Kategori: Bypolitikk og institusjonelle forhold (Side 3 av 15)

Boligutbyggere må ta ansvar for områdeutvikling

28/08/2021 / Magnus Boysen / 0 kommentarer

Fragmenterte eiendomsinteresser og «gratispassasjerer» har vært et stort problem for områdeutviklingen i byområder. Resultatet blir negativt for boligkjøpere og kommunene.

På Ensjø i Oslo har kommunen ervervet tomter til nødvendige barnehager og skoler sent i prosessen. Men prisen var høy siden det skjedde etter verdistigningen på tomtene som følge av tidligere privat bygging og offentlige investeringer. Dermed har finansieringen av kommunal og sosial infrastruktur hengt etter i området.

Nikolai Astrup (Foto: Regjeringen)

Kommunal- og moderniseringsminister Nikolai Astrup foreslår nå endringer i plan- og bygningsloven som kan gi mer forutsigbar finansiering for både kommuner og utbyggere. De foreslåtte lovendringene skal etablere et finansieringssystem for parker, veier, vann og avløp, og annen infrastruktur som må på plass i nye boligområder. Forslaget skal ut på høring, opplyser departementet (KMD). (Jfr. Nyhetssak i Aftenposten/E24 den 1. juli)

BULLBYs gruppe for områdeutvikling har tidligere oppsummert erfaringer og kommet med råd til alle de politiske partiene på Stortinget i et eget Notat til politikerne fra Områdegruppa 1.12.2020. Det konkluderte slik: «Områdeutvikling gjennom offentlig og privat samhandling i byer og tettsteder må bli et felles satsningsområde for stat og kommuner i Norge! Staten må engasjere seg gjennom et forpliktende samarbeid og avtaler med kommuner både i planlegging og gjennomføring».

Organisering og områdeplanlegging for boligområder må starte med planlegging av infrastruktur under og over bakken. Uterom, offentlige rom, parker og vann, gang- sykkel- og skoleveier og idrettsanlegg samt sosial infrastruktur, må på plass før plassering/regulering av boligprosjekter i området. Konflikter mellom boligutvikling og eierinteresser må avklares før utbygging i området. At det nå kommer et nytt forslag om nytt finansieringssystem fra KMD er bra, selv om det gjenstår å se hva sluttresultatet blir.

Økonomien i områdeplan

Bygningslovens § 12.7 pkt 13 omhandler avtaler om fordeling av planskapte verdier.

Et finansieringssystem må bygge på verdiskapingen i området som følge av offentlige og private investeringer. Planskapte verdier som følge av en områdeutvikling må fordeles etter avtale slik at fordeling av investeringer i infrastruktur og områdekvaliteter inngår i avtalen. Ifølge den såkalte «Oslomodellen» skal finansiering av områdeutviklingen skje som følge av verdistigningen i området (verdiskapningen).

Finansiering må bygge på områdeplan og en finansieringsavtale. Avtalen må sikre områdets kvaliteter og fordele verdiskapingen i området, inklusiv offentlige og private investeringer, mellom de ulike aktører.

Vedtak om utvikling av et område bør inneholde en «hovedavtale» mellom offentlig og private aktører med prinsipper om fremtidig fordeling av områdekostnader ved start av områdeutvikling. Forventet verdistigning i områdeutviklingen må bygge på denne områdeavtalen mellom kommune og aktører. Avtalen mellom kommune/stat og private investorer vil bidra til:

Kontantbidrag fra utbyggersiden til offentlig finansierte fellesanlegg blir satt ut fra den reelle verdi- og boligprisstigningen i løpet av utbyggingstiden for området.
«Gratispassasjerer» elimineres.

Rimeligere boliger ved områdeplan

Plan og bygningsloven bør vurderes på nytt for å styrke sosial bærekraft, effektivitet og kvalitet i områdeutvikling og bredere deltakelse i avtaleforhandlinger. Bestemmelser om rimeligere boliger må også inn i boligreguleringen. Lovens § 17-3 om utbyggingsavtaler må sikre minst 20 prosent boliger til under markedspris.

Prisstigningen i Oslo de siste ti årene har kastet 30 – 40 prosent av Oslos husstander ut av boligmarkedet. Selv om et nytt finansieringssystem neppe vil gi rimeligere boliger i Oslo, kan utbyggere pålegges realytelser med en andel boliger under markedspris, for eksempel for sosialboliger.

Statens rolle

Staten kan bistå kommunene økonomisk og gjennom faglig veiledning og finansieringstiltak til teknisk og sosial infrastruktur. Vi trenger også et statlig byutviklingsfond som kan gi kreditter eller tilskudd til viktig infrastruktur som kommunen ikke kan løse. Staten må tilby gunstige finansieringsordninger, slik at offentlig felles infrastruktur kan gjennomføres rimeligere ved start av områdeutviklingen.

Kommunene har ikke økonomi til å gjennomføre nødvendige tiltak som sikrer urban og grønn kvalitet over tid i områdeutviklingen. Ved start av større områdeplaner vil det kreve tidlig økonomisk sikring av områdekvaliteter, for eksempel rimeligere boliger, urban og grønn infrastruktur, som ellers ikke sikres av markedet.

Å bygge en by med sollyset

01/02/2021 / Bertram Brochmann / 1 kommentar

Fra og med 1. juli 2021 opphever regjeringen et krav i Teknisk forskrift, TEK17, slik at det vil være lovlig å bygge boliger uten at det blir tatt hensyn til solinnfall i leiligheter. (Jfr. flere tidligere innlegg i denne spalte).Hvorfor kommer denne endringen nå, som ingen har bedt om det?

Lenger sør, hvor det er et varmere klima, bygges husene tettere sammen for å danne skygge som vil gi luften i rommet mellom husene behageligere temperatur. Her kan det også være en kvalitet å ha leiligheter mot nord hvor det er skygge. Klimaet mellom husene er til å ta og føle på som noe positivt og på bakkeplan er det godt å være med på aktiviteter.

Men det må være feil i Norge å videreføre dette «å bygge by», tett og høyt, uten å ta konsekvensene av at klimaet på våre breddegrader hvor solen har lys og varme på en helt annen måte. Rommet mellom de tette boligblokkgruppene hos oss er lite brukelig med det regnfulle, forblåste og kalde klima vårt. Og uteområdene egner seg dårlig til opphold for beboerne.

For «å bygge by» på våre breddegrader må vi forme boligstrukturene slik at vi utnytter det klimaet vi har, ved at alle leiligheter får uteplass og god takhøyde for å slippe inn luft, lys og sol fra sør/vest noen timer i løpet av dagen og med utsyn til det store landskapet omkring.

Det er spesielt viktig at boenhetene blir gode å leve i med sol og utsikt når beboerne har dårlig mobilitet og lite sosial kontakt, og av den grunn lever sine liv mye i leiligheten sin. I dag snakker også politikerne om at det er ønskelig at eldre blir boende i sin leilighet lengst mulig, ved å øke hjemmehjelpsordninger for å utsette flytting til sykehjem. Unge beboere som bor i leiligheter med mangel på sol og utsikt har et mindre problem, da de er mobile og har hele byen som sitt «hjem».

I dag er det innført en Eierskapslov som ikke sier noe om bomiljø, men er kun laget for at leiligheter enkelt kan brukes til investeringsobjekter til utleie, av folk som selv ikke bor i boligprosjektet. På samme måte er det mer lønnsomt for utbygger å bygge mange små leiligheter fremfor å bygge større familieleiligheter. Ved også å slippe krav om lys, sol og utsikt til boenhetene vil fortjenesten bli enda høyere.

Ved Lagunen i Bergen er det bygget et nytt «å bygge by» prosjekt som etter min mening ikke burde vært bygget da det er altfor dårlig tilgang til sol og utsikt i leilighetene. Prosjektet kunne passet bedre på sørligere breddegrader hvor etablering av skygge er en kvalitet.

Det er et paradoks at de som vedtar endringer i Teknisk forskrift, ved å ta vekk bokvaliteter med solinnfall og utsikt til leiligheter, og de som for eksempel har godkjent prosjekt på Lagunen, selv har leiligheter/hus hvor det er en selvfølge med sol, lys og utsikt.

Istedenfor å svekke bokvaliteter i Byggeforskriftene må kvaliteten økes med sterke krav om at nye boenheter skal ha god takhøyde for å få inn lys, sol og utsikt på lik linje med andre påbudte krav i Teknisk forskrift, som krav til, varmegjenvinning, mekanisk ventilasjon, antall luftskiftninger, støyisolering, utførelse av vegger og tak og påbudt lekeplasser for barn med noen soltimer.

Nye leiligheter må i dag bygges for å være gode boliger som skal fungere flere generasjoner fremover og ikke bygges for kortsiktige fortjeneste til investorer og utbyggere.

bertram.brochmann@gmail.com

(Innlegget sto i Klassekampen 26.1.2021)

Ta vare på de gående – de er byens viktigste trafikanter

26/01/2021 / Gustav Nielsen og Einar Spurkeland / 4 kommentarer

Gående må få trygge fortauer. Samferdselsmyndighetenes revisjon av regelverket må bidra til bedre fremkommelighet og trygghet for fotgjengerne. El-sparkesykler og annen mikromobilitet må vike for gående i trafikksystemet.

For å oppnå dette, må også syklister og andre lette individuelle kjøretøyer få bedre plass i trafikksystemet og et mer helhetlig regelverk.

Rammebetingelsene for lette kjøretøyer og ny teknologi må fremme samfunnets mål for helse, klima, lokalmiljø og samfunnsøkonomi. Byenes offentlige rom må ikke bli en arena for uregulert kamp mellom store internasjonale utleieaktører.

Dette er hovedpoeng i Bullbys høringsuttalelse om nye regler for små elektriske kjøretøyer som Statens vegvesen og Samferdselsdepartementet arbeider med.

Her kan du lese Bullbys faglige grunnlag med innspill til regelverket som kan gi en ny og forsterket transportpolitikk til fordel for de mest miljøvennlige og samfunnsnyttige, myke trafikantene i byområdene.

Vi håper myndighetene og Samferdselsminister Knut Arild Hareide benytter anledning til å rydde opp og sette transportpolitikken på rett kurs. Støtt saken ved å melde dine/deres synspunkter på Vegvesenets høringsside.

Bør nasjonen selge sine hus?

09/12/2020 / Lars Krogh / 3 kommentarer

Peter Butenschøn har i dag (9.12.20) en kronikk i Aftenposten som gir en ny og byutviklingsmessig vinkel på det omstridte spørsmål om staten skal selge sine eiendommer.

Kronikken (bak betalingsmur) finner du her

Men vi har den også i vår egen artikkelsamling: Bør nasjonen selge sine hus

Fire boligpolitiske forslag

07/12/2020 / Lars Krogh / 0 kommentarer

Johan-Ditlef Martens (Bullby) og Stein Stugu (rådgiver i De Facto) fikk mandag 7.12.20 inn en kronikk i Klassekampen med tittel «Fire boligpolitiske forslag». Kronikken bygger i det alt vesentlige på et tidligere innlegg her på nettsidene, så jeg benytter anledningen til å legge en lenke til dette. I tilfelle noen ikke har fått det med seg.

Solkrav ble diskutert i Dagsnytt 18 den 3.12!

02/12/2020 / Lars Krogh / 0 kommentarer

Underskriftskampanjen har nå 4443 underskrifter (3.12. kl 23:30). Det øker forhåpentligvis ytterligere etter at saken var opp i Dagsnytt 18 på NRK1 torsdag 3.12. og Lene Schmidt og Magnhild Meltveit Kleppa argumenterte mot å fjerne de tekniske forskriftene om sollys i boliger, mot statssekretær Heidi Karin Nakken.

Lenke til Dagsnytt 18-sendingen er HER. (Innslaget begynner etter 31 min 55 sek.)

Har du ikke underskrevet ennå? Gjør det HER

Områdeutvikling må bli politisk satsingsområde

02/12/2020 / Lars Krogh / 0 kommentarer

BULLBY faggruppe for områdeutvikling^*) sendte 1. desember en henvendelse til alle de politiske partiene på Stortinget der de argumenterer for nytenking innen arbeidet med områdeplanleggingen.

Behovet for å få til en mer miljøvennlig utbyggingspolitikk krever nye planformer og måter å arbeide på som kan forene overordnede statlige hensyn, kommunal råderett og privat medvirkning fra næringsinteresser og befolkning.

Stat og kommune må se på områdeutvikling som en mulighet til å fremme mer sirkulær økonomi og redusere ressurs- og energibruk, og dermed klimagassutslipp. Befolkningen vil gjennom å delta aktivt i områdeutvikling kunne fremme klimamål og forebyggende helsearbeid. Dette er et meget undervurdert arbeidsområde i offentlig politikk, fastslår områdegruppa.

Områdegruppa i BULLBY foreslår derfor at områdeutvikling gjennom offentlig og privat samhandling i byer og tettsteder må bli et felles satsningsområde for stat og kommuner i Norge. Staten må engasjere seg i et forpliktende samarbeid gjennom avtaler med kommuner både om planlegging og gjennomføring.

Les hele Notat til politikerne fra Områdegruppa av 1.12.2020 som de har sendt partiene på Stortinget.

^*)Henvendelsen er underskrevet av Christian Joys, Hans Kristian Lingsom , Kjell Spigseth , Rolf H. Jensen, Magnus Boysen , og Sverre Narvestad

Bullby krever sol i nye boliger!

04/11/2020 / Jon Guttu / 10 kommentarer

Hei alle medlemmer i Bullby og lesere av dette nettstedet!

Etter initiativ fra Lene Scmidt har Bullby nå satt i gang en underskriftsaksjon for å beholde kravet til solinnfall i nye boliger.

Underskriftsaksjonen finner du her

Målet nå er få flest mulig til å skrive under. Hvis dere er på Face book og dertil har «venner», vil det være fint som dere deler denne aksjonen med flest mulig. Send også mail til alle dere kjenner som kan ha interesse av saken!

Jon Guttu
Leder av Bullby

Boliger til folk flest i Oslo – mulig i koronaens tid?

13/05/2020 / Magnus Boysen / 1 kommentar

Hvor skal rengjøringsassistenten, bussjåføren og sykepleieren bo i Oslo? Hun kommer til ny jobb, utenbys fra eller fra et annet land, har ikke arv og lite penger i banken. «Sykepleierindeksen» sier at en sykepleier med årsinntekt 500 000 kroner kan kjøpe maksimalt 3 prosent av boligene i Oslo. Hva da med bussjåføren som tjener 400 000 eller rengjøreren eller servitøren med 300 000 kroner i året?

Siden 1970 er Osloboligen blitt 2 – 3 ganger dyrere, og 30 prosent dyrere siden 2015

Boligmarkedet i Oslo fungerer som en maskin for ulikhet. Stor arbeidsledighet som følge av korona-pandemien vil øke ulikheten. Mange familier mangler stabile steder å bo. I de siste fem årene har boligprisene steget ca 30 prosent i forhold til lønnsnivå. Mens stadig flere mangler bolig, har profitt- og finansdelen av boligprisen økt dramatisk. Dette gir på den andre siden muligheter for å utvikle rimeligere non-profittboliger.

Boligmarkedet styres av private aktører, eiendomsutviklere og utbyggere, og meglerkorpset står for omsettingen. Oslo har en minimal styring på kostnader i utvikling av nye boligområder. Med dagens regjering og privatiseringspolitikk er det lite sannsynlig at veldig mange rimeligere boliger vil bli kjøpt for offentlige midler i Oslomarkedet.

Fortjeneste til utvikler, tomtepris og stat stiger sterkt med økte boligpriser

Fra 2015 til 2019 har byggekostnadene steget 12 prosent i henhold til Statistisk Sentralbyrås (SSBs) statistikk, mens boligprisene samtidig har økt 40-50 prosent – fra ca 65 000 til nær 100 000 per kvadratmeter. Fortjeneste som går til utvikler, finans, tomteeier og staten har økt fra ca 25 prosent av salgsprisen i 2015 til nærmere halvparten av salgsprisen i dag, fordi byggekostnadene utgjør en minkende andel. Dette skaper et «interessant marked» i Oslo med store profitter for internasjonale og lokale oppkjøpere av boliger og eplehagetomter. Dette illustreres i tabell 1 (trykk på lenken).

Rimelige boliger utenfor markedet – er det mulig?

Denne utviklingen burde motivere til å utvikle utbyggingsmodeller for å skaffe folk rimeligere boliger. Boligbehovet er sterkt stigende, noe som normalt vil føre til fortsatt prisstigning. Alternativer vil kreve enten subsidiering eller bygging av rimeligere boliger. Kommunen har hittil prioritert innsats til folk uten inntekt eller med sosiale problemer. Servitøren og rengjøreren kommer verken inn på boligmarkedet eller får sosialbolig.

Tabell 2 viser at «sykepleieren» med årsinntekt 500 000 kroner i beste fall kan kjøpe en ny 2-roms 50 m2 leilighet til 50 – 60 000 kr/m2. En bolig bør ha minimum 50 kvadratmeter bruksareal, et tidligere minstearealkrav fra Husbanken.

Hva må til for å bygge rimeligere boliger i «Miljøbyen Oslo»? Byrådsleder Raymond Johansen etterlyser virkemidler. Oslo trenger rimeligere boliger. Byrådet ønsker en annen boligpolitikk og vil utvikle rimeligere boliger enn markedet: såkalt 3.-sektorboliger. Det er to strategier for å få prisen ned:

Subsidiere: Kommunal subsidiering av boliger i markedet ved kjøp og botilskudd, eller
Bygge boliger i offentlig regi på kommunale tomter for salg eller utleie.

Disse to alternativene kan med hell kombineres. Kommunale subsidier vil alene neppe gi mange nye 3.-sektor-boliger i Oslo. Med en bolig for «sykepleieren» til ca 50 000 kroner per kvadratmeter blir differansen fra dette til markedspris opp mot 90 -100 000 kroner svært stor. Kommunen kan neppe bare subsidiere dette kostnadsgapet som tilsvarer fortjeneste og avgifter til utbygger og tomteeier. Alternativet er derfor å bidra med bygging på egne eller på prisregulerte tomter for boliger. Studiet av kostnadene i dagens boligmarked kan gi svar på hvordan boligbygging med anstendig standard for «sykepleieren», servitøren og bussjåføren er mulig.

Non-profitt sosial boligbygging er fullt mulig!

Inntil 1970-tallet hadde Norge regulert boligproduksjon og tildeling gjennom boligbyggelag som sikret nesten alle boliger med anstendig boligstandard. Husbanken satte minimumsnorm for leiligheter der en 2-roms bolig skulle være minst 50 m2. Frisleppet på 80-tallet skjedde fra regulert boligbygging med subsidierte lån fra Husbanken, til dagens boligmarked. For å få boligprisen ned til ca 50 000 kroner kvadratmeteren. må tiltak som virket tidligere igjen tas i bruk i dagens Oslo . Altså:

A. Tiltak for å realisere boligbygging ned til 50 000 kr/m2

Non profitt utbyggingsselskap eller stiftelse som driftes ved 4 – 5 prosent av salgspris
Finansiering gjennom Husbanken; 30 års nedbetalingstid for lån til 2 – 3 prosent rente
Reguleringskostnader blir subsidiert av kommunen
Kontantbidrag til kommunen for områdeinfrastruktur frafalles
Kommunal tomt til under markedspris – eller ny lov om regulering av tomtepris til bolig

B. Med kvadratmeterpris under 50 000 kr/m2 må ytterligere tiltak tas i bruk

Merverdiavgift (MVA) og avgifter til staten utgjør en større del av kostnadene og inngår i utvikler- og entreprisekostnader. Kan gis tilbake som tilskudd fra staten, slik som «arealtilskudd» etter krigen

C. Sosialboliger for folk uten inntekter må subsidieres av stat og kommune

Disse boligene må realiseres til priser under bygge/entreprisekostnader og må uansett subsidieres over offentlige budsjetter og fra Husbanken

Dagens bygge/entreprisekostnader er ikke til hinder for rimeligere boliger. Man kan bygge boliger med et minstestandardnivå på 50 kvadratmeter, 2-roms med dagens byggekostnader for den single sykepleieren. Minstestandard for boliger til folk med lavere inntekt vil kreve tilskudd fra Husbanken som kompenserer for merverdiavgift som staten tar inn på byggekostnadene.

Oslos monopoliserte boligmarked hindrer boliger til «folk flest»!

Hvorfor kan boligprisene stige så enormt i Oslo? Årsaken er flere: Markedet domineres av 4 – 5 utbyggere som «ruler» markedet. Det eksisterer ikke konkurranse om boligprisen som i de fleste andre varemarkeder. OBOS konkurrerer ikke med Selvaag på boligmessa på Lillestrøm om den rimeligste 3-roms leiligheten. Prisene dikteres i et utbyggermonopol ut fra etterspørsel, ikke ut fra byggekostnader eller behov. Hvor er Konkurransetilsynet?

Oslo ble lansert som miljøby i 2019. Ett av FNs bærekraftmål er å minske ulikhet. Politikerne i Oslo bærer pins som markerer dette kravet.

Rimeligere boliger er avgjørende for å minske ulikhet i Oslo, spesielt i disse koronatidene. Det trengs derfor boligutvikling gjennom non-profitt-selskaper i regi av kommunen, stiftelser eller boligbyggelag, og dette trengs raskt.

Regjeringen fjerner krav til sol i nye boliger

11/05/2020 / Lene Schmidt og Jon Guttu / 2 kommentarer

Myndighetene gjør dette i en situasjon hvor det stadig bygges tettere i byområdene. Fortsatt kan velstående kjøpe seg sol og utsikt i rommelige toppleiligheter, mens boligsøkende med mindre kapital må nøye seg med boliger i de nedre etasjene uten sol. Barna er henvist til å leke i skyggefulle gårdsrom. Til nå har Byggeforskriftene (§8-10) stilt krav om sol i boliger og dette har vært presisert i veiledningen. Nå har departementet vedtatt at dette skal falle bort fra 1. juli 2021.

Vi i Bullby (Byutviklingens lange linjer) vil advare sterkt mot denne forskriftsendringen. BULLBY består av 30 arkitekter, ingeniører, planleggere og forskere med erfaring fra boligprosjektering, byplanlegging og forskning, se www.bullby.net. Det er uforståelig at kravene til sol nå blir fjernet. Under koronakrisen sitter tusenvis av nordmenn innestengt i boligene sine, og vi erfarer på kroppen hva boligkvalitet, sol, dagslys og utsyn betyr for helse og trivsel. Statlige krav til sol i boliger og uterom bør styrkes, ikke kuttes.

Departementet uttaler at det nå er opp til kommunene å sikre solforholdene gjennom Plan- og bygningslovens allmenne formuleringer. All erfaring viser at kommunene ikke makter dette i dragkamp med sterke utbyggere. Kommunene må ha et lovverk i ryggen med tydelige bestemmelser når de skal forsvare kvalitetskrav i boliger.

Nye boliger i Harbitzallèen har ikke sol ved jevndøgn, og neppe heller midtsommers. Et eksempel på at krav til sol i boliger bør styrkes, ikke kuttes. Foto: Lene Schmidt 21.3.20 kl. 1200.

Dette er en pressemelding sendt til NTB og de større avisene.

Kategori: Bypolitikk og institusjonelle forhold (Side 3 av 15)