For å forberede framtiden må vi forstå fortiden
Peter Butenschøn har i dag (9.12.20) en kronikk i Aftenposten som gir en ny og byutviklingsmessig vinkel på det omstridte spørsmål om staten skal selge sine eiendommer.
Kronikken (bak betalingsmur) finner du her
Men vi har den også i vår egen artikkelsamling: Bør nasjonen selge sine hus
Johan-Ditlef Martens (Bullby) og Stein Stugu (rådgiver i De Facto) fikk mandag 7.12.20 inn en kronikk i Klassekampen med tittel «Fire boligpolitiske forslag». Kronikken bygger i det alt vesentlige på et tidligere innlegg her på nettsidene, så jeg benytter anledningen til å legge en lenke til dette. I tilfelle noen ikke har fått det med seg.
Underskriftskampanjen har nå 4443 underskrifter (3.12. kl 23:30). Det øker forhåpentligvis ytterligere etter at saken var opp i Dagsnytt 18 på NRK1 torsdag 3.12. og Lene Schmidt og Magnhild Meltveit Kleppa argumenterte mot å fjerne de tekniske forskriftene om sollys i boliger, mot statssekretær Heidi Karin Nakken.
Lenke til Dagsnytt 18-sendingen er HER. (Innslaget begynner etter 31 min 55 sek.)
Har du ikke underskrevet ennå? Gjør det HER
BULLBY faggruppe for områdeutvikling*) sendte 1. desember en henvendelse til alle de politiske partiene på Stortinget der de argumenterer for nytenking innen arbeidet med områdeplanleggingen.
Behovet for å få til en mer miljøvennlig utbyggingspolitikk krever nye planformer og måter å arbeide på som kan forene overordnede statlige hensyn, kommunal råderett og privat medvirkning fra næringsinteresser og befolkning.
Stat og kommune må se på områdeutvikling som en mulighet til å fremme mer sirkulær økonomi og redusere ressurs- og energibruk, og dermed klimagassutslipp. Befolkningen vil gjennom å delta aktivt i områdeutvikling kunne fremme klimamål og forebyggende helsearbeid. Dette er et meget undervurdert arbeidsområde i offentlig politikk, fastslår områdegruppa.
Områdegruppa i BULLBY foreslår derfor at områdeutvikling gjennom offentlig og privat samhandling i byer og tettsteder må bli et felles satsningsområde for stat og kommuner i Norge. Staten må engasjere seg i et forpliktende samarbeid gjennom avtaler med kommuner både om planlegging og gjennomføring.
Les hele Notat til politikerne fra Områdegruppa av 1.12.2020 som de har sendt partiene på Stortinget.
*)Henvendelsen er underskrevet av Christian Joys, Hans Kristian Lingsom , Kjell Spigseth , Rolf H. Jensen, Magnus Boysen , og Sverre Narvestad
Hei alle medlemmer i Bullby og lesere av dette nettstedet!
Etter initiativ fra Lene Scmidt har Bullby nå satt i gang en underskriftsaksjon for å beholde kravet til solinnfall i nye boliger.
Underskriftsaksjonen finner du her
Målet nå er få flest mulig til å skrive under. Hvis dere er på Face book og dertil har «venner», vil det være fint som dere deler denne aksjonen med flest mulig. Send også mail til alle dere kjenner som kan ha interesse av saken!
Jon Guttu
Leder av Bullby
Hvor skal rengjøringsassistenten, bussjåføren og sykepleieren bo i Oslo? Hun kommer til ny jobb, utenbys fra eller fra et annet land, har ikke arv og lite penger i banken. «Sykepleierindeksen» sier at en sykepleier med årsinntekt 500 000 kroner kan kjøpe maksimalt 3 prosent av boligene i Oslo. Hva da med bussjåføren som tjener 400 000 eller rengjøreren eller servitøren med 300 000 kroner i året?
Boligmarkedet i Oslo fungerer som en maskin for ulikhet. Stor arbeidsledighet som følge av korona-pandemien vil øke ulikheten. Mange familier mangler stabile steder å bo. I de siste fem årene har boligprisene steget ca 30 prosent i forhold til lønnsnivå. Mens stadig flere mangler bolig, har profitt- og finansdelen av boligprisen økt dramatisk. Dette gir på den andre siden muligheter for å utvikle rimeligere non-profittboliger.
Boligmarkedet styres av private aktører, eiendomsutviklere og utbyggere, og meglerkorpset står for omsettingen. Oslo har en minimal styring på kostnader i utvikling av nye boligområder. Med dagens regjering og privatiseringspolitikk er det lite sannsynlig at veldig mange rimeligere boliger vil bli kjøpt for offentlige midler i Oslomarkedet.
Fra 2015 til 2019 har byggekostnadene steget 12 prosent i henhold til Statistisk Sentralbyrås (SSBs) statistikk, mens boligprisene samtidig har økt 40-50 prosent – fra ca 65 000 til nær 100 000 per kvadratmeter. Fortjeneste som går til utvikler, finans, tomteeier og staten har økt fra ca 25 prosent av salgsprisen i 2015 til nærmere halvparten av salgsprisen i dag, fordi byggekostnadene utgjør en minkende andel. Dette skaper et «interessant marked» i Oslo med store profitter for internasjonale og lokale oppkjøpere av boliger og eplehagetomter. Dette illustreres i tabell 1 (trykk på lenken).
Denne utviklingen burde motivere til å utvikle utbyggingsmodeller for å skaffe folk rimeligere boliger. Boligbehovet er sterkt stigende, noe som normalt vil føre til fortsatt prisstigning. Alternativer vil kreve enten subsidiering eller bygging av rimeligere boliger. Kommunen har hittil prioritert innsats til folk uten inntekt eller med sosiale problemer. Servitøren og rengjøreren kommer verken inn på boligmarkedet eller får sosialbolig.
Tabell 2 viser at «sykepleieren» med årsinntekt 500 000 kroner i beste fall kan kjøpe en ny 2-roms 50 m2 leilighet til 50 – 60 000 kr/m2. En bolig bør ha minimum 50 kvadratmeter bruksareal, et tidligere minstearealkrav fra Husbanken.
Hva må til for å bygge rimeligere boliger i «Miljøbyen Oslo»? Byrådsleder Raymond Johansen etterlyser virkemidler. Oslo trenger rimeligere boliger. Byrådet ønsker en annen boligpolitikk og vil utvikle rimeligere boliger enn markedet: såkalt 3.-sektorboliger. Det er to strategier for å få prisen ned:
Disse to alternativene kan med hell kombineres. Kommunale subsidier vil alene neppe gi mange nye 3.-sektor-boliger i Oslo. Med en bolig for «sykepleieren» til ca 50 000 kroner per kvadratmeter blir differansen fra dette til markedspris opp mot 90 -100 000 kroner svært stor. Kommunen kan neppe bare subsidiere dette kostnadsgapet som tilsvarer fortjeneste og avgifter til utbygger og tomteeier. Alternativet er derfor å bidra med bygging på egne eller på prisregulerte tomter for boliger. Studiet av kostnadene i dagens boligmarked kan gi svar på hvordan boligbygging med anstendig standard for «sykepleieren», servitøren og bussjåføren er mulig.
Inntil 1970-tallet hadde Norge regulert boligproduksjon og tildeling gjennom boligbyggelag som sikret nesten alle boliger med anstendig boligstandard. Husbanken satte minimumsnorm for leiligheter der en 2-roms bolig skulle være minst 50 m2. Frisleppet på 80-tallet skjedde fra regulert boligbygging med subsidierte lån fra Husbanken, til dagens boligmarked. For å få boligprisen ned til ca 50 000 kroner kvadratmeteren. må tiltak som virket tidligere igjen tas i bruk i dagens Oslo . Altså:
A. Tiltak for å realisere boligbygging ned til 50 000 kr/m2
B. Med kvadratmeterpris under 50 000 kr/m2 må ytterligere tiltak tas i bruk
C. Sosialboliger for folk uten inntekter må subsidieres av stat og kommune
Dagens bygge/entreprisekostnader er ikke til hinder for rimeligere boliger. Man kan bygge boliger med et minstestandardnivå på 50 kvadratmeter, 2-roms med dagens byggekostnader for den single sykepleieren. Minstestandard for boliger til folk med lavere inntekt vil kreve tilskudd fra Husbanken som kompenserer for merverdiavgift som staten tar inn på byggekostnadene.
Hvorfor kan boligprisene stige så enormt i Oslo? Årsaken er flere: Markedet domineres av 4 – 5 utbyggere som «ruler» markedet. Det eksisterer ikke konkurranse om boligprisen som i de fleste andre varemarkeder. OBOS konkurrerer ikke med Selvaag på boligmessa på Lillestrøm om den rimeligste 3-roms leiligheten. Prisene dikteres i et utbyggermonopol ut fra etterspørsel, ikke ut fra byggekostnader eller behov. Hvor er Konkurransetilsynet?
Oslo ble lansert som miljøby i 2019. Ett av FNs bærekraftmål er å minske ulikhet. Politikerne i Oslo bærer pins som markerer dette kravet.
Rimeligere boliger er avgjørende for å minske ulikhet i Oslo, spesielt i disse koronatidene. Det trengs derfor boligutvikling gjennom non-profitt-selskaper i regi av kommunen, stiftelser eller boligbyggelag, og dette trengs raskt.
Myndighetene gjør dette i en situasjon hvor det stadig bygges tettere i byområdene. Fortsatt kan velstående kjøpe seg sol og utsikt i rommelige toppleiligheter, mens boligsøkende med mindre kapital må nøye seg med boliger i de nedre etasjene uten sol. Barna er henvist til å leke i skyggefulle gårdsrom. Til nå har Byggeforskriftene (§8-10) stilt krav om sol i boliger og dette har vært presisert i veiledningen. Nå har departementet vedtatt at dette skal falle bort fra 1. juli 2021.
Vi i Bullby (Byutviklingens lange linjer) vil advare sterkt mot denne forskriftsendringen. BULLBY består av 30 arkitekter, ingeniører, planleggere og forskere med erfaring fra boligprosjektering, byplanlegging og forskning, se www.bullby.net. Det er uforståelig at kravene til sol nå blir fjernet. Under koronakrisen sitter tusenvis av nordmenn innestengt i boligene sine, og vi erfarer på kroppen hva boligkvalitet, sol, dagslys og utsyn betyr for helse og trivsel. Statlige krav til sol i boliger og uterom bør styrkes, ikke kuttes.
Departementet uttaler at det nå er opp til kommunene å sikre solforholdene gjennom Plan- og bygningslovens allmenne formuleringer. All erfaring viser at kommunene ikke makter dette i dragkamp med sterke utbyggere. Kommunene må ha et lovverk i ryggen med tydelige bestemmelser når de skal forsvare kvalitetskrav i boliger.
Nye boliger i Harbitzallèen har ikke sol ved jevndøgn, og neppe heller midtsommers. Et eksempel på at krav til sol i boliger bør styrkes, ikke kuttes. Foto: Lene Schmidt 21.3.20 kl. 1200.
Dette er en pressemelding sendt til NTB og de større avisene.
Ensliges Landsforbund har vedtatt å legge ned virksomheten. Det er fulgt opp med artikler i pressen. Man sitter igjen med et bilde av en kanskje noe utdatert organisasjon. Det som ikke har kommet fram er at foreningen, med sin aktive leder Agnes Husbyn, var en meget viktig bidragsyter til at også enslige skulle få en forsvarlig og god bolig. Etter krigen var det knapphet på både boliger og byggematerialer. Husbanken bestemte at enslige ikke fikk tilgang til to rom og kjøkken, de kunne greie seg med ettrommere.
Midt på 1970-tallet ble arbeidet kronet med seier. Stortingets kommunal- og miljøvernkomité uttalte at ”to rom og kjøkken er et rimelig krav til bolig for voksne enslige, og (man) vil derfor be departementet å arbeide for en slik målsetting”. Husbanken fulgte opp med et rundskriv hvor det lød: «Det vil heretter bli krevet minst ett soverom i tillegg til oppholdsrommet i alle boliger for voksne enslige». I Stortingsmelding 12 (1981-82) heter det: «alle etablerte husstander – herunder voksne enslige – bør kunne ha en bolig på minst to rom og kjøkken». Husbanken definerte denne til å ligge mellom 50 og 55 m2. Oslo kommune hadde forbud mot bygging av ettrommere mellom 1985 og 2004.
Etter dette har vi sett en begredelig utvikling. De minste boligene er blitt stadig mindre og i dag bygges det ettrommere ned mot 30 m2. Det er ikke lenger stue med en kjøkkenkrok og kanskje en sovealkove, men ett rom der alt skal skje. Det eneste som får et eget rom er wc, så lenge det varer. Standardreduksjonen er begrunnet med de høye prisene, men byggebransjen vet godt at det er tomteprisene som har ført til denne utviklingen, ikke byggekostnadene. Standardreduksjonene har ikke ført til at det er blitt lettere å komme inn i boligmarkedet. I dag er det vanskeligere å etablere seg i en bolig på 30 kvadratmeter enn det var å etablere seg i en bolig på 50 kvadratmeter i 1980.
Over halvparten av husstandene i Oslo består av en person. Mer enn på lenge kan vi trenge en organisasjon som kan kjempe for en god boligstandard for «enslige». Peder Kjøs skriver i Aftenposten 10. mars at det er få som i dag assosierer seg som enslig, mens singel både er mer «trendy» og akseptabelt. Det har han sikkert rett i, så: Opp alle jordens single, kjemp for en god bolig til en akseptabel pris.
Johan-Ditlef Martens er sivilarkitekt MNAL og medlem av Bullby. En forkortet versjon av innlegget sto i Aftenposten 16. mars 2020.
Utfordringer med økende boligpriser, og svekking av «det grønne og menneskevennlige preget i sentrumsområder og knutepunkter» omtales i Østlandets Blad av fylkesråden for planlegging og folkehelse i Viken, Øyvind Solum (MDG). Dette skyldes delvis den Regionale planen for areal og transport i Oslo og Akershus.
Sentralt i den regionale planen er avlasting av Oslo med kompakt boligutbygging i regionbyer innenfor 2 km fra de seks jernbanestasjonene Ås, Ski, Asker, Sandvika, Lillestrøm og Jessheim. Restriksjoner på bygging andre steder, presser opp boligpriser. Grønne og menneskevennlige boområder transformeres til kompakte grå blokkområder. Ifølge forsker ved Universitetet i Ås, tar det om lag 60 år etter at et nytt boligområde er bygget, til en får tilbake like godt sosialt miljø som i det raserte.
Ett tonn sement fører til ett tonn CO2. I regionbyene rives i tillegg trehus som lagrer CO2. Fylkesråden skriver: «Det viktigste tiltaket vi kan gjøre for å demme opp mot klimaendringene er å redusere biltrafikken.» Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus, kan ha gitt økt bilbruk på grunn av for lite satsing på buss. Planen bygger på statlige retningslinjer fra århundreskiftet, da bare tog gikk på elektrisitet. Den gangen regnet en ikke med energiforbruk og klimautslipp fra bygging av boligblokker, tog og toglinjer. Buss ble av mange sett på som en miljøversting, selv om også de kan gå på strøm og reduserer behovet for bil og vei.
Redusert bilbruk får vi ved mer behovsrettet nett av servicebuss, buss, båt, tog og gang- og sykkelveier. Forsøksordningen for kollektivtransport (1990-1995) viste at bussruter parallelt med tog matet toget med flere enn de tar fra toget. Bussen stopper flere steder og tar med folk som ellers måtte bruke bil. Eksisterende bussruter vil dekke flere reisebehov om de kobles sammen, for eksempel Hurumbussen og Drøbakbussen som begge går til samme sted på Oslo bussterminal. Bussruten fra Drøbak via Ås og Ski til Oppegård kan kobles med buss fra Oppegård til Oslo og videre til Lillestrøm og Sandvika. Matebusser til tog kan utvidelse til ringruter som dekker flere behov.
Mer dekkende kollektivtransport åpner for miljøvennlig utbygging utenfor tettsteder. Da kan en unngå så kompakt og utrivelig utbygging i tettsteder at folk reiser bort, for eksempel med bil i Norge og fly til Syden. For overgang til annen buss, lange reiser og trivsel, bør det bygges busstasjoner med toalett, mat og drikke, slik som på Fagernes i Valdres. Med hevet stoppested for buss og tog, blir det lettere og raskere å komme inn og ut. Samarbeid og kommunikasjon mellom transportmidler kan forbedres.
Ofte bevilges mye til dyr infrastruktur og ikke til det som er rimelig, kostnadseffektivt og menneskevennlig for alle. Gang- og sykkelveier til stoppesteder og stasjoner vil også gjøre det lettere og tryggere å reise kollektivt.
skriver fylkesråden for planlegging og folkehelse i Viken. Med kompakt utbygging er det vanskelig å bevare eller få nye grøntområder mellom husene. For å få mer uteareal bygges det høye hus som kaster lange skygger. De nederste etasjene kommer i skyggenes dal og i de øvre er det langt ned til bakken. Det er uegnet for barn, trivsel og sosial kontakt.
Med mange nye beboere som reiser til Oslo på jobb, må en regne med varig rotløshet. De dyreste leilighetene er øverst slik at det blir ulikhet i det enkelte hus, mindre empati og mer konflikter. En forsker ved universitetet i Ås sier det tar om lag 60 år før nye bebyggelse får samhold og trivsel som i den raserte. Smart planlegging for å redusere økende ulikhet, er at ingen tjener seg søkkrike på at det bare bygges i tettsteder. Smart er det også at utbyggere pålegges å dekke utgifter til infrastruktur, slik at kommunen får nok til vedlikehold, drift og service for alle i kommunen.
De seks regionbyene er rundt jernbanestasjoner anlagt på 1800-tallet. Da ble de lagt der det bodde mye folk på grunn av mye god matjord. Derfor fører regionbyene til mer nedbygging av matjord, fremfor terrassehus på skrinn mark ned mot saltvann. Med slike terrassehus bringes naturen til beboere og ikke omvendt. I slike terrassehus får alle sol, lys, utsikt, bedre bakkekontakt og gangavstand til sjø og natur. Det er grønt, smart og sosialt samtidig. Slik utbygging tilrettelegger for miljøvennlig el-ferjer på sjøen, som alternativ til bil på vei og tog på bane som er sårbar for stopp og terror.
Istedet er det mulig med intensiv matproduksjon i mange hager. Det er både miljø, resurs og helsebringende. Økende spenninger og klimaendringer kan føre til mindre mat. Da blir det viktig som beredskap å kunne produsere kortreist mat i hager. Det gir mer sosial kontakt enn boliger uten hage. Hus i hage er både grønt, smart og sosialt.
Dette innholdet er bare tilgjengelig for medlemmer.
Du kan registrere deg som medlem her: https://bullby.net/registrer-konto/
Eller om du allerede er medlem, logg deg inn her: https://bullby.net/login/
© 2024 Byutviklingens lange linjer – BULLBY
Tema av Anders Norén — Opp ↑
Siste kommentarer