For å forberede framtiden må vi forstå fortiden

Kategori: Bypolitikk og institusjonelle forhold (Side 1 av 13)

Byaksen i Drammen er truet av eiendomsutvikling

Tidligere byggesaksjef i Drammen kommune, Amund Kjellstad, hadde 3. november en kronikk i Drammens Tidende der han uttrykker sin bekymring for byaksen i Drammen. Kronikken er, med hans tillatelse, gjengitt nedenfor:

En by har mange viktige trekk. De fleste er synlige, men noen er mer skjulte. De skjulte som du kanskje ikke tenker på til daglig oppleves intuitivt – de handler om «byens sjel» – og oppdages brått når de er borte.

Byaksen i Drammen (klikk for større bilder)

Jeg er bekymret for byaksen. Byaksen forener byen på tvers av elva og oppleves visuelt der den går fra ås til ås. Langs den ligger Bikkjestykket, idrettsanleggene, Drammensbadet, Drammen Museum, Strømsø torg, buss- og togstasjonen, kollektivknutepunktet, Bybrua, Bragernes torg, Kinobygget, Magasinet, Rådhuset, Bragernes kirke og Zik-Zakken.

Regjeringen har vedtatt følgende tillegg til Plan- og bygningsloven (PBL):
«Miljøvennlig by- og tettstedsutvikling forutsetter at ny utbygging i hovedsak skjer som transformasjon og fortetting gjennom mer effektiv bruk av arealer som allerede er bebygd og i knutepunkter.»

På Bragernes er det mer stille og behersket – men på Strømsø slippes det løs.

Situasjonskart. Shelltomta med rød ring.

Kommunen har vært lydhør for regjeringens vedtak og gjort Strømsø til knutepunkt for eiendomsspekulasjon. Kapitalismens ivrige spekulanter, eiendomsutviklere, utbyggere og arkitekter har nå rykket inn på den gamle «shelltomta» i Tordenskiolds gate 2. ved siden av Blichs gate P-hus.

Tordenskiolds gate 2 var i kommunedelplanen bestemt som ubebygget «trafikkareal». Derfor ble KORO (Kunst i offentlig rom) kontaktet, for med folkets skattepenger(!) å lage kunstnerisk fasade på parkeringshuset. Dette fordi fasadene ville bli eksponerte og godt synlige i byen når «shelltomta» senere skulle ryddes for konstruksjoner og forurensning.

Slik skal Shelltomta bli. Fotoillustrasjon: Drma arkitekter

Men kommunen/politikerne har opphevet kravet om «trafikkareal» på shelltomta. Den ble kjøpt av eiendomsutvikler og er nå under utvikling.

Hvis det etableres bebyggelse på Shelltomta/Tordenskiolds gate 2, enten det er fem eller 16 etasjer så forsvinner sikten mellom Bybrua og Marienlyst uansett. «Byaksen» blir blokkert.

Oppgradert Strømsø torg, gjennomføring av ny bybru og oppgradert Bragernes torg gir et godt resultat på denne strekningen av By-aksen. Det er også gjennomført oppgradering av Bjørnstjerne Bjørnsons gate med tydelig markering for kryssing av myke trafikanter mellom Tordenskiolds gate og Marienlyst.

Med disse tiltak i forkant er det utrolig at det ikke «Shelltomta planlegges med «trafikkformål» slik reguleringen viser. Her kan arealet etableres parkmessig som en forsmak til vandringen over til Drammen Museum, Drammensbadet og Idrettsparken. Det er beklagelig å se at profitten styrer mye av byutviklingen.

Det begynte i 2015.

Der nye Strømsø sett fra Bragernes siden. ( Foto: Amund Kjellstad, klikk for større bilde)

Politikerne er for lite vågale, og må tenke helt nytt i fremtidens byplanlegging, mente tidligere regiondirektør i NHO Buskerud i 2015.

Det fortsatte med ROM Eiendom som i 2016 fremmet forslag til planprogram med konsekvensutredning for den smale eiendommen mellom togsporene og Doktor Hansteinsgate. Der har vi nå tre høybygg.

Attraktive utearealer er solbelyste. Der rusler folk rundt og setter seg om sommeren for å se på bylivet og der sprer uteserveringen seg. Det planlagte høyhuset i Tordenskiolds gate 2. med 16 etasjer vil blokkere «By-aksen» og legge skygge over Strømsø torg.

Drammen fikk Bymiljøprisen i 2003.

Skal dette bli framtidas Drammen? (Faksimile fra Drammens tidende i samband med debatten i 2015)

Juryens begrunnelse bør huskes og etterleves.

Her fra juryens begrunnelse: «Byaksen er et storslått byplangrep som illustrerer byens koordinerte og lang- siktige satsing på bymiljøet i bred forstand. Den binder sammen de to delene av Drammen by og den revitaliserer elva som et aktivt visuelt, fysisk og funksjonelt element i byen. Den er byens sentrale urbane struktur, men samtidig knytter den byen til Drammens-dalførets overordnede grønnstrukturer. Slik blir Byaksen et bilde på den samlende viljen som ligger bak Drammens satsing de siste årene; den uttrykker den bærende idé for de tiltakene som er gjennomført og for de innsatsene som planlegges videre.»

Gratis seminar i Forum for byutvikling og bytransport

Bærekraftig mobilitet i områdeutvikling: Erfaringer, usikkerheter og kunnskapsbehov.

Tøi arrangerer heldigitalt seminar i Forum for byutvikling og bytransport tirsdag 22. november 2022 kl. 9.00 – 12.00. Seminaret er åpent for alle og gratis, men krever påmelding. Alle er velkomne!

Informasjon og påmelding via denne lenken

Søkelys på Groruddalen

Bullby har innledet et samarbeid med Groruddalen Miljøforum. Den 3. september deltok Gustav Nielsen med et innlegg på et politisk møte om utviklingsbehov på samferdselsområdet i Groruddalen. 29. oktober er ATP gruppen i Bullby invitert til en befaring i regi av Groruddalen Miljøforum og 6. desember vil Groruddalen også være tema på et av våre medlemsmøter.

I Byrådsak 212/2012 presenterte byrådet sine planer om et tungtrafikknett i Groruddalen. Allerede i «Helhetlig utviklingsplan for Groruddalen» (2006) ble det vedtatt at et tungtrafikknett skulle etableres. Allerede i 1978 ble det foreslått et slikt nett for å fjerne tungtrafikken på småveiene.

I stedet har dalen fått flere transportkorridorer på langs, mens et tungtrafikknett mellom terminalområdene og hovedveinettet i stor grad fortsatt mangler.

Bystyret vedtok at det skulle etableres et tungtrafikknett den 21.6.2006 (sak 272): «Byrådet bes i samarbeid med staten utarbeide et forslag til tungtransportnett for Oslo. Det utarbeides et tungtransportnett for Groruddalen som kan benyttes som et nasjonalt pilotprosjekt.»

I byrådssaken fra 2012 heter det blant annet at hver tredje Oslo-arbeidsplass innen transport og lager ligger i Groruddalen og hver fjerde innen varehandel, bygg og anlegg. Alle disse næringene er transportintensive. Tall fra faktagrunnlaget i 2012 viste at Groruddalen er et transportskapende område.

Det ble i en problemanalyse pekt på flere ulemper for befolkningen med den omfattende tungtrafikken i dalen:

  • Ulykkesrisiko
  • Betydelig støy: veitrafikk, motorstøy og tomgangskjøring
  • Manglende estetikk: stygge veier, manglende fortau
  • Kø og kaos: Mye trafikk – både tungtrafikk og privatbiler
  • Manglende skilting og retningsanvisning: Spesielt fra syd til Alnabruterminalen
  • Parkering: Lastebilparkering manglet, likeså servicesenter for yrkestrafikken

Tiltak som ble nevnt var nattforbud og egne veier for tungtrafikk.

Tungtrafikken  til terminalområdene kom i hovedsak fra E6 og E18 fra syd og E6 fra nord. Det ble påpekt at tverrforbindelsene i dalen og Trondheimsveien krever større inngrep for å få bedre løsninger. Påbudt innkjøring til terminalområdet fra syd og nord vil avlaste øvrige veier.

Forslag som ble listet og som stort sett ikke er gjennomført var følgende:

Kort sikt:

  1. Anbefalte kjøreruter for vogntog/semitrailere
  2. Lokale restriksjoner på tungtrafikk
  3. Veivisning (skilting) og sjåførinformasjon (noe er gjort her)
  4. Døgnhvileplasser for tungtransporten
  5. Støytiltak: skjerming av samleveier og nedsatt hastighet i Trondheimsveien

Lengre sikt:

  1. Fremkommelighetstiltak for lastebiler
  2. Riksveiadkomst til Alnabruterminalen fra nord og syd
  3. Utvikling av veinettet: E6-kontakt ved Ulven
  4. Miljøsoner

I høringsrunden anbefalte Statens vegvesen anbefalte kjøreruter for tungtrafikken og kjørerestriksjoner i boligområder. For å få bedre informasjon om kjøreruter på hovedveinettet kunne Statens vegvesen skilte med anbefalte kjøreruter til godsterminalene. Døgnhvileplass ble foreslått i NTP 2010-2019, men pekte på at det er vareeiere, transportører og kommunen som må bli enige om dette. Vegvesenet var også positiv til å etablere en bedre adkomst til terminalområdet fra syd. Plan- og bygningsetaten støttet tanken om et tungtrafikknett i Groruddalen. I Oslopakke 3 skulle E6 lokket ved Furuset/Alnabru igangsettes. Likeså Manglerudtunnel. Ingen av disse planene er gjennomført.

 

 

NRKs Bolig- og byplanprogrammer en skattkiste.

Kanskje ikke alle husker det, men NRK hadde flere spennende bolig- og byplanprogrammer i 1972 (50 år siden) og 1973, med forfatter og journalist Bjørn Nilsen som drivkraft sammen med Ellen Aanesen og Eva Brustad. For oss som er opptatt av de lange linjene burde dette være midt i blinken. Problemene som drøftes kunne like gjerne vært tatt opp i dag. Programmene fra 1973 har ligget en stund på nettet, men de fra 1972 er kommet inn først nå. Tittelen på programmene er:

1972:

  • Hvem tjener på bolignøden
  • Vaterland – Historien om en byggesak
  • Sanering – Grünerløkka

1973:

  • Boligproblemene – Hva har hendt siden sist?
  • Må vi alltid ha bolignød?
  • Hvorfor blir hus så dyre
  • Herre i eget hus?
  • Når tålmodigheten tar slutt
  • Ruseløkkveien 60

Her er alt fra Gerhardsen til byplansjef Erik Rolfsen og en rekke fagpersoner og politikere intervjuet. For de som er opptatt av bytransformasjon og Vaterland er det mye spennende i det programmet. Undertegnede dukker opp i programmet om Grünerløkka, hvor byplansjef Rolfsen gir han rett i at Oslo ikke kan bygge seg ut av bolignøden. Vet ikke om vi skal være stolt eller trist av å kunne forutsi de lange linjene så presist.

Gå inn på NRK-TV/Søk, skriv Boliger i søkefeltet, eller direkte

https://tv.nrk.no/serie/boliger

 

 

Snarveier til grønt skifte

400 snarveier I Trondheim er registrert og av dem 75 ferdig tilrettelagt. I Gå strategien for Trondheim står det at «snarveier» går «til bolig, skole, arbeidsplasser, kollektivholdeplasser, idrettsanlegg og mellom boligområder. De finnes overalt og med ulik kvalitet, gjerne på tvers av både turvegnett, gang- og sykkelvegnettet og vegnettet. Snarvegene er noen steder lite opparbeidet, f.eks. en sti eller tråkk over en plen eller mellom eiendommer, eller en naturlig forlengelse eller avstikker til/fra turvegnettet og gang- og sykkelsystemet. Det forekommer snarveger som noen har opparbeidet med f.eks. noen lass med grus, en liten trapp, et rekkverk eller ved å rydde litt skog. Ved å bruke snarvegene sparer du tid – det lønner seg å gå disse.»   Koronakrisen har aktualisert snarveier med grønt, nærmiljø, sosialt og likhet, med lite ressursbruk og rasering. I Trondheim ble det i 2020 bare brukt vel 30 millioner til snarveier. Det var også et sysselsettingstiltak.

På 1990- tallet utgav Statens vegvesen en veileder om snarveier. Det ble gjort i samarbeid med naturforvalter Sissel Rübberdt i Trondheim. Hun holdt foredrag om snarveier på nordisk/baltisk trafikksikkerhetskonferanse i Riga. Det var om ferdselsårer til daglige mål som skole, butikk og bussholdeplass.

På 1950-tallet ble det i Oslo etablert et nett for gående, slik at det var mulig å ferdes grønt til fots og på ski gjennom bebyggelse og ut i marka. Det var før bilene tok over og før mange snarveier ble blokkert av husbygging og privatisering.

Grønt skifte, raskt og rimelig, med snarveier, steder hvor det gjøres mulig for gående å komme fram. Snarveier gir mindre forbruk, renere miljø, trivsel, helse, trygghet, likhet og sosial bærekraft.  Tråkk og stier bør reguleres til almen ferdsel, som et ledd i det grønne skifte. Det grønne skifte tilsier at retten til almen ferdsel utenom bilveier styrkes.

Klimakonkurs og prokuratorknep

Vil regjeringen forsvare forurenserne eller folk flest?

Uten nye, radikale politiske grep styrer både Oslo og verdenssamfunnet mot økonomisk, miljømessig og moralsk konkurs. Det mest effektive mottiltaket med umiddelbar effekt, er å tvinge forurenserne til å betale for oppryddingen etter menneskenes misbruk av fossile brensler og klodens naturmiljø. Målet om nullutslipp av klimagasser krever den største omleggingen av verdensøkonomien som noensinne er gjennomført i fredstid. Vil rike, fossil-fikserte Norge bidra til dette?

Verdensmester i klimaregnskap vil ikke nå sine mål

Oslo kommune er visstnok verdensmester i klimaregnskapsføring. Med dette har vi godt grunnlag for å si at byens politikk de siste årene har bidratt til å redusere utslipp av klimagasser. Vi kan smykke oss med tittelen Europeisk miljøhovedstad.

Det sørgelige er at Oslos regnskap viser at gjeldende politikk i den rødgrønne byen ikke har noen sjanse til å nå målene for utslippsreduksjon som politikerne prøver å forføre oss med. Det går riktig vei, men altfor sakte, figur 1.

Figur 1. Utvikling i direkte utslipp av klimagasser i Oslo 2009-2030. Prognose for effekt av mulige tiltak sammenliknet med Bystyrets målsetting. Kilde: Klimaetaten, Oslo kommune.

Klodens regnskap varsler konkurs

Oslos klimabudsjett er likevel mye bedre enn klimaregnskapet for Jordens folk, som FNs generalsekretær nylig minnet oss alle om, og stadig flere rapporter bekrefter. Verdens ledere styrer oss mot klimakonkurs i forhold til det som kreves for å unngå katastrofale virkninger av endringer i jordens klima, figur 2.

Figuren sammenlikner målene for klimagassutslipp med den utviklingen som kan ventes med de planene som verdens land nå har lagt frem i forkant av COP26, den viktige klimakonferansen som avsluttes i Glasgow 12. november 2021. Slik sett er klimaregnskapsføring og budsjettering nyttig aktivitet. Hvis varslene om en kommende konkurs leder til raske og effektive mottiltak.

Figur 2. Globale utslipp av klimagasser siden 2010 og prognose (rød farge) for utviklingen frem mot 2060 med de planer som verdens land har meldt inn til FN. Hva som kreves for å klare ulike mål for økningen i jordens gjennomsnittstemperatur er vist med de blå kurvene. Kilde: UN climate press release, 17 September 2021 (https://unfccc.int/news).

De rikes prokuratorknep

Men menneskeheten er altså i ferd med å tape kampen mot naturkreftene. En viktig grunn til dette er at verdens rike makthavere har foretatt et prokuratorknep i regnskapsføringen. De har fordelt ansvaret for utslippene på alle innbyggere innenfor de enkelte landene der de ødeleggende aktivitetene foregår. Slik slipper de hovedansvarlige for det meste av utslippene svært billig unna. Dette er både nålevende og tidligere rikfolk etter den industrielle revolusjonen, som har etterlatt seg klimagassene som fortsetter å drive klodens oppvarming.

Klimaregnskapene er nemlig laget slik at utslippene som Oslos hushold og næringsliv forårsaker gjennom kjøp av varer og tjenester fra andre steder ikke belaster Oslos regnskap, men regnskapene i andre kommuner og land. Slik blir det meste av våre bidrag til jordens temperaturøkning borte fra vårt klimaregnskap og byens og landets klimapolitikk. I stedet blir utslipp fra produksjon og transport av våre varekjøp belastet produksjonslandene i Asia, Afrika og andre utland. Dermed er Kina blitt verdens versting i det løpende klimaregnskapet. Fortsetter de rike landene slik, kan det trolig forventes et brutalt klimaopprør fra verdens fattige og vareproduserende folk. Kanskje med Kina som ledende militærmakt.

Klimaregnskapsføringen har også en tilslørende effekt ved at den gjør utslippsreduksjonen til en felles dugnadsoppgave i Oslo eller Norge, der alle skal bidra omtrent like mye. Ansvaret er tynt utspredd på alle innbyggere, mens det er et mindretall som bidrar ekstra mye til utslippene. Folk flest har små reelle muligheter til å gjennomføre de raske tiltakene som trengs for å forhindre katastrofen som klimabudsjettene viser at vi er på vei mot.

Den store regningen må sendes til forurenserne – fortest mulig

Klimaregnskapene må altså bidra til at ansvaret for utslippsfjerningen (det er ikke nok med utslippsreduksjon) plasseres tydelig der det hører hjemme: Hos forurenserne.

Dessuten må prisen svare til de eksterne kostnadene og risikoen de påfører samfunnet og andre mennesker. Ifølge den anerkjente økonomen Nicholas Stern er disse langt større enn det en hittil har lagt til grunn i samfunnsøkonomiske analyser i klimapolitikken. For 15 år siden påpekte han i «Stern-rapporten» at den nødvendige omleggingen bort fra den fossil-baserte økonomien er mer lønnsom for samfunnet enn å fortsette som før. Nå sier han at regnestykkene er enda gunstigere for historiens største omlegging av verdensøkonomien.

Det er en utbredt misforståelse at vi må velge mellom klimapolitiske tiltak og økonomisk vekst. I økonomers og politikeres tidligere analyser er hensynet til naturskade-risiko, de unges verdier og fremtidige generasjoners liv blitt kraftig undervurdert. Stern hevder at en omlegging av økonomenes tenkning og handlekraft er nødvendig.

Med avgifter på klimagassutslipp, kan myndighetene finansiere tiltak og overføringer som også kommer jordens fattige og de minst privilegerte i vårt land til gode. Slik blir det rettferdige nullutslipps-samfunnet mulig. Det er neppe noen andre politiske grep som har samme gode effekt på mange politikeres hovedmål. Men da må motstanden fra forurenserne nedkjempes. Vil vår nye regjering bidra til dette, eller er den mer opptatt av å beskytte forurensernes interesser?

Kampen for drømmemålet

Innen 2030 skal utslippene i Oslo reduseres med 95% fastslår klimaplanen. Kanskje kunne vi da slappe av: Miljøbyen Oslo har planene. Så kan i alle fall vi i hovedstaden ha god samvittighet? Hadde det enda vært så vel.

Det gode og tankevekkende innlegget til Hilde Solli fra Klimaetaten slo tydelig fast at dette var en seriøs ambisjon, men at mye skulle falle på plass hvis målene skulle kunne nås.

I forbindelse med budsjettframlegget for 2022 innrømmet ordfører Raymond Johansen  at målet for 2021 ikke ble nådd.  Det understreker nettopp at det langt fra er nok å bare vedta klimamål.

Figuren nedenfor illustrer at allerede vedtatte, sikre tiltak bare vil redusere utslippene med ca. 30 – 40 %. Det er usikkerhet i beregningene, så i beste fall vil de kunne resultere i ca. 60 % reduksjon. Det er gjort en del intensjonsvedtak som kanskje kan få reduksjonen ned i ca. 75 %. Det er med andre ord også behov for å utvikle helt nye tiltak for å nå den ambisiøse målsettingen og skape en bærekraftig by.

Mye skal klaffe og nye typer tiltak skal utvikles hvis klimamålet skal nås

Selv om det ikke var akkurat slike ord Hilde Solli brukte, ble det klart for oss tilhørere at målene ikke nås uten en ganske intens klimakamp. Hun pekte på tre viktige områder der slagene ville stå:

  • Arbeide med mobilitet, avfallshåndtering og bygg og anlegg
    (disse sektorene står for 90% av klimagassutslippene)
  • Konsentrasjon om utvikling av sterke virkemidler overfor de store sektorene
  • Fortsette nybrottsarbeidet som gjøres innen klimastyring.

Hilde Solli i starten på sitt meget informative foredrag

Målene for arbeidet er også å legge til rette for en arealutvikling med minst mulig transportbehov, ta vare på skog og landarealer som er viktige for karbonlagringen og få en klimarobust byutvikling – det vil si en by som tåler de værpåkjenningen man ser vil komme.

Solli gjorde det klart at målene ikke kan nås uten et samarbeid mellom stat og kommune. Avhengigheten er gjensidig: «Vi trenger staten og staten trenger oss for å nå sine mål». Et av kravene til staten fra Oslo kommune er at «Vi ber om at regjeringen slår fast at kommunene må bruke handlingsrommet i plan og bygningsloven til å stille klimakrav, og styrke loven som klimaverktøy der det er nødvendig».

Hilde Solli fulgte interessert med i gruppediskusjonene

Lysarkene fra  Klimaforedraget til Hilde Solli finner du ved  å trykke på lenken i denne teksten. Du kan også finne fullversjonen av Oslos klimaplan og kortversjonen ved å trykke på lenkene ovenfor i teksten her.

Etter møtet var det gruppediskusjoner med sikte på å komme med innspill til Hilde  og for å komme fram til idéer til hva BULLBY kunne gjøre innen feltet. Punkter fra disse diskusjonen vil bli publisert i løpet av kort tid som kommentarer til denne nyhetsmeldingen.

Hilde snakket også om hvordan Oslo gikk i front for å utvikle klimaregnskap og klimabudsjetter. Følg arbeidet på KlimaOslo.no – Klimaetaten Oslo kommune.

Ny giv for bærekraftig byutvikling?

Valget er over, men fortsatt er det uklart hvem som skal besette de viktige ministerpostene som påvirker planlegging, byutvikling og samferdsel. Det må likevel være tillatt å håpe at den nye regjeringen vil ha ambisjoner om å bidra til en mer bærekraftig og klimavennlig samfunnsutvikling.

Bærekraftig byutvikling har vært et gjennomgående og overordnet tema for BULLBY siden starten. Redaksjonen håper at nye ledere i alle departementer stimulerer BULLBY-medlemmene til fornyet innsats når det gjelder å levere innlegg og faglige bidrag som kan styrke arbeidet for bedre byer, boliger og transportsektor. Veldig mye stoff om slike tema finnes allerede på sidene. For å gjøre dette mer synlig har nettredaksjonen, i samråd med styret, laget et nytt menypunkt «BULLBY MENER» i menyraden øverst. Her presenteres innspill, uttalelser og høringsbidrag som BULLBY har bidratt med gjennom de årene nettverket har eksistert.

Alt er sikkert ikke med ennå, men vi vil oppfordre leserne av disse sidene til også å bruke søkefeltet oppe i høyre spalte. Nettstedet inneholder  mye stoff som kan danne faglig grunnlag for en mer bærekraftig bypolitikk. Søkefeltet er også et effektivt redskap for å finne det.

Boligutbyggere må ta ansvar for områdeutvikling

Fragmenterte eiendomsinteresser og «gratispassasjerer» har vært et stort problem for områdeutviklingen i byområder. Resultatet blir negativt for boligkjøpere og kommunene.

Ensjø i Oslo har kommunen ervervet tomter til nødvendige barnehager og skoler sent i prosessen. Men prisen var høy siden det skjedde etter verdistigningen på tomtene som følge av tidligere privat bygging og offentlige investeringer. Dermed har finansieringen av kommunal og sosial infrastruktur hengt etter i området.

Bilde av Nikolai Astrup

Nikolai Astrup (Foto: Regjeringen)

Kommunal- og moderniseringsminister Nikolai Astrup foreslår nå endringer i plan- og bygningsloven som kan gi mer forutsigbar finansiering for både kommuner og utbyggere. De foreslåtte lovendringene skal etablere et finansieringssystem for parker, veier, vann og avløp, og annen infrastruktur som må på plass i nye boligområder. Forslaget skal ut på høring, opplyser departementet (KMD). (Jfr. Nyhetssak i Aftenposten/E24 den 1. juli)

BULLBYs gruppe for områdeutvikling har tidligere oppsummert erfaringer og kommet med råd til alle de politiske partiene på Stortinget i et eget Notat til politikerne fra Områdegruppa 1.12.2020. Det konkluderte slik: «Områdeutvikling gjennom offentlig og privat samhandling i byer og tettsteder må bli et felles satsningsområde for stat og kommuner i Norge! Staten må engasjere seg gjennom et forpliktende samarbeid og avtaler med kommuner både i planlegging og gjennomføring».

Organisering og områdeplanlegging for boligområder må starte med planlegging av infrastruktur under og over bakken. Uterom, offentlige rom, parker og vann, gang- sykkel- og skoleveier og idrettsanlegg samt sosial infrastruktur, må på plass før plassering/regulering av boligprosjekter i området. Konflikter mellom boligutvikling og eierinteresser må avklares før utbygging i området. At det nå kommer et nytt forslag om nytt finansieringssystem fra KMD er bra, selv om det gjenstår å se hva sluttresultatet blir.

Økonomien i områdeplan

Bygningslovens § 12.7 pkt 13 omhandler avtaler om fordeling av planskapte verdier.

Et finansieringssystem må bygge på verdiskapingen i området som følge av offentlige og private investeringer. Planskapte verdier som følge av en områdeutvikling må fordeles etter avtale slik at fordeling av investeringer i infrastruktur og områdekvaliteter inngår i avtalen. Ifølge den såkalte «Oslomodellen» skal finansiering av områdeutviklingen skje som følge av verdistigningen i området (verdiskapningen).

Finansiering må bygge på områdeplan og en finansieringsavtale. Avtalen må sikre områdets kvaliteter og fordele verdiskapingen i området, inklusiv offentlige og private investeringer, mellom de ulike aktører.

Vedtak om utvikling av et område bør inneholde en «hovedavtale» mellom offentlig og private aktører med prinsipper om fremtidig fordeling av områdekostnader ved start av områdeutvikling. Forventet verdistigning i områdeutviklingen må bygge på denne områdeavtalen mellom kommune og aktører. Avtalen mellom kommune/stat og private investorer vil bidra til:

  1. Kontantbidrag fra utbyggersiden til offentlig finansierte fellesanlegg blir satt ut fra den reelle verdi- og boligprisstigningen i løpet av utbyggingstiden for området.
  2. «Gratispassasjerer» elimineres.
Rimeligere boliger ved områdeplan

Plan og bygningsloven bør vurderes på nytt for å styrke sosial bærekraft, effektivitet og kvalitet i områdeutvikling og bredere deltakelse i avtaleforhandlinger. Bestemmelser om rimeligere boliger må også inn i boligreguleringen. Lovens § 17-3 om utbyggingsavtaler må sikre minst 20 prosent boliger til under markedspris.

Prisstigningen i Oslo de siste ti årene har kastet 30 – 40 prosent av Oslos husstander ut av boligmarkedet. Selv om et nytt finansieringssystem neppe vil gi rimeligere boliger i Oslo, kan utbyggere pålegges realytelser med en andel boliger under markedspris, for eksempel for sosialboliger.

Statens rolle

Staten kan bistå kommunene økonomisk og gjennom faglig veiledning og finansieringstiltak til teknisk og sosial infrastruktur. Vi trenger også et statlig byutviklingsfond som kan gi kreditter eller tilskudd til viktig infrastruktur som kommunen ikke kan løse. Staten må tilby gunstige finansieringsordninger, slik at offentlig felles infrastruktur kan gjennomføres rimeligere ved start av områdeutviklingen.

Kommunene har ikke økonomi til å gjennomføre nødvendige tiltak som sikrer urban og grønn kvalitet over tid i områdeutviklingen. Ved start av større områdeplaner vil det kreve tidlig økonomisk sikring av områdekvaliteter, for eksempel rimeligere boliger, urban og grønn infrastruktur, som ellers ikke sikres av markedet.

Å bygge en by med sollyset

Fra og med 1. juli 2021 opphever regjeringen et krav i Teknisk forskrift, TEK17, slik at det vil være lovlig å bygge boliger uten at det blir tatt hensyn til solinnfall i leiligheter. (Jfr.  flere tidligere innlegg i denne spalte).Hvorfor kommer denne endringen nå, som ingen har bedt om det?

Lenger sør, hvor det er et varmere klima, bygges husene tettere sammen for å danne skygge som vil gi luften i rommet mellom husene behageligere temperatur. Her kan det også være en kvalitet å ha leiligheter mot nord hvor det er skygge. Klimaet mellom husene er til å ta og føle på som noe positivt og på bakkeplan er det godt å være med på aktiviteter.

Men det må være feil i Norge å videreføre dette «å bygge by», tett og høyt, uten å ta konsekvensene av at klimaet på våre breddegrader hvor solen har lys og varme på en helt annen måte. Rommet mellom de tette boligblokkgruppene hos oss er lite brukelig med det regnfulle, forblåste og kalde klima vårt. Og uteområdene egner seg dårlig til opphold for beboerne.

For «å bygge by» på våre breddegrader må vi forme boligstrukturene slik at vi utnytter det klimaet vi har, ved at alle leiligheter får uteplass og god takhøyde for å slippe inn luft, lys og sol fra sør/vest noen timer i løpet av dagen og med utsyn til det store landskapet omkring.

Det er spesielt viktig at boenhetene blir gode å leve i med sol og utsikt når beboerne har dårlig mobilitet og lite sosial kontakt, og av den grunn lever sine liv mye i leiligheten sin. I dag snakker også politikerne om at det er ønskelig at eldre blir boende i sin leilighet lengst mulig, ved å øke hjemmehjelpsordninger for å utsette flytting til sykehjem. Unge beboere som bor i leiligheter med mangel på sol og utsikt har et mindre problem, da de er mobile og har hele byen som sitt «hjem».

I dag er det innført en Eierskapslov som ikke sier noe om bomiljø, men er kun laget for at leiligheter enkelt kan brukes til investeringsobjekter til utleie, av folk som selv ikke bor i boligprosjektet. På samme måte er det mer lønnsomt for utbygger å bygge mange små leiligheter fremfor å bygge større familieleiligheter. Ved også å slippe krav om lys, sol og utsikt til boenhetene vil fortjenesten bli enda høyere.

Ved Lagunen i Bergen er det bygget et nytt «å bygge by» prosjekt som etter min mening ikke burde vært bygget da det er altfor dårlig tilgang til sol og utsikt i leilighetene. Prosjektet kunne passet bedre på sørligere breddegrader hvor etablering av skygge er en kvalitet.

Det er et paradoks at de som vedtar endringer i Teknisk forskrift, ved å ta vekk bokvaliteter med solinnfall og utsikt til leiligheter, og de som for eksempel har godkjent prosjekt på Lagunen, selv har leiligheter/hus hvor det er en selvfølge med sol, lys og utsikt.

Istedenfor å svekke bokvaliteter i Byggeforskriftene må kvaliteten økes med sterke krav om at nye boenheter skal ha god takhøyde for å få inn lys, sol og utsikt på lik linje med andre påbudte krav i Teknisk forskrift, som krav til, varmegjenvinning, mekanisk ventilasjon, antall luftskiftninger, støyisolering, utførelse av vegger og tak og påbudt lekeplasser for barn med noen soltimer.

Nye leiligheter må i dag bygges for å være gode boliger som skal fungere flere generasjoner fremover og ikke bygges for kortsiktige fortjeneste til investorer og utbyggere.

bertram.brochmann@gmail.com

(Innlegget sto i Klassekampen 26.1.2021)
« Eldre innlegg