Kategori: Bypolitikk og institusjonelle forhold (Side 1 av 13)

Ny giv for bærekraftig byutvikling?

Valget er over, men fortsatt er det uklart hvem som skal besette de viktige ministerpostene som påvirker planlegging, byutvikling og samferdsel. Det må likevel være tillatt å håpe at den nye regjeringen vil ha ambisjoner om å bidra til en mer bærekraftig og klimavennlig samfunnsutvikling.

Bærekraftig byutvikling har vært et gjennomgående og overordnet tema for BULLBY siden starten. Redaksjonen håper at nye ledere i alle departementer stimulerer BULLBY-medlemmene til fornyet innsats når det gjelder å levere innlegg og faglige bidrag som kan styrke arbeidet for bedre byer, boliger og transportsektor. Veldig mye stoff om slike tema finnes allerede på sidene. For å gjøre dette mer synlig har nettredaksjonen, i samråd med styret, laget et nytt menypunkt “BULLBY MENER” i menyraden øverst. Her presenteres innspill, uttalelser og høringsbidrag som BULLBY har bidratt med gjennom de årene nettverket har eksistert.

Alt er sikkert ikke med ennå, men vi vil oppfordre leserne av disse sidene til også å bruke søkefeltet oppe i høyre spalte. Nettstedet inneholder  mye stoff som kan danne faglig grunnlag for en mer bærekraftig bypolitikk. Søkefeltet er også et effektivt redskap for å finne det.

Boligutbyggere må ta ansvar for områdeutvikling

Fragmenterte eiendomsinteresser og «gratispassasjerer» har vært et stort problem for områdeutviklingen i byområder. Resultatet blir negativt for boligkjøpere og kommunene.

Ensjø i Oslo har kommunen ervervet tomter til nødvendige barnehager og skoler sent i prosessen. Men prisen var høy siden det skjedde etter verdistigningen på tomtene som følge av tidligere privat bygging og offentlige investeringer. Dermed har finansieringen av kommunal og sosial infrastruktur hengt etter i området.

Bilde av Nikolai Astrup

Nikolai Astrup (Foto: Regjeringen)

Kommunal- og moderniseringsminister Nikolai Astrup foreslår nå endringer i plan- og bygningsloven som kan gi mer forutsigbar finansiering for både kommuner og utbyggere. De foreslåtte lovendringene skal etablere et finansieringssystem for parker, veier, vann og avløp, og annen infrastruktur som må på plass i nye boligområder. Forslaget skal ut på høring, opplyser departementet (KMD). (Jfr. Nyhetssak i Aftenposten/E24 den 1. juli)

BULLBYs gruppe for områdeutvikling har tidligere oppsummert erfaringer og kommet med råd til alle de politiske partiene på Stortinget i et eget Notat til politikerne fra Områdegruppa 1.12.2020. Det konkluderte slik: «Områdeutvikling gjennom offentlig og privat samhandling i byer og tettsteder må bli et felles satsningsområde for stat og kommuner i Norge! Staten må engasjere seg gjennom et forpliktende samarbeid og avtaler med kommuner både i planlegging og gjennomføring».

Organisering og områdeplanlegging for boligområder må starte med planlegging av infrastruktur under og over bakken. Uterom, offentlige rom, parker og vann, gang- sykkel- og skoleveier og idrettsanlegg samt sosial infrastruktur, må på plass før plassering/regulering av boligprosjekter i området. Konflikter mellom boligutvikling og eierinteresser må avklares før utbygging i området. At det nå kommer et nytt forslag om nytt finansieringssystem fra KMD er bra, selv om det gjenstår å se hva sluttresultatet blir.

Økonomien i områdeplan

Bygningslovens § 12.7 pkt 13 omhandler avtaler om fordeling av planskapte verdier.

Et finansieringssystem må bygge på verdiskapingen i området som følge av offentlige og private investeringer. Planskapte verdier som følge av en områdeutvikling må fordeles etter avtale slik at fordeling av investeringer i infrastruktur og områdekvaliteter inngår i avtalen. Ifølge den såkalte «Oslomodellen» skal finansiering av områdeutviklingen skje som følge av verdistigningen i området (verdiskapningen).

Finansiering må bygge på områdeplan og en finansieringsavtale. Avtalen må sikre områdets kvaliteter og fordele verdiskapingen i området, inklusiv offentlige og private investeringer, mellom de ulike aktører.

Vedtak om utvikling av et område bør inneholde en «hovedavtale» mellom offentlig og private aktører med prinsipper om fremtidig fordeling av områdekostnader ved start av områdeutvikling. Forventet verdistigning i områdeutviklingen må bygge på denne områdeavtalen mellom kommune og aktører. Avtalen mellom kommune/stat og private investorer vil bidra til:

  1. Kontantbidrag fra utbyggersiden til offentlig finansierte fellesanlegg blir satt ut fra den reelle verdi- og boligprisstigningen i løpet av utbyggingstiden for området.
  2. «Gratispassasjerer» elimineres.
Rimeligere boliger ved områdeplan

Plan og bygningsloven bør vurderes på nytt for å styrke sosial bærekraft, effektivitet og kvalitet i områdeutvikling og bredere deltakelse i avtaleforhandlinger. Bestemmelser om rimeligere boliger må også inn i boligreguleringen. Lovens § 17-3 om utbyggingsavtaler må sikre minst 20 prosent boliger til under markedspris.

Prisstigningen i Oslo de siste ti årene har kastet 30 – 40 prosent av Oslos husstander ut av boligmarkedet. Selv om et nytt finansieringssystem neppe vil gi rimeligere boliger i Oslo, kan utbyggere pålegges realytelser med en andel boliger under markedspris, for eksempel for sosialboliger.

Statens rolle

Staten kan bistå kommunene økonomisk og gjennom faglig veiledning og finansieringstiltak til teknisk og sosial infrastruktur. Vi trenger også et statlig byutviklingsfond som kan gi kreditter eller tilskudd til viktig infrastruktur som kommunen ikke kan løse. Staten må tilby gunstige finansieringsordninger, slik at offentlig felles infrastruktur kan gjennomføres rimeligere ved start av områdeutviklingen.

Kommunene har ikke økonomi til å gjennomføre nødvendige tiltak som sikrer urban og grønn kvalitet over tid i områdeutviklingen. Ved start av større områdeplaner vil det kreve tidlig økonomisk sikring av områdekvaliteter, for eksempel rimeligere boliger, urban og grønn infrastruktur, som ellers ikke sikres av markedet.

Å bygge en by med sollyset

Fra og med 1. juli 2021 opphever regjeringen et krav i Teknisk forskrift, TEK17, slik at det vil være lovlig å bygge boliger uten at det blir tatt hensyn til solinnfall i leiligheter. (Jfr.  flere tidligere innlegg i denne spalte).Hvorfor kommer denne endringen nå, som ingen har bedt om det?

Lenger sør, hvor det er et varmere klima, bygges husene tettere sammen for å danne skygge som vil gi luften i rommet mellom husene behageligere temperatur. Her kan det også være en kvalitet å ha leiligheter mot nord hvor det er skygge. Klimaet mellom husene er til å ta og føle på som noe positivt og på bakkeplan er det godt å være med på aktiviteter.

Men det må være feil i Norge å videreføre dette «å bygge by», tett og høyt, uten å ta konsekvensene av at klimaet på våre breddegrader hvor solen har lys og varme på en helt annen måte. Rommet mellom de tette boligblokkgruppene hos oss er lite brukelig med det regnfulle, forblåste og kalde klima vårt. Og uteområdene egner seg dårlig til opphold for beboerne.

For «å bygge by» på våre breddegrader må vi forme boligstrukturene slik at vi utnytter det klimaet vi har, ved at alle leiligheter får uteplass og god takhøyde for å slippe inn luft, lys og sol fra sør/vest noen timer i løpet av dagen og med utsyn til det store landskapet omkring.

Det er spesielt viktig at boenhetene blir gode å leve i med sol og utsikt når beboerne har dårlig mobilitet og lite sosial kontakt, og av den grunn lever sine liv mye i leiligheten sin. I dag snakker også politikerne om at det er ønskelig at eldre blir boende i sin leilighet lengst mulig, ved å øke hjemmehjelpsordninger for å utsette flytting til sykehjem. Unge beboere som bor i leiligheter med mangel på sol og utsikt har et mindre problem, da de er mobile og har hele byen som sitt «hjem».

I dag er det innført en Eierskapslov som ikke sier noe om bomiljø, men er kun laget for at leiligheter enkelt kan brukes til investeringsobjekter til utleie, av folk som selv ikke bor i boligprosjektet. På samme måte er det mer lønnsomt for utbygger å bygge mange små leiligheter fremfor å bygge større familieleiligheter. Ved også å slippe krav om lys, sol og utsikt til boenhetene vil fortjenesten bli enda høyere.

Ved Lagunen i Bergen er det bygget et nytt «å bygge by» prosjekt som etter min mening ikke burde vært bygget da det er altfor dårlig tilgang til sol og utsikt i leilighetene. Prosjektet kunne passet bedre på sørligere breddegrader hvor etablering av skygge er en kvalitet.

Det er et paradoks at de som vedtar endringer i Teknisk forskrift, ved å ta vekk bokvaliteter med solinnfall og utsikt til leiligheter, og de som for eksempel har godkjent prosjekt på Lagunen, selv har leiligheter/hus hvor det er en selvfølge med sol, lys og utsikt.

Istedenfor å svekke bokvaliteter i Byggeforskriftene må kvaliteten økes med sterke krav om at nye boenheter skal ha god takhøyde for å få inn lys, sol og utsikt på lik linje med andre påbudte krav i Teknisk forskrift, som krav til, varmegjenvinning, mekanisk ventilasjon, antall luftskiftninger, støyisolering, utførelse av vegger og tak og påbudt lekeplasser for barn med noen soltimer.

Nye leiligheter må i dag bygges for å være gode boliger som skal fungere flere generasjoner fremover og ikke bygges for kortsiktige fortjeneste til investorer og utbyggere.

bertram.brochmann@gmail.com

(Innlegget sto i Klassekampen 26.1.2021)

Ta vare på de gående – de er byens viktigste trafikanter

Gående må få trygge fortauer.  Samferdselsmyndighetenes  revisjon av regelverket må bidra til bedre fremkommelighet og trygghet for fotgjengerne. El-sparkesykler og annen mikromobilitet må vike for gående i trafikksystemet.

For å oppnå dette, må også syklister og andre lette individuelle kjøretøyer få bedre plass i trafikksystemet og et mer helhetlig regelverk.

Rammebetingelsene for lette kjøretøyer og ny teknologi må fremme samfunnets mål for helse, klima, lokalmiljø og samfunnsøkonomi. Byenes offentlige rom må ikke bli en arena for uregulert kamp mellom store internasjonale utleieaktører.

Dette er hovedpoeng i Bullbys høringsuttalelse om nye regler for små elektriske kjøretøyer som Statens vegvesen og Samferdselsdepartementet arbeider med.

Her kan du lese Bullbys faglige grunnlag med innspill til regelverket som kan gi en ny og forsterket transportpolitikk til fordel for de mest miljøvennlige og samfunnsnyttige, myke trafikantene i byområdene.

Vi håper myndighetene og Samferdselsminister Knut Arild Hareide benytter anledning til å rydde opp og sette transportpolitikken på rett kurs. Støtt saken ved å melde dine/deres synspunkter på Vegvesenets høringsside.

Bør nasjonen selge sine hus?

Peter Butenschøn har i dag (9.12.20) en kronikk i Aftenposten som gir en ny og byutviklingsmessig vinkel på det omstridte spørsmål om staten skal selge sine eiendommer.

Kronikken (bak betalingsmur) finner du her

Men vi har den også i vår egen artikkelsamling: Bør nasjonen selge sine hus

Fire boligpolitiske forslag

Johan-Ditlef Martens (Bullby)  og Stein Stugu (rådgiver i De Facto) fikk mandag 7.12.20 inn en kronikk i Klassekampen med tittel  “Fire boligpolitiske forslag”. Kronikken bygger i det alt vesentlige på et tidligere innlegg her på nettsidene, så jeg benytter anledningen til å legge en lenke til dette. I tilfelle noen ikke har fått det med seg.

Solkrav ble diskutert i Dagsnytt 18 den 3.12!

Underskriftskampanjen har nå 4443 underskrifter (3.12. kl 23:30).  Det øker forhåpentligvis ytterligere etter at saken var opp i Dagsnytt 18 på NRK1 torsdag 3.12. og Lene Schmidt og Magnhild Meltveit Kleppa argumenterte mot å fjerne de tekniske forskriftene om sollys i boliger, mot statssekretær Heidi Karin Nakken.

Lenke til Dagsnytt 18-sendingen er HER. (Innslaget begynner etter 31 min 55 sek.)

Har du ikke underskrevet ennå? Gjør det HER

 

Områdeutvikling må bli politisk satsingsområde

BULLBY faggruppe for områdeutvikling*) sendte 1. desember en henvendelse til alle de politiske partiene på Stortinget der de argumenterer for nytenking innen arbeidet med områdeplanleggingen.

Behovet for å få til en mer miljøvennlig utbyggingspolitikk krever nye planformer og måter å arbeide på som kan forene overordnede statlige hensyn, kommunal råderett og privat medvirkning fra næringsinteresser og befolkning.

Stat og kommune må se på områdeutvikling som en mulighet til å fremme mer sirkulær økonomi og redusere ressurs- og energibruk, og dermed klimagassutslipp. Befolkningen vil gjennom å delta aktivt i områdeutvikling kunne fremme klimamål og forebyggende helsearbeid. Dette er et meget undervurdert arbeidsområde i offentlig politikk, fastslår områdegruppa.

Områdegruppa i BULLBY foreslår derfor at områdeutvikling gjennom offentlig og privat samhandling i byer og tettsteder må bli et felles satsningsområde for stat og kommuner i Norge. Staten må engasjere seg i et forpliktende samarbeid gjennom avtaler med kommuner både om planlegging og gjennomføring.

Les hele Notat til politikerne fra Områdegruppa  av 1.12.2020  som de har sendt partiene på Stortinget.

*)Henvendelsen er underskrevet av Christian Joys, Hans Kristian Lingsom , Kjell Spigseth , Rolf H. JensenMagnus Boysen , og Sverre Narvestad

Fire anbefalinger til en ny boligpolitikk

Boliger i byer og pressområder er blitt så dyre at folk med lave og midlere inntekter ikke kommer inn på boligmarkedet. Myndighetene har stilt viktige tekniske krav til boligbyggingen som ivaretar både sikkerhet og energibruk. De har også innført og for en stor del beholdt krav til universell utforming. Det er imidlertid ikke krav til alminnelig brukskvalitet. Samtidig er krav til minste boligstørrelse redusert fra 50 m2 til 35 m2. Utnyttelsen er blitt så høy at utearealene mangler og det er ikke plass til opphold og lek. Utleiesektoren preges av kommunale utleieboliger med dårlig standard til høy pris og et privat uregulert marked uten kontroll med hverken pris og standard.

Utfordringen er å bygge miljøvennlig samtidig som vi ivaretar viktige bo- og boligkvaliteter. En ny, sosial og inkluderende boligpolitikk innebærer:

1. En tredje boligsektor med pris- og omsetningskontrollerte boliger

Det må etableres en tredje sektor med pris- og omsetningskontrollerte boliger. Dette bør utgjøre minst 20 prosent av det som bygges.  Boligene kan bygges av boligbyggelag, stiftelser eller andre nonprofit-selskap. Alt salg skal forvaltes og gjennomføres av boligbyggelaget slik at «penger under bordet» unngås. Boligene kan være både eierboliger og leieboliger. gjerne i forskjellige former som leie til eie, delt eierskap mellom kjøper og borettslag eller kollektivt eierskap etter modell av danske allmenboliger. For å forhindre ensidig befolkningsstruktur kan boligene tildeles etter en nøkkel der en tredel gis på sosiale kriterier, en tredel på ansiennitet og en tredel på loddtrekning.

Plan og bygningslovens paragraf 17.3 om utbyggingsavtaler må endres slik at offentlige myndigheter kan stille krav til utbygger om at et visst antall av boligene som legges ut til salg skal kunne kjøpes til under markedspris, ikke bare av første kjøper. Loven må også endres slik at offentlige myndigheter skal kunne kjøpe 10 prosent av boligene i en utbygging til kostpris, i stedet for markedspris, slik det er mulighet til i dag

Hovedårsaken til de høye prisene i byer og pressområder er tomtepris og fortjeneste til utbyggere. I det sentrale østlandsområdet selges boliger for det dobbelte av hva de koster å bygge. For å oppnå rimeligere boliger må kommune og stat, også gjennom sine halvprivate selskap som Hav Eiendom, Entra, Bane NOR Eiendom, Statens Vegvesen, stille rimelige tomter til disposisjon for boligbygging.

Boligmarkedet i byene er spesielt «hett» når det gjelder de minste boligene. Det er behov for langt flere boliger til studenter, lærlinger og andre i en utdannelsessituasjon. En større innsats her kan dempe prisene på de minste boligene i markedet.

Ved siden av tiltak som sikrer rimeligere boliger må Husbankens ordninger, som bostøtte og startlån, sikre at alle får tilgang til en høvelig bolig tilpasset vedkommende økonomi. I tillegg må Husbanken bidra til delfinansiering av en «tredje boligsektor»

2. Et seriøst utleiemarked

Norge har i dag to utleiesektorer; en kommunal med rimelige, og ofte svært dårlige boliger, til personer med økonomiske og sosiale problemer og en privat utleiesektor med svært høye utleiepriser, også der med tvilsomme boligkvaliteter. Ikke alle ønsker å eie en bolig. Utleieboliger bør være et godt alternativ til det å eie. Vi trenger derfor en ny utvidet leiesektor med gode rimelige utleieboliger. Dette kan vi oppnå både gjennom offentlige eller kooperative utleieselskap og gjennom en strengere regulering av det private utleiemarkedet.

Leiene i dagens kommunale boliger må frigjøres fra «gjengs leie» i markedet og overskuddet brukes til å ruste opp boligene til en bedre standard. (I dag tapper Oslo kommune Boligbedriften for 350 millioner kroner i året).

3. Bedre boliger og bomiljø

Det bør gradvis innføres det en nedre arealgrense på 50 m2 for «permanente» boliger. Kravet gjelder ikke for stuntboliger eller andre midlertidige husvære.  Utviklingen mot å bygge stadig mindre småboliger, ned mot 25 m2 skjer samtidig med at den gjennomsnittlige boligstørrelsen i Norge gradvis har vokst til om lag 60 m2 per person. Dette illustrerer de store klasseforskjellene i boligsektoren.

 Nye boligområder må få en variert sammensetning av ulik boligstørrelse som kan sikre et godt og stabilt bomiljø. Slik kan man unngå gjennomtrekk og ustabile bomiljø, spesielt dersom det bygges et stort antall små boliger i bestemte områder. Boligmassen bør være variert både med hensyn til boligstørrelse, boligtyper og eie/leieformer. Kollektive boformer kan bidra til mer fellesskap og redusert forbruk.

Krav til boligens planløsning tilsvarende Husbankens tidligere anbefalinger og dagens krav til universell utforming, innarbeides som krav i teknisk forskrift (TEK). Det skal være gode uterom og tilstrekkelig areal for felles opphold/møtested/lek. Det skal være sol på utearealene i tråd med dagens anbefalinger i veiledningen til TEK-17. Den sier at det skal være fem timer sol på utearealene ved høst- og vårjevndøgn.

4. En rettferdig skattepolitikk

Retten til å trekke renter på boliglån fra på inntekten tjener først og fremt selveiere med høy inntekt, store lån og store boliger. Denne rettigheten bør begrenses til å gjelde vanlige boliger for folk med vanlige inntekter. Rentefradragene og eiendomsskatt kan ha bunnfradrag som gjør at folk med vanlig boligstandard ikke rammes.

Mange kjøper en eller flere boliger for utleie til markedspris. Det er ikke boligmarkedet og bomiljøene tjent med og bør beskattes høyt. Folk som leier boliger, må få de samme skattefordelene som folk som eier.

En mer rettferdig skattepolitikk kan ikke erstatte behovet for ny tredje boligsektor’

Merknader og kommentarer mottas med takk.

Bullby krever sol i nye boliger!

Hei alle medlemmer i Bullby og lesere av dette nettstedet!

Etter initiativ fra Lene Scmidt har Bullby nå satt i gang en underskriftsaksjon for å beholde kravet til solinnfall i nye boliger.

Underskriftsaksjonen finner du her

Målet nå er få flest mulig til å skrive under. Hvis dere er på Face book og dertil har “venner”, vil det være fint som dere deler denne aksjonen med flest mulig. Send også mail til alle dere kjenner som kan ha interesse av saken!

Jon Guttu
Leder av Bullby

« Eldre innlegg