleiligheter. Ved også å slippe krav om lys, sol og utsikt til boenhetene vil fortjenesten bli enda høyere.

Ved Lagunen i Bergen er det bygget et nytt «å bygge by» prosjekt som etter min mening ikke burde vært bygget da det er altfor dårlig tilgang til sol og utsikt i leilighetene. Prosjektet kunne passet bedre på sørligere breddegrader hvor etablering av skygge er en kvalitet.

Det er et paradoks at de som vedtar endringer i Teknisk forskrift, ved å ta vekk bokvaliteter med solinnfall og utsikt til leiligheter, og de som for eksempel har godkjent prosjekt på Lagunen, selv har leiligheter/hus hvor det er en selvfølge med sol, lys og utsikt.

Istedenfor å svekke bokvaliteter i Byggeforskriftene må kvaliteten økes med sterke krav om at nye boenheter skal ha god takhøyde for å få inn lys, sol og utsikt på lik linje med andre påbudte krav i Teknisk forskrift, som krav til, varmegjenvinning, mekanisk ventilasjon, antall luftskiftninger, støyisolering, utførelse av vegger og tak og påbudt lekeplasser for barn med noen soltimer.

Nye leiligheter må i dag bygges for å være gode boliger som skal fungere flere generasjoner fremover og ikke bygges for kortsiktige fortjeneste til investorer og utbyggere.

bertram.brochmann@gmail.com

(Innlegget sto i Klassekampen 26.1.2021)

Fire boligpolitiske forslag

Johan-Ditlef Martens (Bullby)  og Stein Stugu (rådgiver i De Facto) fikk mandag 7.12.20 inn en kronikk i Klassekampen med tittel  «Fire boligpolitiske forslag». Kronikken bygger i det alt vesentlige på et tidligere innlegg her på nettsidene, så jeg benytter anledningen til å legge en lenke til dette. I tilfelle noen ikke har fått det med seg.

Solkrav ble diskutert i Dagsnytt 18 den 3.12!

Underskriftskampanjen har nå 4443 underskrifter (3.12. kl 23:30).  Det øker forhåpentligvis ytterligere etter at saken var opp i Dagsnytt 18 på NRK1 torsdag 3.12. og Lene Schmidt og Magnhild Meltveit Kleppa argumenterte mot å fjerne de tekniske forskriftene om sollys i boliger, mot statssekretær Heidi Karin Nakken.

Lenke til Dagsnytt 18-sendingen er HER. (Innslaget begynner etter 31 min 55 sek.)

Har du ikke underskrevet ennå? Gjør det HER

 

BULLBY’s sollysaksjon på NRK 27.11

Fredag 27. november hadde NRK Nyhetsmorgen et innslag basert på underskriftsaksjonen mot fjerning av kravene til sollys BULLBY har satt i gang, men uten at initiativtakerne til aksjonen fikk være med i innslaget! Vårt medlem Per Grimnes forsvarte riktignok innlegget overfor statssekretær Heidi Nakken i Kommunal- og moderniseringsdepartementet på en god måte. Etter innslaget fikk Bjørnar Johnsen fra Oslo House (Property Development) legge ut om hvor fornuftig det var å fjerne sollyskravene fra byggeforskriftene, slik at man kunne «bygge by» uten unødige hindringer. Tross noen kritiske spørsmål fra intervjueren fikk han holde på i nærmere fire minutter uten faglige motforestillinger.

BULLBYs leder Jon Guttu

Det er flott at vår underskriftsaksjon har nådd riksmediene og den nasjonale dagsorden, sier BULLBYs leder Jon Guttu, men vi bør forfølge saken og klage på at kampanjens initiativtakere ikke kom til orde. Det å følge opp med en artikkel på nrk.no’s nettsider kan også være aktuelt.

Fire anbefalinger til en ny boligpolitikk

Boliger i byer og pressområder er blitt så dyre at folk med lave og midlere inntekter ikke kommer inn på boligmarkedet. Myndighetene har stilt viktige tekniske krav til boligbyggingen som ivaretar både sikkerhet og energibruk. De har også innført og for en stor del beholdt krav til universell utforming. Det er imidlertid ikke krav til alminnelig brukskvalitet. Samtidig er krav til minste boligstørrelse redusert fra 50 m2 til 35 m2. Utnyttelsen er blitt så høy at utearealene mangler og det er ikke plass til opphold og lek. Utleiesektoren preges av kommunale utleieboliger med dårlig standard til høy pris og et privat uregulert marked uten kontroll med hverken pris og standard.

Utfordringen er å bygge miljøvennlig samtidig som vi ivaretar viktige bo- og boligkvaliteter. En ny, sosial og inkluderende boligpolitikk innebærer:

1. En tredje boligsektor med pris- og omsetningskontrollerte boliger

Det må etableres en tredje sektor med pris- og omsetningskontrollerte boliger. Dette bør utgjøre minst 20 prosent av det som bygges.  Boligene kan bygges av boligbyggelag, stiftelser eller andre nonprofit-selskap. Alt salg skal forvaltes og gjennomføres av boligbyggelaget slik at «penger under bordet» unngås. Boligene kan være både eierboliger og leieboliger. gjerne i forskjellige former som leie til eie, delt eierskap mellom kjøper og borettslag eller kollektivt eierskap etter modell av danske allmenboliger. For å forhindre ensidig befolkningsstruktur kan boligene tildeles etter en nøkkel der en tredel gis på sosiale kriterier, en tredel på ansiennitet og en tredel på loddtrekning.

Plan og bygningslovens paragraf 17.3 om utbyggingsavtaler må endres slik at offentlige myndigheter kan stille krav til utbygger om at et visst antall av boligene som legges ut til salg skal kunne kjøpes til under markedspris, ikke bare av første kjøper. Loven må også endres slik at offentlige myndigheter skal kunne kjøpe 10 prosent av boligene i en utbygging til kostpris, i stedet for markedspris, slik det er mulighet til i dag

Hovedårsaken til de høye prisene i byer og pressområder er tomtepris og fortjeneste til utbyggere. I det sentrale østlandsområdet selges boliger for det dobbelte av hva de koster å bygge. For å oppnå rimeligere boliger må kommune og stat, også gjennom sine halvprivate selskap som Hav Eiendom, Entra, Bane NOR Eiendom, Statens Vegvesen, stille rimelige tomter til disposisjon for boligbygging.

Boligmarkedet i byene er spesielt «hett» når det gjelder de minste boligene. Det er behov for langt flere boliger til studenter, lærlinger og andre i en utdannelsessituasjon. En større innsats her kan dempe prisene på de minste boligene i markedet.

Ved siden av tiltak som sikrer rimeligere boliger må Husbankens ordninger, som bostøtte og startlån, sikre at alle får tilgang til en høvelig bolig tilpasset vedkommende økonomi. I tillegg må Husbanken bidra til delfinansiering av en «tredje boligsektor»

2. Et seriøst utleiemarked

Norge har i dag to utleiesektorer; en kommunal med rimelige, og ofte svært dårlige boliger, til personer med økonomiske og sosiale problemer og en privat utleiesektor med svært høye utleiepriser, også der med tvilsomme boligkvaliteter. Ikke alle ønsker å eie en bolig. Utleieboliger bør være et godt alternativ til det å eie. Vi trenger derfor en ny utvidet leiesektor med gode rimelige utleieboliger. Dette kan vi oppnå både gjennom offentlige eller kooperative utleieselskap og gjennom en strengere regulering av det private utleiemarkedet.

Leiene i dagens kommunale boliger må frigjøres fra «gjengs leie» i markedet og overskuddet brukes til å ruste opp boligene til en bedre standard. (I dag tapper Oslo kommune Boligbedriften for 350 millioner kroner i året).

3. Bedre boliger og bomiljø

Det bør gradvis innføres det en nedre arealgrense på 50 m2 for «permanente» boliger. Kravet gjelder ikke for stuntboliger eller andre midlertidige husvære.  Utviklingen mot å bygge stadig mindre småboliger, ned mot 25 m2 skjer samtidig med at den gjennomsnittlige boligstørrelsen i Norge gradvis har vokst til om lag 60 m2 per person. Dette illustrerer de store klasseforskjellene i boligsektoren.

 Nye boligområder må få en variert sammensetning av ulik boligstørrelse som kan sikre et godt og stabilt bomiljø. Slik kan man unngå gjennomtrekk og ustabile bomiljø, spesielt dersom det bygges et stort antall små boliger i bestemte områder. Boligmassen bør være variert både med hensyn til boligstørrelse, boligtyper og eie/leieformer. Kollektive boformer kan bidra til mer fellesskap og redusert forbruk.

Krav til boligens planløsning tilsvarende Husbankens tidligere anbefalinger og dagens krav til universell utforming, innarbeides som krav i teknisk forskrift (TEK). Det skal være gode uterom og tilstrekkelig areal for felles opphold/møtested/lek. Det skal være sol på utearealene i tråd med dagens anbefalinger i veiledningen til TEK-17. Den sier at det skal være fem timer sol på utearealene ved høst- og vårjevndøgn.

4. En rettferdig skattepolitikk

Retten til å trekke renter på boliglån fra på inntekten tjener først og fremt selveiere med høy inntekt, store lån og store boliger. Denne rettigheten bør begrenses til å gjelde vanlige boliger for folk med vanlige inntekter. Rentefradragene og eiendomsskatt kan ha bunnfradrag som gjør at folk med vanlig boligstandard ikke rammes.

Mange kjøper en eller flere boliger for utleie til markedspris. Det er ikke boligmarkedet og bomiljøene tjent med og bør beskattes høyt. Folk som leier boliger, må få de samme skattefordelene som folk som eier.

En mer rettferdig skattepolitikk kan ikke erstatte behovet for ny tredje boligsektor’

Merknader og kommentarer mottas med takk.

« Eldre innlegg